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Já foi uma prática bastante comum para um comprador fazer uma oferta por uma casa antes de obter a aprovação do empréstimo. Isso também é conhecido como contingência de empréstimo. Muitos corretores de imóveis exigem prova de pré-aprovação da hipoteca antes de fazer uma oferta por uma casa. Alguns podem nem funcionar com você, a menos que você o faça. Uma contingência de empréstimo hoje costuma ser um pouco complicada.
A razão dos desafios envolve o tipo de contingências de empréstimo mais comuns. Por exemplo, em muitos lugares do país, um comprador de uma casa pode analisar vários tipos de contingências de empréstimo. Então, eles podem incorporar uma ou mais dessas contingências na oferta de compra.
As contingências podem fazer parte da sua devida diligência. Se não forem cumpridos por qualquer uma das partes, podem ser eventos de cancelamento de contrato. Como comprador, é importante saber como funcionam esses elementos da compra de uma casa. Os dois tipos gerais são contingências financeiras e contingências de avaliação.
Contingências Financeiras
Somente os compradores de casas que obtêm financiamento tendem a condicionar o contrato de compra à obtenção de um empréstimo. Os compradores à vista não solicitam uma contingência de empréstimo porque não há empréstimo. O contrato pode depender da obtenção pelo comprador de:
- Um empréstimo FHA, que tem seu próprio conjunto de requisitos
- Um empréstimo VA, garantido pela Administração de Veteranos
- Um empréstimo convencional, que muitas vezes é vendido no mercado secundário
- Um empréstimo de uma cooperativa de crédito da qual o mutuário é membro
- Financiamento privado, que às vezes é chamado de empréstimo de dinheiro forte
- A avaliação da casa
Dependendo do tipo de empréstimo, o credor pode exigir certas condições de propriedade ou reparos para conceder o empréstimo. Se os vendedores e compradores não chegarem a acordo sobre os reparos ou as condições do credor, o comprador não receberá o empréstimo. A transação será anulada.
Observação
Obter um empréstimo geralmente faz parte da devida diligência do comprador.
O comprador tem um prazo determinado no contrato de compra para obter o financiamento. Em alguns casos, o contrato pode dar ao comprador uma escolha: pode haver um certo número de dias antes que a contingência do empréstimo precise ser satisfeita, ou eles podem manter a contingência do empréstimo em vigor até o fechamento.
Contingente ao financiamento do empréstimo
A maioria dos vendedores espera que o comprador precise obter financiamento. Os vendedores costumam ser bastante razoáveis. Em muitos casos, permitirão que passe um determinado período de tempo para que o comprador obtenha o financiamento e elimine a contingência do empréstimo. Mas nem todo vendedor vai querer esperar até o dia do fechamento para descobrir se o comprador realmente consegue fechar o depósito.
Não é muito justo para um vendedor que um comprador solicite um período de fechamento de 30 dias sem um compromisso firme de fechamento. Por outro lado, se um vendedor eliminar uma contingência de empréstimo antes do fechamento, o comprador poderá ficar muito nervoso.
Observação
Longos períodos de fechamento deixam os vendedores nervosos. Pode parecer que um comprador não tem meios para comprar ou fazer uma oferta.
Um comprador pode se perguntar o que aconteceria se o credor rejeitasse o empréstimo por um motivo imprevisto. Ou, se o comprador tivesse removido a contingência do empréstimo, poderia ficar à mercê do vendedor. Nesse caso, o seu depósito em dinheiro sério pode estar em risco. Poucos compradores estão dispostos a apostar na perda de seu dinheiro.
Pré-aprovação de hipoteca
Muitos compradores obtêm e apresentam uma carta de pré-aprovação antes de fazer uma oferta. O vendedor pode confiar na carta de pré-aprovação como prova da qualidade de crédito do comprador e da capacidade de se qualificar para um empréstimo. Mas depois que o arquivo estiver pronto para subscrição, podem surgir outros problemas que podem paralisar o processo.
Importante
As pré-aprovações simplesmente afirmam que o comprador tem renda para sustentar o pagamento da hipoteca. Não considera quaisquer outros fatores.
A pré-aprovação não é uma garantia de aprovação do empréstimo. São realizadas pesquisas de títulos, bem como verificações de crédito e renda. Julgamentos desconhecidos contra a propriedade podem aparecer nos registros públicos. Ou um comprador pode ter uma falha em seu relatório de crédito que passou despercebida.
Contingência de Avaliação
Não se esqueça do segundo tipo de contingência de empréstimo: a avaliação. A contingência de avaliação é muitas vezes separada da contingência de empréstimo. Uma contingência de avaliação significa que a casa deve ser avaliada pelo preço de compra.
Se a avaliação for inferior ao preço de compra, o comprador poderá cancelar, desde que o comprador tenha uma contingência de avaliação no contrato de compra. Se o vendedor concordar em reduzir o preço para atender à avaliação, espera-se que o comprador remova a contingência da avaliação.
Segunda Avaliação
Mas o que acontece se, no fechamento, o subscritor decidir, no último minuto, solicitar uma segunda avaliação? E se essa segunda opinião de valor acabar sendo de valor inferior? Se o comprador tiver liberado a contingência de avaliação, não restará nenhuma contingência de avaliação.
Importante
Se a contingência do empréstimo ainda não tiver sido liberada, o contrato de compra ainda poderá depender da capacidade do comprador de obter o empréstimo.
Estas são preocupações que você deve discutir com seu corretor de imóveis antes de fazer uma oferta de compra de uma casa. Alguns compradores concordam em remover uma contingência de empréstimo quando um credor garante ao comprador que o arquivo está pronto para financiamento. Mas se o credor tiver dúvidas, pode não ser uma boa ideia remover a contingência do empréstimo. As contingências de empréstimo também falam com o vendedor.
O resultado final
Pode haver desvantagens nas contingências de empréstimos. Por exemplo, se a sua oferta for uma entre muitas, os outros compradores podem estar dispostos a remover uma contingência de empréstimo ou reduzir o período. Nesse caso, se você insistir em manter intacta a contingência do empréstimo até o fechamento, sua oferta poderá não ser aceita.
Se você mantiver suas contingências, o vendedor poderá pensar que você tem um problema que pode causar dificuldades no fechamento. Ou eles podem acreditar que você é muito difícil de fechar.
Em situações difíceis como essas, alguns compradores de casas podem solicitar ao credor que aprove o arquivo por meio de subscrição antes de fazerem uma oferta de compra de uma casa. A aprovação da subscrição elimina o medo da incerteza; também fortalece a oferta.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quando você deve remover uma contingência de empréstimo?
Um comprador ou vendedor pode ser pressionado a remover contingências devido às condições de mercado. Por exemplo, no mercado de um comprador, um vendedor pode estar mais desesperado para vender sua casa, então pode remover contingências. Se você acha que a contingência pode fazer com que você perca uma venda que deseja realizar, então pode valer a pena remover a contingência para permitir que a transação seja concluída.
O que é uma contingência de 21 dias?
Uma contingência de 21 dias é geralmente uma contingência de contrato de compra imposta aos compradores. Para contingências sobre compradores, 21 dias é o prazo padrão. No entanto, esta é apenas uma regra prática, e as partes podem negociar esse cronograma para cima ou para baixo, conforme desejarem.
