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O que é um risco de pré-pagamento?
Na maioria dos casos, não há muitas desvantagens se você decidir pagar sua casa antecipadamente e, na maioria das vezes, não há penalidade se você não fizer tudo de uma vez. Por exemplo, você pode pagar antecipadamente pagando um pouco mais em relação ao principal a cada mês. Mas para as pessoas que investiram no seu empréstimo, isso significa menos dinheiro para elas.
Terceiros, como bancos ou agências como Fannie Mae ou Freddie Mac, compram empréstimos à habitação e agrupam-nos em títulos garantidos por hipotecas. As pessoas que investem em MBS, também conhecidos como repasses de hipotecas, obterão retornos com base no pagamento do principal e dos juros dos mutuários ao longo da vida dos empréstimos.
Por exemplo, a entidade que compra uma hipoteca receberá os pagamentos de juros se um comprador contrair um empréstimo residencial de $ 200.000 com uma taxa fixa de 5% por 30 anos. O risco do pré-pagamento é que as pessoas paguem antecipadamente as suas hipotecas, evitando assim que o comprador receba todos os pagamentos futuros.
Observação
O MBS também apresenta riscos porque o proprietário pode deixar de pagar o empréstimo.
O risco de pré-pagamento é uma armadilha potencial do investimento em MBS. As pessoas que investem em títulos do Tesouro dos EUA ou em títulos corporativos não enfrentam esse risco porque os pré-pagamentos não são permitidos.
Como funciona o pré-pagamento?
Existem vários eventos sob os quais uma pessoa pode pagar antecipadamente o empréstimo à habitação:
- Eles optam por refinanciar sua hipoteca para obter uma taxa mais baixa.
- Eles vendem a casa, então a hipoteca deve ser paga e liberada para transferir um título claro para o novo proprietário.
- A casa é destruída, então a hipoteca é cancelada quando a seguradora paga o sinistro do seguro residencial.
Você desejará que os empréstimos sejam pagos integralmente se estiver investindo em MBS, mas não muito rapidamente. É melhor ver uma hipoteca de 30 anos paga em 30 anos, porque você não apenas recuperará seu investimento, mas também receberá todos os pagamentos de juros ao longo do caminho.
Observação
Um empréstimo pago antecipadamente resulta em um retorno menor para você se você tiver investido nele.
Encontrando o risco de pré-pagamento
Foram recolhidos alguns dados para o ajudar a avaliar a probabilidade de um empréstimo ou conjunto de empréstimos ser liquidado antecipadamente e qual poderá ser o seu retorno global.
A taxa de pré-pagamento condicional (CPR) é calculada como uma porcentagem. Acredita-se que 8% dos empréstimos em um determinado pool serão pagos antecipadamente no próximo ano se você tiver um CPR de 8%. O CPR é mais frequentemente encontrado com base em dados anteriores e na composição do conjunto de empréstimos. Pode haver certas pessoas que tendem a pagar os empréstimos antecipadamente, enquanto outras não.
A RCP também se baseia nas alterações projetadas nas taxas. O CPR pode ser mais elevado se as taxas caírem, porque mais pessoas podem optar por refinanciar os seus empréstimos à habitação para obter essa taxa mais baixa. As taxas de pré-pagamento ultrapassaram os 70% em 2002 porque as taxas de juros caíram durante esse período.O aumento das taxas, por outro lado, pode reduzir o risco de um empréstimo ser pago antecipadamente.
Você pode encontrar a taxa de mortalidade mensal única (SMM) ou a velocidade do pré-pagamento usando o CPR. O SMM ajuda você a entender as taxas mensais de pré-pagamento. É calculado assim:
SMM = 1 – (1 – RCP) elevado a 1/12 de potência
Nesse caso, uma CPR de 8% resultaria em um SMM de 0,69%. Essa é a porcentagem dos saldos principais programados de um mês que foram reembolsados.
Devo investir em títulos garantidos por hipotecas?
Bancos e agências podem fornecer uma taxa de retorno esperada sobre MBS ou investimentos similares usando CPR e SMM. As pessoas que investem neles devem decidir quanto de retorno procuram e saber que uma taxa de retorno mais elevada também pode acarretar um risco maior de inadimplência.
Na maioria das vezes, não vale a pena o esforço das pessoas pesquisar e investir em MBS individuais. Ainda assim, poderá fazer sentido deter alguns fundos mútuos que contenham MBS como parte de uma combinação maior de obrigações empresariais ou governamentais.
A maioria dos corretores de descontos oferece fundos mútuos MBS ou fundos negociados em bolsa, muitos dos quais incluem uma combinação de hipotecas de curto e longo prazo. Esses fundos são frequentemente administrados por gestores qualificados que conhecem os benefícios e riscos do MBS para reduzir riscos e obter os melhores retornos.
Principais conclusões
- Credores e investidores correm o risco de pagamento antecipado por parte dos mutuários quando compram hipotecas agrupadas em MBS.
- Os retornos do MBS são antecipados com base nos juros pagos ao longo da vida das hipotecas, e esse dinheiro é perdido quando uma pessoa paga a hipoteca antecipadamente ou entra em default.
- O pré-pagamento também pode ocorrer quando um mutuário refinancia uma hipoteca ou vende a casa.
- Os investidores devem decidir sobre o retorno que procuram e estar cientes de que uma taxa de retorno mais elevada também acarreta um risco mais elevado.
NOTA: A Saude Teu não fornece serviços ou consultoria tributária, de investimento ou financeira. As informações estão sendo apresentadas sem considerar os objetivos de investimento, a tolerância ao risco ou as circunstâncias financeiras de qualquer investidor específico e podem não ser adequadas para todos os investidores.
