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Principais conclusões
- Os empréstimos hipotecários oferecidos por fontes privadas são chamados de “empréstimos convencionais” ou “empréstimos não GSE” e vêm em várias formas.
- Os empréstimos oferecidos pela Fair Housing Administration (FHA) ou garantidos pela Veterans Association (VA) são dois exemplos de empréstimos governamentais.
- O rácio entre o valor do empréstimo mede o montante que um mutuário precisa para financiar uma casa em relação ao seu valor de avaliação, afetando alguns termos do empréstimo.
- As taxas de juros para empréstimos convencionais podem ser fixas, ajustáveis ou conversíveis em alguns casos.
Definição e exemplo de empréstimos convencionais
Empréstimos convencionais são qualquer tipo de empréstimo hipotecário que não é oferecido ou segurado por uma entidade governamental como parte de um programa específico. Os credores privados podem definir os termos do empréstimo, incluindo critérios de elegibilidade ou qualificação, taxas de juros, limites de entrada, cronograma de pagamento e muito mais. Os empréstimos hipotecários regulamentados pelo governo, por outro lado, obedecem a diretrizes rígidas em relação à elegibilidade do mutuário, taxas de juros e limites de empréstimo.
Os empréstimos convencionais podem ou não seguir as diretrizes da entidade patrocinada pelo governo (GSE) e podem ainda ser categorizados em dois tipos: conformes e não conformes.
- Nomes alternativos: Crédito hipotecário convencional; Empréstimos não governamentais
- Acrônimo: Empréstimos não GSE
Os empréstimos conformes – aqueles que estão em conformidade com as diretrizes do GSE – são limitados a US$ 647.200 na maioria dos condados ou até US$ 970.800 em condados de alto custo (em 2022).Este número é geralmente ajustado anualmente pela Agência Federal de Financiamento de Habitação. Além disso, a pontuação de crédito mínima para uma boa taxa de juros é normalmente superior à exigida para empréstimos governamentais.
Os empréstimos que excedem os limites estabelecidos pelas diretrizes do GSE são considerados empréstimos de agência e às vezes são chamados de empréstimos não conformes ou enormes.
Como funcionam os empréstimos convencionais
Os corretores hipotecários oferecem uma vasta gama de produtos, incluindo empréstimos convencionais. Um banco também pode conceder um empréstimo convencional, mas a linha de produtos de um banco é geralmente limitada e específica apenas para esse banco. Um corretor de hipotecas pode intermediar empréstimos por meio de qualquer número de bancos.
Muitos dos tipos exóticos de empréstimos desapareceram após o colapso das hipotecas de 2007, mas os empréstimos convencionais permaneceram. Eles recuperaram uma posição de destaque no mercado imobiliário. Os empréstimos convencionais têm a reputação de serem seguros e há uma variedade de opções para você escolher.
Para obter um empréstimo hipotecário convencional, você precisará solicitar seu banco, cooperativa de crédito ou corretor de hipotecas. O processo de inscrição incluirá uma verificação de crédito completa e quaisquer outros requisitos definidos pelo credor específico, como informações do fiador e seguro hipotecário.
Se você for aprovado, seu empréstimo ditará os termos do pagamento inicial, bem como todos os pagamentos futuros, de acordo com a taxa de juros e a duração do prazo.
Em última análise, os termos do empréstimo convencional dependerão do seu acordo com o credor, mas é possível contrair um empréstimo à habitação por um valor superior ao preço de compra de uma casa. Por exemplo, se você comprar um fixador superior com a intenção de reformar, poderá contrair um empréstimo convencional que cubra os custos das melhorias ou seja baseado no valor futuro da casa.
Empréstimos convencionais vs. governamentais
| Empréstimos Convencionais | Empréstimos governamentais |
| Credores privados e seguradoras | O credor ou seguradora é uma entidade governamental |
| Geralmente exigem pagamentos iniciais mais altos | Os requisitos de pagamento inicial são baixos para acomodar certos compradores de casas |
| Compradores com crédito baixo podem não se qualificar ou ter taxas de juros mais altas | Disponível para mutuários com crédito baixo |
A principal diferença entre um empréstimo convencional e outros tipos de hipoteca é que um empréstimo convencional não é concedido ou segurado por uma entidade governamental. Às vezes, também são chamados de empréstimos não GSE.
Os empréstimos governamentais incluem empréstimos da Fair Housing Administration (FHA) e da Veterans Association (VA). O governo garante empréstimos FHA e apóia empréstimos VA. Os requisitos de pagamento inicial são muito mais amigáveis ao comprador. O pagamento inicial mínimo para um empréstimo FHA é de 3,5%.O pagamento inicial mínimo pode ser zero para empréstimos VA para veteranos qualificados.O Departamento de Agricultura dos EUA oferece empréstimos do USDA se você quiser comprar uma propriedade rural e for elegível.
Os empréstimos convencionais são mais difíceis de se qualificar do que os empréstimos governamentais, uma vez que os credores privados geralmente exigem um rácio dívida/rendimento (DTI) mais baixo do que os credores governamentais. Pessoas com crédito ruim ou DTIs acima de 43% podem não se qualificar para empréstimos convencionais.
