Venda de hipotecas de devolução do vendedor

Os vendedores que resgatam hipotecas concordam em fazer um empréstimo para ajudar o comprador a comprar uma casa. Quando os vendedores concordam em financiar parte do preço de compra, recebem documentos que servem como prova dos termos e condições do empréstimo. As devoluções do vendedor podem ser na forma de hipoteca, escritura fiduciária, contrato de terreno ou até mesmo arrendamento-compra, e a maioria é garantida por notas promissórias.

Como funcionam as hipotecas de devolução

Quando as taxas de juros estão altas ou as diretrizes de crédito são mais rígidas, os compradores pedem aos vendedores que atuem no lugar do banco e assumam o financiamento para eles. Se a casa estiver livre de quaisquer empréstimos existentes, o vendedor poderá arcar com todo o financiamento, ou o comprador poderá obter um empréstimo convencional com taxa fixa por parte do preço de compra e pedir ao vendedor que financie a Saúde Teu. Se houver um empréstimo garantido para a casa, os vendedores poderão permitir que os compradores assumam os pagamentos do empréstimo existente, embora o empréstimo permaneça em nome do vendedor. A diferença entre o preço de venda menos o pagamento inicial e o empréstimo existente é o capital que o vendedor carregaria como empréstimo.

Razões pelas quais os vendedores transferem hipotecas

Os vendedores tendem a concordar mais com hipotecas de reembolso quando o mercado imobiliário está fraco ou em baixa, porque o financiamento realizado pelo proprietário atrairá um grupo maior de compradores. Também amplia o leque de compradores porque permite que pessoas que de outra forma não se qualificariam para um empréstimo convencional obtenham financiamento. O comprador obtém acesso ao financiamento de que necessita e o vendedor muitas vezes obtém uma taxa de retorno melhor do que uma conta no mercado monetário ou um investimento semelhante.

Os vendedores podem receber um preço de venda mais alto em troca da oferta de financiamento ao proprietário. Muitos compradores estão dispostos a pagar mais se esta for a única opção viável. Os pagamentos mensais também proporcionam ao vendedor um fluxo adicional de renda até que o empréstimo seja liquidado. Se estivessem enfrentando impostos sobre ganhos de capital na venda do imóvel, podem diferir a parcela que for financiada.

Desvantagens das hipotecas de devolução do vendedor

A principal desvantagem das hipotecas de retorno é a possibilidade de o comprador deixar de pagar e fazer com que o vendedor inicie um processo de execução hipotecária. Após a execução hipotecária, fazendo pagamentos atrasados ​​ao credor existente, se houver um empréstimo existente, pagando custos de fechamento e comissões imobiliárias, o vendedor pode não ficar com nenhum patrimônio. Os vendedores que realizam hipotecas também amarraram dinheiro, garantindo-o à propriedade. Eles ainda estão envolvidos com a propriedade e não podem ir embora.

Convertendo o carry-back do vendedor em dinheiro

Existe um grande grupo de investidores privados no mercado que compram regularmente instrumentos de carry-back do vendedor, mas não pagam o valor nominal. Os investidores analisam o rendimento que receberão ao longo do prazo do investimento, e esse rendimento pode ser aumentado se o investidor pagar menos do que o saldo devido. Os descontos variam de maneira geral, mas os vendedores podem esperar perder de 10 a 30% do saldo não pago, dependendo do seguinte:

• Tempero: É há quanto tempo o vendedor recebe os pagamentos do financiamento de reporte. Um vendedor que recebeu pagamentos pontuais durante um período de 12 meses receberá mais dinheiro do que um vendedor que possui uma hipoteca totalmente nova.
• Taxa de juro: Quanto maior a taxa de juros, menor o desconto. Uma taxa de juros mais baixa atrairá investidores que desejam um desconto maior.
• Prazo da hipoteca: As hipotecas de longo prazo, como uma hipoteca de 30 anos, não são tão atraentes para um investidor quanto uma hipoteca de curto prazo, por isso são normalmente vendidas com descontos mais elevados do que as de curto prazo.
• Penalidades de pré-pagamento e cobranças por atraso: Hipotecas de retorno que contêm uma penalidade de pré-pagamento e cobrança por atraso também são mais atraentes para os investidores, o que afeta a taxa de desconto aplicada.
• Relação empréstimo-valor: Razões entre empréstimo e valor mais baixas recebem descontos mais favoráveis. Índices mais elevados são considerados um risco maior e os descontos são mais acentuados.

Taxas de venda

O investidor pode solicitar ao vendedor de uma hipoteca de restituição que assuma todos os custos associados à venda da nota e da hipoteca. Essas taxas podem incluir o seguinte:

• Política de Título
• Taxa de garantia
• Preparação de documentos
• Avaliação
• Declaração do Beneficiário
• Correio e transferências bancárias
• Gravação
• Comissão