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Principais conclusões
- O valor justo de mercado de uma propriedade é o preço pelo qual se poderia razoavelmente esperar que um comprador e um vendedor concordassem.
- O valor justo de mercado não se aplica a situações em que o comprador ou o vendedor são pressionados a fechar a transação (como em casos de execução hipotecária). Ambas as partes devem ter todas as informações relevantes sobre o imóvel (como estar ciente de quaisquer defeitos).
- O valor justo de mercado é normalmente usado para calcular os impostos devidos sobre doações ou as deduções disponíveis para doações qualificadas.
Definição e exemplos de valor justo de mercado
O valor justo de mercado é o preço pelo qual uma propriedade seria vendida no mercado aberto. Isto significa que tanto os compradores como os vendedores que conhecem os factos relevantes sobre o imóvel poderão chegar a acordo sobre o preço sem serem pressionados a aceitar o negócio. Quaisquer restrições sobre como o imóvel pode ser utilizado após a transação devem ser refletidas no preço justo de mercado.
- Acrônimo:FMV
Como funciona o valor justo de mercado
FMV é uma estimativa do valor de mercado de uma propriedade com base no que um comprador e um vendedor instruídos, dispostos e sem pressão poderiam concordar, cada um agindo de acordo com seu próprio interesse.
O conceito de valor justo de mercado é amplamente utilizado nos negócios e na vida. O FMV é usado para determinar quanto você pode amortizar pelas doações de propriedades que você faz para instituições de caridade como boa vontade. Ele determina se o imposto sobre doações é devido ao governo federal, bem como o valor de uma propriedade para fins de imposto sobre heranças.
Observação
O conceito de valor justo de mercado existe dentro de um período específico para a ocorrência da transação. O FMV pode mudar se o período da transação mudar.
Os impostos municipais sobre a propriedade são frequentemente baseados no FMV. É usado quando você está registrando uma reclamação de seguro, talvez como resultado de um acidente automobilístico, onde a seguradora cobrirá os danos até o valor justo de mercado do seu veículo.
Por exemplo, Fred está vendendo sua casa para Freida por US$ 125.000. O porão da casa inunda com cada chuva forte, então ninguém estaria disposto a pagar muito mais do que esse preço. A propriedade atendeu aos critérios de mercado aberto.
Freida deseja a propriedade tanto quanto Fred deseja vendê-la, de modo que nem o comprador nem o vendedor estão sendo pressionados por forças externas. Fred não está desesperado para vender, Freida não está desesperado para comprar e Freida está plenamente consciente do problema do porão, portanto todos os critérios para FMV são atendidos. O valor justo de mercado da propriedade é, portanto, de $ 125.000.
Impostos sobre doações
Agora digamos que Fred dê a casa para sua filha, Mary. Ele deverá pagar um imposto sobre doações se não receber dela uma compensação igual ou superior ao valor justo de mercado da casa. Se Mary não der nada em troca a Fred, então a casa é um presente e contaria tanto para a exclusão anual de doações de $ 15.000 de Fred quanto para sua isenção vitalícia de imposto sobre doações (explicada abaixo).
No entanto, digamos que ela pague a ele US$ 50.000 pela propriedade. A casa ainda é um presente se seu valor justo de mercado for de US$ 125.000. A diferença entre o que Mary deu a Fred e o FMV – US$ 75.000 – está sujeita ao imposto sobre doações.
Observação
A taxa de imposto sobre doações muda anualmente, mas a taxa que você paga depende do tamanho total de suas doações. Além da exclusão anual do imposto sobre doações de $ 16.000 em 2022 (acima dos $ 15.000 em 2021), você também pode usar o valor da exclusão vitalícia para evitar impostos sobre doações. O valor básico de exclusão, ou quanto você pode doar ao longo da vida antes de acionar os impostos sobre heranças, aumenta anualmente.
Doações de caridade
O mesmo conceito básico se aplica a bens doados que uma pessoa doa a organizações de caridade. Quanto alguém estaria disposto a pagar na economia de hoje por aquela televisão usada nas condições atuais? Esse é o seu valor justo de mercado.
Felizmente, a maioria das instituições de caridade qualificadas publica listas online de quanto valem as doações comuns para fins fiscais (assumindo que sua doação esteja em boas condições). O IRS geralmente não permite que você deduza impostos para itens que não estejam em “boas condições de uso”. Embora existam exceções para bens domésticos com valor superior a US$ 500 acompanhados de uma avaliação.
O que não é valor justo de mercado
Existem algumas circunstâncias em que as transações de mercado justas não se aplicam. Eles incluem domínio eminente, onde uma propriedade é adquirida no local de venda. O vendedor está sob pressão neste caso, portanto os critérios do IRS para o valor justo de mercado não foram atendidos.
Observação
Exemplos de vendas em dificuldades nas quais o valor justo de mercado não se aplica incluem vendas de liquidação e escrituras em vez de execução hipotecária.
Valor justo de mercado versus valor intrínseco versus valor imposto
| Valor justo de mercado | Valor intrínseco | Valor imposto | |
| Fatores de avaliação | Com base em precedente ou extrapolação | Calculado com base em fatores subjacentes, tangíveis e intangíveis | Pode ser baseado em precedentes ou análises |
| Quem decide o valor | Comprador e vendedor | Analista | Tribunal ou outra autoridade legal |
Fatores de avaliação
Uma estimativa do valor justo de mercado pode ser baseada em precedentes ou extrapolação. Desde que comprador e vendedor concordem com o preço com pleno conhecimento do imóvel e sem pressão, então é o valor justo de mercado. O local, a época, os precedentes comparáveis e a avaliação pessoal de cada pessoa envolvida na transação contribuem para a formação do FMV.
O valor intrínseco pode ou não ser igual ao valor justo de mercado, mas depende de uma análise mais profunda dos fatores e fundamentos subjacentes. O valor intrínseco é o valor real de uma propriedade ou activo com base em técnicas analíticas e percepções subjacentes dos seus factores tangíveis e intangíveis. Esse cálculo é comum no mercado de ações; os investidores analisam títulos para encontrar negócios que tenham um valor verdadeiro ou “intrínseco” inferior ao valor justo de mercado pelo qual estão sendo negociados atualmente. Isso também é conhecido como investimento em valor.
Os valores impostos podem basear-se numa combinação de outras estratégias – combinando análise com considerações de mercado justas. Em última análise, cabe à entidade que impõe o valor decidir sobre os fatores a incluir no cálculo do valor.
Quem decide o valor
FMV é a interpretação subjetiva dos fatos e informações disponíveis no momento da avaliação e é exclusiva do comprador e do vendedor que determinou que o preço era “justo”.
O valor intrínseco é normalmente determinado por um analista com experiência em análise de propriedades e cálculo de preços. Esses valores podem diferir de um analista para outro, dependendo dos fatores incluídos em seus cálculos.
Uma autoridade legal, como um regulamento fiscal existente ou um tribunal, define um valor absoluto imposto para a propriedade.