Observação
Os empréstimos convencionais não são particularmente generosos ou criativos em relação a falhas de pontuação de crédito, índices de valor do empréstimo ou pagamentos iniciais. Geralmente não há muita margem de manobra aqui quando se trata de qualificação.
Tipos de empréstimos convencionais
Existem vários tipos de empréstimos convencionais que você pode encontrar se estiver procurando uma casa.
Empréstimos convencionais de ‘carteira’
Trata-se de um subconjunto de empréstimos convencionais detidos diretamente por credores hipotecários. Eles não são vendidos a investidores como outros empréstimos convencionais. Portanto, os credores podem definir suas diretrizes para essas hipotecas, o que às vezes pode tornar um pouco mais fácil a qualificação dos mutuários.
Empréstimos Convencionais Subprime
Como outros setores, sabe-se que os credores hipotecários oferecem uma classe especial de empréstimos a mutuários com pontuação de crédito mais baixa. O governo estabelece directrizes para a comercialização destes empréstimos sub-prime, mas isso é o fim de qualquer envolvimento do governo. Estes também são empréstimos convencionais e as taxas de juro e taxas associadas são frequentemente bastante elevadas.
Empréstimos Convencionais Amortizados
Os compradores de casas podem contrair um empréstimo convencional amortizado de um banco, uma poupança e empréstimo, uma cooperativa de crédito ou um corretor de hipotecas que financia seus empréstimos ou os intermedia. Dois fatores importantes são o prazo do empréstimo e a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo. Alguns exemplos de termos e LTVs que você pode ver são:
- 97% LTV com prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 95% LTV com prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 90% LTV com prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 85% LTV com prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 80% LTV com prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
A relação entre o valor do empréstimo indica quanto o empréstimo representa o valor da propriedade. Uma hipoteca de $ 200.000 contra uma propriedade avaliada em $ 250.000 resulta em um LTV de 80%: a hipoteca de $ 200.000 dividida pelo valor de $ 250.000.
O LTV pode ser inferior a 80%, mas os credores exigem que os mutuários paguem pelo seguro hipotecário privado quando o LTV for superior a 80%.Alguns produtos de empréstimo convencionais permitem que o credor pague um seguro hipotecário privado, mas isso é raro.
Um empréstimo convencional totalmente amortizado é uma hipoteca em que o valor do principal e dos juros pagos todos os meses muda ao longo do tempo, com mais juros sendo pagos inicialmente do que o principal. Por exemplo, seus pagamentos mensais podem ser de US$ 1.266,71. Seu credor poderia dividi-lo de forma que $ 329,21 fossem para o principal e $ 937,50 para juros. Todos os meses, a relação entre o principal e os juros mudaria, com mais aplicação ao principal e menos aos juros até que, eventualmente, você pagasse mais pelo principal do que pelos juros.
Observação
O prazo de um empréstimo pode ser maior ou menor, dependendo das qualificações do mutuário. Por exemplo, um mutuário pode qualificar-se para um raro prazo de 40 anos, o que reduziria significativamente os pagamentos. Por outro lado, um empréstimo de 20 anos aumentaria os pagamentos.
É importante compreender como a duração do prazo afeta os pagamentos de principal e juros. Um empréstimo de $ 200.000 com juros de 6% e prazo de 20 anos resultaria em pagamentos de $ 1.432,86 por mês. Por outro lado, um empréstimo de $ 200.000 com juros de 6% e prazo de 30 anos resultaria em um pagamento de $ 1.199,10 por mês. Um empréstimo de $ 200.000 com juros de 6% e prazo de 40 anos resultaria em um pagamento de $ 1.100,43 por mês.
Empréstimos Convencionais Ajustáveis
Os pagamentos de um empréstimo convencional com taxa ajustável (também chamado de hipoteca com taxa ajustável, ou ARM) podem flutuar porque a taxa de juros é ajustada periodicamente para acompanhar o ritmo da economia.
Alguns empréstimos são fixos por um determinado período; eles se transformam em empréstimos com taxas ajustáveis quando tudo termina. Por exemplo, um ARM 3/1 de 30 anos é fixado por três anos. Em seguida, começa a se ajustar a cada ano durante os 27 anos restantes. Um ARM 5/1 é corrigido durante os primeiros cinco anos. Um ARM 7/1 é corrigido por sete anos antes de começar a se ajustar.
Características de um empréstimo convencional ajustável
Muitos mutuários evitam empréstimos convencionais com taxas ajustáveis. Em vez disso, preferem manter os empréstimos amortizados tradicionais, para que não haja surpresas em relação aos pagamentos das hipotecas a vencer no futuro. Mas uma hipoteca com taxa ajustável pode ser a solução ideal para ajudar nos primeiros anos de pagamentos aos mutuários cujos rendimentos deverão aumentar.
A taxa de juros inicial é normalmente mais baixa do que a taxa de um empréstimo de taxa fixa, e geralmente há um máximo, conhecido como taxa máxima, de quanto o empréstimo pode ajustar ao longo de sua vida. A taxa de juros é determinada adicionando uma taxa de margem à taxa de índice. Os períodos de ajuste podem ser mensais, trimestrais, semestrais ou anuais.
