As complexidades de vender 2 casas para comprar 1 casa

Quando alguns casais maduros se casam ou decidem viver juntos, cada um deles pode possuir uma casa que precisa vender. Ao iniciarem a sua nova vida juntos, querem partilhá-la numa casa que compraram em conjunto.

Quando um casal está nos estágios iniciais de venda de duas casas para comprar uma, muitas vezes eles se apegam inicialmente ao plano de jogo errado. O plano de jogo geralmente é comprar uma casa e depois vender as outras duas casas. Esse plano faz sentido lógico, mas não é assim que vender duas casas para comprar uma funciona para a maioria de nós.

Aqui estão duas maneiras comuns pelas quais os casais podem vender suas casas para comprar uma nova juntos, além de uma explicação dos prós e contras de cada uma.

1. Comprando primeiro, vendendo depois

O primeiro problema com esse tipo de plano é se qualificar para uma hipoteca. Obviamente, se dois vendedores estão vendendo uma casa cada um com a intenção de comprar uma casa juntos como casal, e não há financiamento envolvido, é muito mais fácil.

Os vendedores com casas livres ou com patrimônio suficiente para gerar dinheiro para comprar uma casa imediatamente têm mais liberdade para seguir esta opção. Mas a realidade é que a maioria das pessoas contrai uma hipoteca para comprar uma casa, o que significa que as partes podem ter de se qualificar para a hipoteca, além de poderem pagar o pagamento da hipoteca de duas outras casas.

Depois de adicionar o novo pagamento da hipoteca aos dois pagamentos da hipoteca existentes, esse valor proporcional à renda pode empurrar ambas as partes para fora da faixa de qualificação.Os credores usam índices, que são valores percentuais tanto para o front-end quanto para o back-end.

Problemas com taxas de hipoteca inicial

O índice inicial é uma porcentagem dos pagamentos da hipoteca em relação à renda mensal bruta combinada. O índice de back-end é a porcentagem de pagamentos de hipotecas juntamente com dívidas adicionais, como cartões de crédito, em relação à renda mensal bruta combinada.

Se os índices forem muito altos, as partes não se qualificarão para possuir as três casas ao mesmo tempo. “Aha”, você pode dizer, mas as partes podem converter essas casas em aluguéis e usar a receita do aluguel para compensar o pagamento da hipoteca, certo?

Embora isso aumentasse o rendimento, o que reduziria o rácio, o credor muito provavelmente não permitirá que o rendimento do aluguer seja utilizado no cálculo. Muitos credores seguem diretrizes rígidas em relação ao período de tempo que a casa deve ter sido alugada para se qualificar para a renda de aluguel no cálculo da hipoteca, e um ou dois meses podem ser insuficientes. No entanto, é possível que o seu credor calcule o valor da sua receita futura de aluguel como 75% do aluguel a ser cobrado a cada mês.

Problemas com adiantamentos

O segundo problema com a compra de uma casa seguida da venda de duas casas é o fato de que, se o pagamento inicial da nova casa vier da venda das outras duas casas, os vendedores provavelmente precisarão redigir uma oferta contingente. Uma oferta contingente lhes dá uma saída, uma forma de cancelar a compra, e muitos vendedores não gostam de ofertas contingentes por um bom motivo, porque nem sempre são garantidas.

Se o mercado não for propício a ofertas contingentes, isso poderá complicar ainda mais esta estratégia. No mercado de um vendedor, por exemplo, ofertas contingentes podem ser bastante difíceis de serem aceitas. Se a compra pretendida for uma casa altamente desejável, poderá haver múltiplas ofertas, e as ofertas contingentes quase nunca vencem numa situação de múltiplas ofertas.

2. Vender primeiro, comprar depois

Se um casal precisaria vender ambas as casas ou apenas uma casa para combinar as famílias em uma nova casa, depende novamente dos índices de hipotecas. Pode ser possível vender apenas uma casa antes de comprar uma nova. Um credor hipotecário pode aconselhar melhor nesta situação.

No entanto, se for necessário vender ambas as casas antes de comprar uma nova, existem três subopções básicas:

• Vender casas existentes com um contrato contingente que permite aos vendedores um determinado período de tempo para comprar uma nova casa e celebrar um contrato de compra.
• Venda casas existentes com opção de devolução de aluguel após o fechamento, para dar aos vendedores tempo para encontrar uma nova casa para comprar e mudar.
• Venda as duas casas, mude-se para outro lugar e depois procure uma nova casa, o que envolve mudar duas vezes. Esta última opção é a melhor do ponto de vista financeiro porque o vendedor não teria contingências e estaria numa posição mais forte para negociar a compra de uma nova casa. Mas, realisticamente, a maioria das pessoas não quer mudar duas vezes. Mover-se uma vez já é bastante difícil.

Se os vendedores optarem por redigir ofertas contingentes, se estiverem vendendo no mercado de um vendedor, será mais fácil ditar os termos a um comprador do que se estiverem vendendo no mercado de um comprador. No mercado de vendedores, os compradores geralmente estão muito mais dispostos a esperar que o vendedor encontre uma casa para comprar do que o contrário. É uma maneira segura para os vendedores planejarem a compra de uma nova casa, porque não há risco para os vendedores se não conseguirem encontrar uma nova casa para comprar.

A desvantagem, claro, é que os vendedores podem encontrar a casa dos seus sonhos e depois não conseguirem – por uma série de razões que podem variar do preço à condição e à localização – vender as suas casas existentes. Perder a casa dos sonhos pode ser doloroso. Um agente imobiliário experiente que lide com esses tipos de transações deve ser capaz de ajudar e tornar o processo perfeito.

Nota
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.