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Avaliações baixas podem acontecer em qualquer mercado – quente, frio ou neutro. Não está fora de questão que um avaliador cometa um erro ou não tenha experiência suficiente para fazer a avaliação corretamente. Também é possível que o vendedor tenha superfaturado o preço de sua casa, permitindo que seus sentimentos e apego à casa distorcessem a realidade de que pode haver algumas falhas que poderiam (e deveriam) subtrair do preço de compra.
Se você está comprando uma casa, não fica sem opções se a avaliação for baixa. Descubra por que as avaliações podem ser baixas e o que você pode fazer se o banco não lhe conceder um empréstimo no valor desejado pelo vendedor.
Principais conclusões
- Uma avaliação baixa reduz o valor de mercado da casa e o valor que um banco emprestará, colocando o comprador e o vendedor em uma posição difícil.
- É comum que a avaliação de uma casa seja inferior ao preço que o vendedor pede pela casa.
- Vendedores e compradores têm várias opções de escolha que podem ajudá-los a chegar a um acordo mutuamente benéfico.
Por que uma avaliação baixa é um grande negócio?
O principal problema com uma avaliação baixa é a diferença entre o preço pedido pelo vendedor e o valor de mercado recentemente atribuído à casa. Os credores geralmente emprestarão apenas o valor avaliado da propriedade porque, quando o avaliador estabeleceu esse valor, ele se tornou o valor de mercado da casa.
Como os credores concedem empréstimos para ganhar dinheiro, um empréstimo superior ao valor de mercado da propriedade não é um investimento que eles queiram arriscar. Se você deixar de pagar o empréstimo, eles poderão recuperar os fundos perdidos. No entanto, se lhe derem mais do que o valor de uma casa, há uma probabilidade maior de não recuperarem o capital perdido.
Por que acontece uma avaliação baixa?
As casas podem não ser avaliadas pelo preço de venda por vários motivos. Um fator que mais contribui para as baixas avaliações é o mercado imobiliário.
Fatores de Mercado
Preços inflacionados artificialmente podem resultar de múltiplas ofertas e lances competitivos. O valor das casas pode diminuir quando menos compradores compram em um estoque maior de casas. Os valores de mercado podem aumentar se não houver habitações suficientes para satisfazer a procura de habitação.
Observação
Também pode haver consequências de uma abundância de propriedades hipotecadas ou de vendas a descoberto na vizinhança, principalmente quando não existem outras vendas comparáveis.
Um avaliador inexperiente
Um avaliador inexperiente que não entende as influências locais sobre o valor também pode ser o culpado. Embora isso aconteça ocasionalmente, é raro, graças aos processos de revisão interna e às regras criadas no âmbito do Código de Conduta de Avaliação de Residências (HVCC).
O avaliador pode ter ignorado os dados de vendas pendentes, o que pode refletir vendas comparáveis mais altas quando fechou, ou pode ter selecionado vendas semelhantes nos bairros errados.
Outros fatores
O subscritor pode ter feito uma avaliação incorreta ou o vendedor pode ter superfaturado o imóvel. Muitas vezes, os vendedores avaliam suas casas com base no preço que pagaram e nos valores sentimentais que atribuem a elas.
Se um credor deseja emprestar dinheiro ou não, não é um fator. Os credores querem e precisam liquidar os empréstimos. É como eles ganham dinheiro. Os credores também estão proibidos de fazer redlining, que é a prática de delinear áreas em um mapa onde eles podem não querer fazer empréstimos.
Observação
O racismo também pode desempenhar um papel em alguns casos de avaliações baixas. Um relatório da Brookings Institution descobriu que casas de qualidade semelhante em bairros com comodidades semelhantes valiam 23% menos num bairro maioritariamente negro em comparação com um bairro com nenhum ou muito poucos residentes negros.Se um consumidor acreditar que recebeu uma avaliação baixa como resultado de ter sofrido racismo, existem algumas medidas adicionais que o consumidor pode tomar:
- Se o consumidor sentir que foi vítima de preconceito de avaliação, poderá enviar uma reclamação ao escritório de Habitação Justa e Igualdade de Oportunidades do HUD para obter ajuda.
- O consumidor também pode entrar em contato com a Linha Direta Nacional de Reclamações de Avaliação do Subcomitê de Avaliação para enviar uma reclamação.
- Por fim, se um credor discriminou você, inclusive por meio de uma avaliação inadequada, você pode enviar uma reclamação ao Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
O que fazer com uma avaliação baixa
As opções para vendedores e compradores são diferentes porque abordam o problema de uma avaliação baixa com objetivos conflitantes. O vendedor quer o melhor valor pela propriedade, mas você não quer pagar muito. Você também deve lidar com um credor em potencial que não financiará uma hipoteca superior ou superior ao valor de uma casa.
