Comprando uma antiga casa alugada

Os investidores às vezes procuram aluguéis para comprar na esperança de que as casas atraiam mais tarde os compradores de casas pela primeira vez na revenda. Muitas dessas casas têm preços mais baixos do mercado e estão situadas em bairros agradáveis.

Os proprietários podem tentar vender suas casas alugadas para compradores de casas pela primeira vez, em vez de outro proprietário, porque os compradores de casas pela primeira vez muitas vezes não têm experiência em negociação e podem pagar preços mais altos.

Quer você seja um investidor ou um comprador de uma casa pela primeira vez, você deve ter cuidado ao comprar um aluguel. Uma casa ocupada por inquilinos pode ser um excelente negócio ou um pesadelo de manutenção adiada.

Olhe a vizinhança antes de comprar uma casa alugada

Uma das primeiras coisas que você deve procurar ao considerar comprar um aluguel são quaisquer outros imóveis para alugar nas proximidades. Converse com os vizinhos para conhecer peculiaridades do bairro e descobrir que tipo de família mora lá. Se todas as outras casas forem residências ocupadas pelos proprietários, isso poderá oferecer um pouco de proteção contra possíveis flutuações no valor de mercado, uma vez que haverá mais estabilidade na propriedade e na ocupação.

Se a casa alugada que você está considerando for a pior casa da rua, você poderá negociar o acordo da sua vida. O gramado está coberto de vegetação e a grama está morrendo?

Nota
Mesmo que você consiga resolver facilmente um problema sozinho, ainda poderá usar a falha a seu favor durante as negociações, especialmente se as falhas a tornarem uma exceção na vizinhança.

Visite a casa alugada sem a presença dos inquilinos

É melhor que a casa esteja vaga, mas alguns proprietários deixam os inquilinos na propriedade enquanto ela está à venda. Se você está considerando uma casa que ainda está ocupada por inquilinos, tente marcar um horário para visitar a casa enquanto ela estiver vazia.

Visitar a casa enquanto ela está vazia lhe dá a liberdade de explorar o quanto quiser. Quando os inquilinos estão em casa, eles podem desencorajá-lo de abrir ou explorar armários. Você pode evitar esse tipo de interação estranha encontrando um horário para visitá-la enquanto a casa está vazia.

Esteja preparado para avisar os inquilinos (pelo menos 24 horas) antes de fazer uma prévia da casa. É normal que os proprietários exijam agendamento prévio, e os inquilinos não vão querer um cofre na casa se ainda tiverem objetos de valor dentro.

Em casos extremos, os inquilinos que desejam permanecer na casa podem tentar sabotar a venda exagerando questões menores ou inventando problemas que não existem. Mesmo que os inquilinos não estejam tentando sabotar ativamente a venda, eles podem não manter a casa em perfeitas condições. Se isso ocorrer, tente ignorar a desordem para poder avaliar a própria casa.

Com vista para a desordem dos inquilinos
Balcões de cozinha sujos podem ser facilmente limpos, então não deixe que essa bagunça afete sua opinião sobre a casa. No entanto, carpetes rasgados, drywall danificados, torneiras com vazamento e problemas semelhantes exigirão reparos mais significativos.

Procure oportunidades para negociar

As casas para alugar podem ser vendidas por menos do que as casas ocupadas pelos proprietários, especialmente se o vendedor estiver motivado. Fique atento a alguns destes motivos comuns pelos quais um vendedor de casa alugada pode estar motivado:

• Os inquilinos nem sempre pagam o aluguel em dia, mas o pagamento da hipoteca é devido de qualquer maneira. Muitos proprietários de pequena escala não têm condições de pagar a hipoteca se não receberem o aluguel.
• Os proprietários às vezes ficam esgotados por possuírem imóveis para alugar, e inquilinos exigentes ou difíceis podem agravar o esgotamento.
• Se o vendedor alugou a casa por muitos anos, pode não ter mais depreciação para dedução fiscal. Quando for esse o caso, eles podem estar ansiosos para fazer uma troca 1031 por outra propriedade.
• Um proprietário com uma casa ocupada por inquilinos que decide vender durante um mercado em queda está pronto para sofrer o impacto no preço de venda.
• A casa pode exigir reparos que o vendedor não pode fazer.

Descubra possíveis defeitos na casa alugada

É sempre uma boa ideia fazer uma inspeção residencial antes de comprar uma casa, mas isso é especialmente importante antes de comprar uma casa que foi alugada. As casas ocupadas pelos proprietários tendem a receber melhor manutenção porque os proprietários estão no local e podem cuidar de pequenos problemas antes que se transformem em problemas maiores.

Peça ao seu corretor de imóveis uma lista de referências para inspetores residenciais e entreviste-os antes de se comprometer. Ao considerar os inspetores, dê uma olhada em um exemplo de relatório de inspeção residencial. Inspetores residenciais ruins podem gerar relatórios de três ou quatro páginas. Seu relatório de inspeção residencial deve consistir em 30 ou mais páginas, dependendo do tamanho da casa.Descubra como o inspetor trabalhava antes de começar a inspecionar casas e tente encontrar alguém que sempre trabalhou em uma área semelhante.

Também não saia do processo depois de encontrar o inspetor certo. Reserve pelo menos duas horas da sua agenda (ou mais, dependendo do tamanho da casa) para poder estar presente e tirar dúvidas durante a vistoria.

Se você encontrar um defeito grave, peça ao vendedor para consertá-lo ou credite seu dinheiro para cobrir os custos de fechamento por meio de uma solicitação de reparo. Mantenha suas solicitações focadas estritamente nos reparos mais caros – não envie uma longa lista de reparos triviais.