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O processo de fechamento de uma casa começa quando uma oferta de compra é aceita e pode se arrastar por mais tempo do que você imagina. De acordo com o “Relatório Origination Insight” de 2021 de Ellie Mae, em média, demorou cerca de 48 dias para fechar uma casa em janeiro de 2020, e uma média de 58 dias para fechar uma casa em janeiro de 2021.
O credor do comprador controla o tempo que leva para processar e fechar o empréstimo, a menos que os compradores paguem tudo em dinheiro. O comprador e o vendedor podem concordar em fechar mais cedo e podem incluir isso no contrato de compra, mas o credor deve ser capaz de desempenhar sua função durante esse período. Caso contrário, não importa a data escolhida, pois o fechamento não poderá ocorrer se o credor não estiver pronto.
Neste artigo, aprenda como funciona o processo de fechamento de casa, bem como formas de agilizá-lo.
Principais conclusões
- O processo de fechamento completo da casa pode levar em média um ou dois meses.
- O processo de aprovação e subscrição do empréstimo pode levar até uma semana.
- Inspeções residenciais, avaliações e outros termos do contrato de compra devem ser concluídos antes do início do depósito.
- Muitos problemas podem atrasar o fechamento, principalmente no que diz respeito ao empréstimo, por isso é melhor verificar se tudo está em ordem antes de iniciar a subscrição.
Quanto tempo leva o fechamento de uma casa?
O tempo que leva para fechar uma casa dependerá de alguns fatores. Não existe um cronograma definitivo, pois muitas delas acontecerão ao mesmo tempo, mas aqui está uma ideia geral das etapas envolvidas e como elas funcionam juntas.
Pré-aprovação
Os compradores que foram pré-aprovados para um empréstimo em vez de pré-qualificados geralmente conseguem fechar mais cedo. O processo de pré-aprovação significa que um subscritor verificou certos fatos e detalhes com antecedência. Se isso acontecer, pode ajudar a acelerar o fechamento.
Subscrição de Empréstimo
Não importa quando isso ocorra no processo, o subscritor deve revisar e verificar os fatos do trabalho, das contas bancárias e do relatório de crédito do comprador, conforme fornecido pelo credor. Você não pode fechar a compra sem a aprovação deles.
A subscrição pode ser concluída em alguns dias ou pode levar até uma semana.
Observação
Os empréstimos hipotecários federais geralmente fecham em 30 dias.No entanto, programas especiais para compradores de casas pela primeira vez, como aqueles que envolvem ajuda com o pagamento inicial do comprador, podem levar mais tempo. Esses empréstimos especiais podem precisar da aprovação de dois processos de subscrição, e não apenas de um.
Inspeções e Avaliações
Dependendo da localização e do acordo entre o comprador e o vendedor, a casa pode precisar passar por uma série de verificações de qualidade antes de ser fechada.
Uma inspeção residencial não leva mais do que algumas horas para ser realizada, mas o vendedor geralmente tem uma janela para agendar a inspeção e o inspetor residencial tem tempo para preparar e enviar um relatório, o que pode adicionar uma ou duas semanas ao cronograma. Se algum defeito na casa for revelado, você precisará reservar mais tempo para reparos. (Ou opte por comprar no estado em que se encontra.) Alguns estados também exigem inspeções especializadas, como pragas ou cupins.
Assim como a fiscalização, a avaliação também não demorará mais do que algumas horas, mas poderá ser necessário aguardar um pouco pelo laudo do avaliador. Isso é usado a critério do comprador e do vendedor como forma de verificar o valor da casa antes do fechamento final.
Cumprindo os Termos do Contrato de Garantia
Todos os termos do contrato de compra devem ser cumpridos antes que o depósito possa ser fechado. Pense neles como acordos entre o comprador e o vendedor para preparar a entrega da casa de uma forma agradável para ambas as partes. Tanto o vendedor quanto o comprador têm deveres a cumprir. O vendedor então oferece a escritura e o comprador deposita os fundos.
Alguns termos comuns do contrato de compra incluem:
- Dinheiro sério depositado
- Inspeção residencial concluída ou renúncia assinada
- Imóvel avaliado
- O comprador cumpre todos os termos do empréstimo, como comprar uma apólice de seguro residencial
- O Vendedor preenche quaisquer outras solicitações conforme acordado, como inspeção de pragas, certificação de telhado, garantia residencial ou reparos (se houver) de acordo com a solicitação de reparos
- Termos de garantia assinados
O último dia: encerramento do compromisso
Depois que todas as etapas acima forem concluídas, a etapa final é encerrar o depósito. Pode levar apenas um dia, mas assinar a papelada é um processo por si só. Seu fechamento pode ser feito por várias pessoas ou grupos. Depende de onde você está comprando a casa. O agente de fechamento pode ser um oficial de custódia, um fechador, a empresa titular ou um advogado imobiliário.
