O que é um empréstimo para aquisição de terreno?

Definição e exemplos de empréstimos para aquisição de terrenos

Um empréstimo de capital de terreno depende do seu patrimônio em um lote ou parcela de terreno não urbanizado. O patrimônio líquido é a diferença entre o valor devido pelo terreno (se houver) e o valor do terreno. A terra funciona como garantia; se você deixasse de pagar o empréstimo de aquisição de terreno, o credor poderia ficar com o terreno para recuperar as perdas.

Os empréstimos de aquisição de terras podem estar mais prontamente disponíveis para áreas de terra mais significativas. A terra pode ser mais valorizada se for utilizada para fins agrícolas, de petróleo e gás, de direitos minerais, de madeira ou para fins recreativos (caça). Os empréstimos imobiliários não são tão comuns quanto outros tipos de empréstimos imobiliários ao consumidor.

A maioria dos credores de terras terá experiência agrícola, com capacidade de fazer empréstimos em todos os tipos de terras, com algumas reservas, disse Jeramy Stephens, sócio e corretor-gerente da National Land Realty.

• Nomes alternativos: patrimônio bruto de terras, linha de crédito de terras, empréstimo de capital para saque de terras

Por exemplo, digamos que você herde 159 acres de terra não urbanizada devido à morte de um avô no Mississippi, mas mora na Virgínia. Você gostaria de pedir um empréstimo contra o valor do terreno para comprar um carro. Para descobrir se isso é possível, você falaria com um credor de terrenos que faz negócios no Mississippi e que avaliará o terreno e decidirá se lhe oferecerá uma linha de crédito com base no terreno.

Como funcionam os empréstimos para aquisição de terrenos

Um empréstimo de aquisição de terreno é simplesmente qualquer empréstimo usando seu terreno como garantia. Os credores enviam um avaliador para avaliar sua propriedade; pode ser um avaliador local ou alguém contratado pelo credor.

“A maioria das avaliações de terras exigirá um avaliador geral certificado pelo estado, e o relatório geralmente requer mais detalhes do que apenas um relatório de avaliação padrão”, disse Stephens. A Sociedade Americana de Gerentes Agrícolas e Avaliadores Rurais (ASFMRA) pode ser um site útil para localizar um avaliador de terras em uma área específica.

O valor do terreno depende da avaliação do maior e melhor aproveitamento do terreno e é determinado pelo mercado. “A avaliação terá que justificar o valor global da propriedade”, disse Stephens, como acontece com uma avaliação residencial.

A terra terá valor adicional se houver renda potencial ou atual da terra proveniente de arrendamentos agrícolas, colheita de madeira e arrendamentos minerais, disse Stephens. Como resultado, pode ser mais fácil encontrar um credor. O rendimento da terra poderia aumentar a posição financeira do mutuário – por exemplo, se o mutuário receber rendimentos de um agricultor que arrenda a terra. “Haverá uma renda histórica que contribuirá com renda e valor para a terra”, disse Stephens.

A propriedade reflete então um histórico de receitas que pode ser utilizado para o reembolso do empréstimo. Mas mesmo o potencial pode ser útil. “Mesmo que não exista renda, há potencial e projeção de renda, desde que seja uma fonte realista e viável”, disse Stephens.

O valor máximo do empréstimo e o valor que você pode pedir emprestado variam de acordo com o credor e o valor do empréstimo, disse ele: “A maioria estará entre 50% e 75%. A maior parte do refinanciamento de saque ou LOC excederá US$ 25.000. As principais fontes de financiamento com as quais tenho experiência, o valor mínimo do empréstimo de saque seria de US$ 100.000 e um LOC de terreno seria de US$ 250.000. Existem algumas opções para menos, mas o saque pode ser mais específico para uso pretendido que não seja apenas um verdadeiro empréstimo de capital Os credores de terras normalmente são mais adequados para montantes de empréstimo maiores.”

