O que é refinanciamento hipotecário?

Definição e exemplo de refinanciamento

O refinanciamento é o processo de quitar sua hipoteca existente e criar uma nova. Ele permite que você substitua um empréstimo residencial insatisfatório ou insustentável por um com o qual você possa conviver a longo prazo. O processo pode resultar em pagamentos mensais mais baixos e outros termos que tornarão seus pagamentos mais gerenciáveis, mas também pode deixá-lo em pior situação financeira em determinadas circunstâncias.

O refinanciamento segue um processo semelhante ao da obtenção da hipoteca original, uma vez que você pode encontrar muitos dos mesmos procedimentos e os mesmos tipos de custos na segunda vez.

Como funciona o refinanciamento

As etapas que você deve seguir para refinanciar uma hipoteca são semelhantes às que você executou para obter seu empréstimo atual.

Determine os recursos de empréstimo que você deseja

É importante estabelecer antecipadamente a taxa de juros específica ou a duração do prazo que você deseja, seja o seu objetivo garantir uma taxa mais baixa, mudar para uma taxa de juros fixa ou estender o prazo do empréstimo.

Escolha um credor

Você não precisa escolher seu fornecedor de empréstimo hipotecário atual para um refinanciamento. Procure um credor qualificado que ofereça os termos que você procura. Obtenha pelo menos três ou quatro cotações de empréstimo antes de escolher uma. Não tenha medo de negociar termos negociáveis, como taxas de juros, custos de fechamento e outras taxas.

Solicitar um empréstimo

Esse processo pode variar um pouco de acordo com o credor, mas ele orientará você nas etapas exclusivas do processo, se houver. Revise os termos e taxas do empréstimo no contrato quando for aprovado para saber o que esperar e evitar custos surpresa.

Razões para refinanciar uma hipoteca

Um empréstimo reestruturado pode melhorar sua situação financeira de várias maneiras, e o refinanciamento pode ser uma escolha lógica se algum deles atender às suas necessidades pessoais.

Geralmente, você obterá pagamentos mensais mais baixos e mais gerenciáveis ​​ao refinanciar sua hipoteca em um empréstimo com uma taxa de juros mais baixa ou de prazo mais longo.

Você pagará menos custos de juros ao longo da vida da hipoteca, o que reduz o custo total do empréstimo, se refinanciar seu empréstimo com um com uma taxa de juros mais baixa.

Os benefícios de mudar de uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) para um empréstimo com taxa fixa são duplos. Você pode evitar que a taxa de juros do empréstimo aumente no futuro e garantir pagamentos mensais previsíveis.

Você pode receber um pagamento em dinheiro pela diferença se refinanciar com um empréstimo que seja superior ao saldo principal devido em sua hipoteca existente. Isso é conhecido como refinanciamento de saque. Você pode usar o dinheiro para melhorias na casa, para objetivos financeiros de longo prazo, como mandar seu filho para a faculdade, ou para qualquer outra coisa que desejar.

O dinheiro que você recebe de um refinanciamento de saque também pode ser usado para saldar outras dívidas, como cartões de crédito com juros altos. Isso pode reduzir o número total de dívidas que você deve e tornar o pagamento do empréstimo mais fácil.

Quando você não quer refinanciar

O refinanciamento também pode ter um impacto financeiro negativo se você não avaliar cuidadosamente os termos do seu empréstimo reestruturado.

Um empréstimo melhor não é garantido. Você pode não ser aprovado para um empréstimo com taxas de juros mais baixas se o seu crédito for fraco no momento da solicitação ou se as taxas de juros do mercado tiverem aumentado desde que você contratou sua primeira hipoteca.

Os custos totais de juros vitalícios podem aumentar se o prazo do novo empréstimo for igual ao da hipoteca atual. Você pagaria 40 anos de juros se tivesse pago sua hipoteca atual de 30 anos por 10 anos e depois refinanciado essa hipoteca por mais 30 anos.