Você pode compensar a diferença em dinheiro
Você pode compensar a diferença entre o valor de avaliação e o preço de venda em dinheiro, se tiver. O credor só se preocupa com a avaliação na medida em que ela afeta o índice de valor do empréstimo, que é quanto do valor da casa a hipoteca ocupa (como uma proporção de 75% ou um empréstimo de US$ 75.000 em uma casa de US$ 100.000).Uma avaliação baixa não significa que o credor não emprestará; significa apenas que fará um empréstimo com base na relação acordada no contrato pelo valor de avaliação.
Reduza o preço
A melhor solução é muitas vezes o vendedor reduzir o preço da casa. Na maioria das vezes, isso deixa o comprador feliz e o credor satisfeito. Também pode valer a pena se o vendedor precisar fechar a venda no mercado de um comprador.
Não há garantia de que o vendedor não receberá uma avaliação baixa novamente se o primeiro comprador for embora. Além disso, o prazo de validade de uma avaliação pode durar entre 120 e 180 dias, portanto, um vendedor pode ficar preso a uma avaliação baixa por algum tempo, a menos que o mercado imobiliário mude.
Dispute a primeira ou solicite uma segunda avaliação
Solicite uma cópia do relatório de avaliação ao comprador, se você for o vendedor, entre em contato com o credor e pergunte sobre suas práticas de disputa. O avaliador não está autorizado a falar diretamente com o vendedor ou com o agente do vendedor.
Somente o credor pode insistir em uma segunda avaliação e, normalmente, somente você, como comprador, pode fazer uma solicitação de outra, que pode ou não ser atendida. Você pode oferecer a divisão do custo da segunda avaliação se for o vendedor.
Forneça uma lista de vendas comparáveis
Peça aos agentes envolvidos que elaborem uma lista de vendas recentes comparáveis que justifiquem o preço de venda acordado, depois apresentem essa lista ao subscritor e solicitem uma revisão da avaliação. Tente usar comparações mais próximas da propriedade em questão do que aquelas usadas pelo avaliador.
Ligue para os agentes de listagem de vendas pendentes
Você terá que pedir aos seus agentes para cuidar disso, mas eles podem tentar saber os preços reais de venda das propriedades que estão pendentes, mas ainda não foram fechadas.
Os agentes de listagem não precisam divulgar os preços de venda, mas muitos ficam felizes em ajudar porque podem se encontrar na mesma situação no futuro. Seu agente sempre pode perguntar se o outro agente acha que seu preço será avaliado caso o agente se recuse a divulgar o preço pendente.
Encontre-se no meio
Às vezes, os vendedores diminuem o preço para evitar que você pague toda a diferença entre o preço de venda e a avaliação. Eles podem chegar a um acordo entre uma contribuição integral em dinheiro e uma redução do preço.
Observação
Um vendedor pode concordar em aceitar US$ 5.000 em dinheiro e reduzir o preço em US$ 5.000 se a diferença for de US$ 10.000.
Cancelar a transação
Muitos contratos de compra incluem contingências de empréstimo, nas quais você pode ser dispensado do contrato sem multa se não conseguir obter financiamento. Você pode não se qualificar nos termos acordados se a avaliação for baixa e uma contingência de empréstimo devidamente escrita permitir que você cancele o contrato nessas circunstâncias. O vendedor deve então liberar seu depósito em dinheiro sério.
O vendedor pode vender por mais colocando a casa de volta no mercado e procurando um novo comprador. A nova avaliação poderia ser muito diferente, desde que a avaliação baixa não fosse uma avaliação da Federal Housing Administration (FHA). A essas avaliações é atribuído um número de caso, portanto, a mesma avaliação seria usada se o primeiro e o segundo compradores tivessem avaliações FHA.
Perguntas frequentes (FAQ)
Com que frequência uma avaliação é baixa?
Uma pesquisa da Fannie Mae sugeriu que cerca de 8% das avaliações são baixas.
Quanto custa uma avaliação residencial?
O preço de uma avaliação dependerá de onde você mora. Você pode esperar gastar pelo menos US$ 200 e talvez até US$ 600 em uma avaliação.
Que fatores prejudicariam a avaliação de uma casa?
Uma avaliação leva em consideração muitos fatores, tanto na sua propriedade como na área circundante. Plantas baixas desajeitadas, falta de atratividade e fiação ou eletrodomésticos antigos podem prejudicar sua avaliação. Viver numa área remota sem fácil acesso às principais estradas, escolas e hospitais também pode prejudicar o seu valor de avaliação, assim como as altas taxas de criminalidade no seu bairro.