Tipos de empréstimos para aquisição de terrenos

Os empréstimos para aquisição de terras normalmente assumem três formas. ​​Em todos os casos, o credor exigirá uma primeira posição no terreno (garantia) para um refinanciamento de saque ou linha de crédito.

Em outras palavras, se você ainda deve dinheiro pelo empréstimo do terreno que usou para comprar o terreno, não poderá contratar uma segunda linha de crédito como acontece com uma hipoteca de casa. Você precisará pagá-lo com os recursos, portanto, o novo empréstimo de aquisição de terreno é seu único empréstimo para o terreno.

Refinanciamento de saque de patrimônio de terreno

Os empréstimos de refinanciamento de saque de capital de terreno que retiram capital do terreno geralmente apresentam os seguintes termos, de acordo com Stephens:

• Prazos de 15 a 30 anos
• Taxas ajustáveis ​​ou fixas
• Taxas de juros 1,5% -2,0% mais altas do que as hipotecas residenciais tradicionais

Linha de crédito de patrimônio fundiário

As linhas de crédito de capital de terreno diferem de acordo com o credor, mas podem apresentar os seguintes termos:

• Período de três a cinco anos
• Taxa variável ou taxas ajustáveis ​​de um mês ou um ano
• Taxas de juros 1,5%-2,5% superiores às residenciais
• Juros devidos mensalmente, trimestralmente ou anualmente; o principal é devido anualmente

Empréstimo para construção de terreno

Os bancos e as cooperativas de crédito podem considerar o seu patrimônio como uma contribuição para o pagamento inicial de um empréstimo para construção, desde que você construa uma casa no terreno dentro de um período de tempo específico. Esses empréstimos são mais comuns porque a nova casa passa a fazer parte da garantia do empréstimo para a instituição financeira. Contudo, pode haver restrições; por exemplo, a propriedade pode já precisar ter serviços como água, esgoto e energia elétrica. 

Termos comuns: 

• Geralmente configurado para seis a 12 meses
• Pagamentos apenas de juros possíveis
• Paga o lote existente ou penhor de terreno
• Pode estar disponível apenas para residências primárias
• Pode converter-se em hipoteca permanente após a conclusão da construção
• Peça emprestado 70% -80% do valor final do empréstimo

Como obter um empréstimo para aquisição de terreno

É mais provável que os empréstimos de aquisição de terrenos estejam disponíveis ao consumidor médio através de credores especializados, como credores de terrenos, mas também podem estar disponíveis em cooperativas de crédito ou bancos. “A maioria desses credores pode ser encontrada com uma simples pesquisa online de uma empresa que presta o serviço em uma área de consumo”, disse Stephens. “Alguns são mais locais e outros não têm escritórios locais, mas emprestarão na maior parte das áreas do país.”

Stephens disse que o perfil de crédito do mutuário tem padrões mais elevados do que a maioria dos empréstimos residenciais para empréstimos de aquisição de terrenos. Os credores procuram pontuações de crédito de 680 ou superiores, com ênfase nos rácios dívida/ativos totais e rácios dívida/rendimento (DTI).

Se o mutuário for financeiramente forte o suficiente para cumprir todas as obrigações e os índices financeiros exigidos para o empréstimo sem qualquer rendimento da propriedade, o rendimento não é um fator determinante para a aprovação do empréstimo, em geral. Não é necessário rendimento para fazer o empréstimo, mas deve haver a possibilidade de rendimento da terra para os fins da maioria dos credores de terras.

“Alguns acres da vovó provavelmente não se qualificarão para um LOC, mas talvez para um refinanciamento de saque dependendo do valor geral da propriedade”, disse Stephens. “A maioria dos credores de terras procura emprestar um montante maior com garantias adequadas. Numa transação pequena, se o banco ou a cooperativa de crédito não estiver disposto a emprestar, cai numa zona cinzenta onde não há ninguém disponível para fazer esses empréstimos.”

No entanto, pode ser possível usar o capital próprio como entrada para o seu empréstimo para construção com sua cooperativa de crédito ou banco local, se a instituição tiver experiência com empréstimos para construção residencial. 

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