O novo valor do empréstimo será maior do que o devido no antigo, resultando em pagamentos mensais mais elevados, se você fizer um refinanciamento de saque.

Devo refinanciar?

Em geral, o refinanciamento de hipotecas é uma boa medida quando você realmente se beneficia financeiramente de um novo empréstimo. Pode ser uma má jogada se você desperdiçar dinheiro ou aumentar o risco ao refinanciar, então compare os prós e os contras do seu empréstimo antigo com um novo empréstimo para decidir se vale a pena o custo.

Algumas pistas de que um refinanciamento de hipoteca pode valer a pena incluem:

• As taxas de juros são baixas. Mudanças nas condições de mercado podem permitir que você garanta uma taxa de juros mais baixa ao refinanciar.
• Seu crédito melhorou. Aumentos na pontuação de crédito podem torná-lo elegível para um empréstimo com uma taxa de juros mais baixa.
• Você planeja ficar em casa por muito tempo. O refinanciamento de uma hipoteca faz mais sentido se você planeja morar na casa por tempo suficiente para recuperar os custos de reestruturação do empréstimo.
• Você pode evitar ser afetado por uma hipoteca de alto risco. Empréstimos hipotecários arriscados, como um ARM com uma TAEG muito superior à taxa introdutória pode fazer com que seus pagamentos mensais aumentem após o período introdutório e aumentar o risco de inadimplência. Mudar para um empréstimo com taxa fixa pode minimizar o risco neste caso.
• Obter um empréstimo com amortização versus um empréstimo apenas com juros. Um empréstimo com pagamentos que cobrem apenas juros durante o período inicial pode resultar em choque de pagamento após o término do período somente de juros e os pagamentos aumentarem dramaticamente. Você pode evitar essa surpresa cara se refinanciar com um empréstimo com amortização, que inclui juros e principal proporcionais nos pagamentos.

Você pode querer evitar o refinanciamento de sua hipoteca em alguns casos:

• Os custos do empréstimo vitalício podem ser mais elevados. Garantir um pagamento mensal mais baixo pode economizar dinheiro no presente, mas pode custar mais no longo prazo.
• Você planeja se mudar em alguns anos. Suas economias com o refinanciamento podem não ser suficientes para recuperar os custos do refinanciamento se você mudar logo depois, tornando o refinanciamento uma proposta financeira perdedora.
• Sua hipoteca existente inclui uma multa de pré-pagamento. Esta é uma taxa cobrada por alguns credores quando você paga um empréstimo antes do final do prazo do empréstimo. Isso aumentará os custos totais do empréstimo se você não conseguir que o credor inicial renuncie a essa penalidade.

Quanto devo pagar para refinanciar?

O refinanciamento de hipotecas não é gratuito. Você pagará várias taxas ao seu novo credor e também a outros profissionais para compensá-los pelo processamento do empréstimo. Alguns dos custos de refinanciamento incluem:

• Taxas de inscrição: Esta despesa cobre o custo de processamento do seu empréstimo e realização de verificações de crédito.
• Taxas de originação: Esta é uma taxa única que você paga pela preparação do empréstimo.
• Taxas de avaliação: cobre o custo de uma avaliação para avaliar o valor da sua casa.
• Taxas de inspeção: essa taxa será cobrada se sua casa exigir uma inspeção para avaliar sua condição antes de ser aprovada para uma nova hipoteca.
• Custos de fechamento: Inclui honorários para o advogado que cuida do fechamento do empréstimo em nome do credor.

Ao todo, as taxas de refinanciamento podem chegar a 3% a 6% do principal restante da hipoteca.Seu credor pode não exigir que você pague essas taxas antecipadamente se você se qualificar para um “refinanciamento gratuito”, mas você ainda as pagará efetivamente por meio de uma taxa de juros mais alta durante todo o empréstimo.