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Uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário vende uma casa por menos do que possui na hipoteca. Isso pode parecer um bom negócio para os compradores de casas, e pode ser, mas essas transações podem levar muito tempo. No entanto, é melhor não se apegar muito ao preço de tabela.
Numa venda a descoberto, o preço de tabela não significa muito. Como um agente e seu vendedor podem definir um preço que não seja real em uma venda a descoberto? Isso é feito todos os dias em cidades da América.
Saiba mais sobre como funciona o preço de venda a descoberto.
Principais conclusões
- Muitos fatores influenciam a decisão de um banco de aprovar uma venda a descoberto, como a situação da hipoteca, o preço de tabela e o potencial de lucro.
- Se você estiver tendo problemas para pagar sua hipoteca ou estiver submerso, uma venda a descoberto pode ajudar, mas a aprovação fica a critério do banco.
- Os bancos costumam contratar um especialista para avaliar uma propriedade e, em seguida, usar essa opinião de preço do corretor (BPO) para definir o preço de uma venda a descoberto.
Como funcionam as vendas a descoberto
Você pode estar se perguntando quão flexível é o preço de venda a descoberto ou quão baixo o vendedor irá. Se você oferecer o preço de tabela, o banco tem que aceitar esse preço, certo? A resposta é não.
Apesar do que possa parecer, o vendedor e o agente imobiliário não estão sendo enganadores. A confusão vem do preço das vendas a descoberto. O preço da venda a descoberto é incerto porque o vendedor não é a única parte que precisa aprovar a oferta. O banco que detém a hipoteca da casa também deve aprovar a oferta de venda a descoberto.
Como os bancos avaliam as vendas a descoberto
As vendas a descoberto são um privilégio, não um direito. Os bancos não precisam aprovar vendas a descoberto. Nenhuma lei diz que um banco deve conceder uma venda a descoberto para uma casa subaquática. As vendas a descoberto dos bancos baseiam-se em cinco princípios:
- O vendedor está debaixo d’água em uma casa.
- O vendedor passa por dificuldades ou corre perigo iminente de execução hipotecária.
- O comprador está qualificado para comprar a casa.
- É mais lucrativo vender a descoberto do que executar a hipoteca.
- O preço é adequado ou ao valor de mercado.
É o último ponto com o qual os bancos mais se preocupam quando decidem aprovar uma venda a descoberto. Eles querem controlar os preços e não perderão tempo trabalhando em uma venda a descoberto com preço muito baixo. Mas também significa que eles podem não receber nenhuma oferta porque escolheram o preço errado.
Observação
As vendas a descoberto são uma alternativa à execução hipotecária e causam menos danos ao crédito do proprietário.
O que determina o preço de venda a descoberto?
As vendas a descoberto são complexas. Por exemplo, um agente pode listar uma casa à venda a descoberto por US$ 599.000 e receber uma oferta de US$ 599.000. O banco pode decidir que quer US$ 635 mil, então os compradores concordam em aumentar o preço para US$ 635 mil. Em seguida, o credor do comprador avalia a casa em US$ 599.000, levando o banco a concordar em vender por US$ 599.000.
A maioria dos bancos depende de um BPO, ou opinião de preço do corretor. Eles contratam um agente que se dedica a fazer miniavaliações rápidas a um preço baixo. Esse agente procura casas dentro de um raio específico da propriedade em questão. As casas são semelhantes em metragem quadrada, idade e condições.
Este sistema funciona bem desde que haja vendas comparáveis nos últimos três meses e desde que o bairro seja o mesmo. Mas muitas vezes, um agente de BPO pode precisar ajustar o valor deduzindo ou adicionando ao preço de venda de casas não comparáveis, algo que nem todo agente sabe fazer. Alternativamente, o agente pode cruzar os limites da vizinhança e não perceber que uma vizinhança diferente exige um preço diferente.
Observação
Um corretor de imóveis com experiência em vendas a descoberto pode ajudá-lo a navegar no processo.
Os BPOs, assim como uma avaliação, são uma combinação de arte e ciência. Antes de comprar uma venda a descoberto, você deve pedir ao seu agente para realizar vendas comparáveis, assim como faria um agente de BPO. Então, você terá uma boa ideia se o banco aceitará sua oferta. Se o vendedor acreditar que o banco aceitará sua oferta, provavelmente também aceitará sua oferta. Esse é o segredo.
O resultado final
As vendas a descoberto exigem paciência e flexibilidade. Como comprador de uma casa, considere o preço de tabela como um guia. No entanto, não é necessariamente o que o banco aceitará. Muitos fatores afetam o preço que o banco estará disposto a aceitar, incluindo a avaliação e o BPO.
