Quanto abaixo do preço de tabela você pode oferecer para vendas a descoberto?

A maior questão em uma venda a descoberto é o preço. Quão realista é esse preço de tabela? Para começar, se o vendedor não se qualificar para fazer uma venda a descoberto, o preço de tabela não é relevante. Isso ocorre porque os vendedores que não se qualificam para uma venda a descoberto podem descobrir que sua venda a descoberto é rejeitada. Nesses casos, o banco não aprovará a venda a descoberto, mesmo que o comprador esteja disposto a pagar acima do valor de mercado.

Por que o preço de venda a descoberto não é confiável

Você não pode pendurar o chapéu no preço de tabela de uma venda a descoberto.

Nota
A única coisa que um preço de tabela diz é quanto é necessário para que o vendedor assine um contrato de compra, e às vezes ele nem faz isso.

Em alguns Serviços de Listagem Múltipla (MLS), os agentes de listagem são obrigados a informar aos agentes do comprador se o vendedor não aceitará o preço de tabela, mas nem todas as empresas MLS exigem essa divulgação.

Se o preço de tabela for muito baixo, o banco rejeitará a venda a descoberto. Além disso, um preço de tabela baixo pode ser uma estratégia usada pelo agente de listagem e pelo vendedor para atrair múltiplas ofertas na venda a descoberto.

Em suma, o preço de tabela de uma venda a descoberto pode não significar absolutamente nada.

Como descobrir um preço de oferta para uma venda a descoberto

Você precisará pensar como um agente de Broker Price Opinion (BPO).Exceto alguns tipos de vendas a descoberto, os bancos geralmente não pagam por uma avaliação. Eles também dão pouco crédito à experiência dos avaliadores imobiliários.

Os bancos também não confiam nos agentes de listagem de vendas a descoberto, e com razão. O agente de listagem de vendas a descoberto representa o vendedor, não o banco. O agente de venda a descoberto também deseja vender aquela casa rapidamente. O preço que o agente de vendas a descoberto considera ser o valor de mercado pode estar no nariz ou pode ser enganosamente baixo.

Portanto, o banco de venda a descoberto contratará um agente de BPO e pagará a esse agente menos de US$ 100 para produzir um BPO. Esse agente pode ser um agente local ou pode morar fora da área. Mas muitos agentes de BPO analisarão as vendas comparáveis ​​num raio de oitocentos metros da propriedade em questão. Eles compararão casas de idade e metragem quadrada semelhantes. Você pode fazer a mesma coisa.

Os diferentes tipos de preços de oferta para uma venda a descoberto

Embora existam várias maneiras de calcular o valor de mercado, nem todo agente de BPO usa todas as ferramentas disponíveis para um agente. Um agente de BPO pode considerar apenas os últimos 3 meses de casas vendidas mais próximas da propriedade em questão. O agente pode desconsiderar localização, condição, fatores únicos e tendências, como preços mais baixos em listagens ativas e pendentes.

Aqui estão os vários tipos de preços de oferta de venda a descoberto e por que eles são diferentes:

• Preço de tabela para uma venda a descoberto.Este é o preço acordado entre o corretor e o vendedor. É usado para atrair uma oferta. Pode ser alto; pode ser baixo; pode estar certo no dinheiro.
• Preço de venda a descoberto do agente BPO.Este preço é frequentemente calculado estatisticamente, mas sem uma inspeção interior é basicamente inútil. Mesmo com uma inspeção interna, os preços de BPO nem sempre estão corretos, principalmente porque o agente pode não trabalhar e não compreender a vizinhança. Mas este é o preço de oferta que o banco de venda a descoberto aceitará.
• Opinião de valor do agente comprador local.Um especialista de bairro é provavelmente a sua segunda melhor aposta para uma opinião honesta sobre o valor de mercado. Este agente conhecerá a história e as tendências de compra de casa naquele bairro específico. Se o preço do agente do comprador local for superior ao valor de BPO, se você oferece um preço próximo a esse valor depende se você enfrenta ofertas concorrentes e o quanto deseja a casa.
• A opinião de um avaliador local sobre o valor de mercado.Uma avaliação custará entre US$ 300 e US$ 500, em média, mas um avaliador profissional com experiência na avaliação de casas naquele bairro deve produzir uma opinião válida de valor. Ainda assim, é apenas a opinião de uma pessoa.
• A avaliação do credor comprador sobre a venda a descoberto.Esse tipo de avaliação é feita por meio de um pool de avaliação, e o avaliador pode ou não ser experiente, podendo não conhecer o bairro. É basicamente uma avaliação para validar a oferta, não para validar o valor real de mercado.

Nota
O truque para escolher o preço de oferta de uma venda a descoberto é descobrir quanto o banco vai querer, com base na opinião de valor de um agente de BPO. O preço da sua oferta precisa ser razoável. O banco pode ou não permitir um desconto por aguardar a aprovação da venda a descoberto.

Tenha em mente, porém, que nem o preço da sua oferta nem o preço do agente de BPO podem ter qualquer base no valor de mercado. O valor que você paga e o valor de mercado podem ser duas coisas distintas. Apenas prepare-se para uma contra-oferta do banco se o preço da sua oferta for muito baixo.

Você deve conversar com seu advogado sobre as armadilhas e desvantagens legais de escrever várias ofertas de compra para uma venda a descoberto quando você não tem condições de comprar todas elas. Geralmente, os agentes éticos desencorajam essa prática, a menos que o comprador divulgue esse fato na oferta.

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.