As etapas finais incluem:
- A revisão final foi concluída ou uma renúncia foi assinada
- A escritura é assinada e autenticada
- Uma nota promissória é assinada
- Todos os papéis são assinados
- O credor enviou os fundos do comprador
- O comprador pagou o restante do pagamento inicial e dos custos de fechamento
Observação
Os processos de fechamento podem variar amplamente, mesmo dentro do mesmo estado. Por exemplo, o processo de depósito é diferente no norte e no sul da Califórnia. As ordens de garantia são emitidas e assinadas logo após a aceitação da oferta no sul da Califórnia, mas são emitidas e assinadas pouco antes do fechamento nos condados do norte.
Atrasos no fechamento de casa
Existem vários motivos pelos quais o fechamento de uma casa pode ser adiado. Se alguma etapa do processo for atrasada, todo o cronograma poderá ser afetado.
Observação
O fechamento pode ser atrasado se faltar um documento no arquivo do empréstimo, como um relatório preliminar do título ou a condição de venda do vendedor. Antes de fechar, verifique se todos os papéis estão em ordem se quiser agilizar a venda.
Problemas de empréstimo
Os maiores problemas no fechamento de residências geralmente ocorrem depois que o arquivo é enviado ao subscritor. Embora os agentes de crédito tendam a conhecer as diretrizes, o que ajuda a facilitar o processo de empréstimo, eles nem sempre podem prever o que o subscritor dirá.
Pode ser difícil para os compradores, que embalaram todas as suas coisas e estão esperando a mudança, se perguntarem se seu empréstimo será aprovado. Os últimos dias de fechamento podem ser muito tensos enquanto esperam.
Em alguns casos, os grandes credores causam mais atrasos do que os corretores de hipotecas, talvez porque os grandes bancos seguem o seu próprio plano de acção quando aprovam empréstimos.
Conformidade
O cumprimento das diretrizes federais, como o TRID, também pode retardar o processo de fechamento porque os grupos que trabalham juntos não têm nenhum relacionamento pré-existente.
Observação
Em 2015, a Lei da Verdade em Empréstimos (TILA) e a Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA) foram unidas na Regra de Divulgação Integrada TILA RESPA, conhecida como “TRID”, abreviadamente. Esta regra tem como objetivo fornecer aos compradores informações de fechamento claras e simples, mas às vezes pode causar atrasos.
Outros problemas
Alguns outros problemas comuns que podem atrasar o processo de fechamento incluem:
- Uma avaliação baixa ou uma avaliação que não corresponde à primeira avaliação
- Mais dívidas encontradas no relatório de crédito do comprador
- Erros observados no relatório de crédito do comprador
- Novos gravames ou sentenças movidas contra o comprador ou vendedor após a atualização do título
- Nuvens no título
- Se o comprador ou vendedor se casar ou se divorciar
- Extratos bancários ou documentos financeiros ausentes
- Detalhes do seguro ausentes
- Um empréstimo expirado ou compromisso de programa
- Grandes mudanças nas taxas na estimativa do empréstimo
Alguns desses problemas podem ser pequenos e levar pouco tempo para serem resolvidos, mas outros têm o potencial de colocar todo o processo de volta à estaca zero. Por exemplo, se você descobrir um defeito de título, um advogado especializado em títulos poderá corrigir erros em documentos ou recuperar a cadeia de títulos em poucos dias. Mas se a busca pelo título revelar que há um problema de propriedade, todo o negócio pode estar fora de questão. Da mesma forma, se uma verificação de crédito mostrar que o comprador tem mais dívidas do que se pensava, a subscrição poderá ter de começar do zero; ou talvez o empréstimo seja totalmente cancelado.
Além disso, o dinheiro sério do comprador pode estar em risco se o empréstimo não for aprovado. Se o contrato de compra não contiver cláusula afirmando que o fechamento depende da aprovação do empréstimo, isso também poderá atrasar as coisas. O mesmo se aplicaria se a casa não fosse avaliada em um valor alto o suficiente para cobrir o empréstimo e nenhuma cláusula sobre isso estivesse incluída no contrato.
O resultado final é que é melhor que esses problemas sejam resolvidos antes que o empréstimo chegue ao subscritor.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o custo médio de fechamento de uma casa?
Os custos de fechamento variam entre 2% e 5% do preço de compra de uma casa, em média.Isso significa que em uma casa de $ 250.000, você deve esperar pagar cerca de $ 5.000 e $ 12.500 em custos de fechamento.
O que você faz depois de fechar uma casa?
Depois que você e o vendedor assinarem os documentos de fechamento, a casa será sua. Agora é hora de trocar suas fechaduras, limpar profundamente e fazer qualquer pintura ou projeto de pré-mudança que você queira fazer. Certifique-se de atualizar seu endereço, configurar seus utilitários e fazer manutenção em seus sistemas HVAC para ter certeza de que estão funcionando bem.
Qual é a melhor hora para fechar uma casa?
Há vantagens em fechar no início ou no final do mês, então o momento certo depende de quais benefícios são mais importantes para você. Se você fechar no início do mês, provavelmente terá um fechamento mais suave e rápido porque seu credor pode estar menos ocupado. Você também terá um intervalo maior entre o fechamento e o primeiro pagamento da hipoteca. Por outro lado, fechar no final do mês economizará centenas de dólares em juros pré-pagos.
