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O Consumer Financial Protection Bureau reformulou a forma como as hipotecas são processadas e divulgadas aos mutuários a partir de 5 de outubro de 2015. Introduziu a Regra de Divulgação Integrada TILA RESPA, ou TRID.
A Lei da Verdade nos Empréstimos (TILA) foi promulgada em 1968, e a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA) foi promulgada em 1974. Ambas foram a pedra angular das hipotecas por décadas e foram modificadas pelo TRID, que ficou conhecido como a regra de divulgação de hipotecas “Saiba antes de dever”.
Fechando no prazo com TRID
O governo federal eliminou a declaração HUD-1 do TRID, substituindo-a pela Divulgação de Encerramento (CD). A Estimativa de Boa Fé (GFE) também desapareceu, sendo substituída pela Estimativa de Empréstimo.
O objetivo do TRID era transmitir as informações de fechamento de forma mais clara e simplificada, mas é um tanto complicado. Muitos credores alertaram os clientes que os fechamentos podem ser atrasados por causa do TRID, mas os atrasos são normalmente causados por certos fatores que podem ser evitados, como:
- Mudanças no contrato de compra
- Falha do mutuário em responder em tempo hábil
- Erros do agente de crédito hipotecário
- Dificuldades de colaboração de título e garantia
O problema pode ser uma combinação de um ou de todos esses fatores. Nem todo agente de crédito hipotecário é prático. Alguns dependem exclusivamente dos processadores de empréstimos e de outros membros da sua equipa para compreender o TRID e seguir os seus procedimentos. Na prática, a maioria das hipotecas fecha no prazo quando são administradas de maneira adequada.
A divulgação final
Este documento substitui o HUD-1 e a Truth in Lending Disclosure. Seu objetivo é ajudar o mutuário a compreender todos os custos associados a um empréstimo hipotecário. Este formulário de cinco páginas, algumas das quais muito semelhantes à Estimativa de Empréstimo, compara os termos da Estimativa de Empréstimo com os termos da Divulgação de Fechamento, lado a lado.
Algumas taxas, como as pagas ao credor, não podem variar em nada. Outras taxas, como taxas de registro e determinadas taxas de terceiros selecionadas pelo mutuário, podem mudar, mas apenas em 10%. Ainda outras taxas, como contas apreendidas, podem exceder a estimativa sem limitação.
O problema básico desta divulgação é que ela contém algumas taxas que são pagas pelo vendedor em nome do mutuário. Isso pode ser confuso para os mutuários porque, na verdade, eles não são pagos diretamente por eles.
Os mutuários não podem assinar documentos de empréstimo, a menos que tenham recebido e assinado a Divulgação de Fechamento com pelo menos três dias úteis de antecedência. Uma nova Divulgação de Fechamento poderá ser exigida se quaisquer alterações forem feitas no empréstimo durante esse período, e isso poderá estender o período de fechamento.
Observação
O TRID define dia útil como “um dia em que os escritórios do credor estão abertos ao público para o exercício de substancialmente todas as suas funções comerciais”
Por exemplo, você pode descobrir uma janela quebrada ao realizar uma inspeção final na propriedade. Isso pode ser motivo para uma nova Divulgação de Fechamento se o vendedor concordar em oferecer-lhe dinheiro para substituir o vidro, o que acrescentaria mais três dias para a assinatura dos documentos do empréstimo.
A estimativa de empréstimo para TRID
A estimativa do empréstimo é um documento de três páginas projetado para indicar as principais características, custos e riscos da hipoteca. Deve ser entregue aos mutuários no prazo de três dias após o recebimento do pedido de empréstimo.
A estimativa do empréstimo explica os termos do empréstimo, os pagamentos da hipoteca e os custos de fechamento, além de estabelecer uma série de outros custos. Muitos deles não podem ser alterados. O aspecto mais útil deste documento é que ele mostra aos mutuários um pagamento mensal total estimado que inclui principal, juros, impostos e seguro (PITI).
Maneiras de os mutuários evitarem atrasos
A melhor maneira de garantir um fechamento oportuno é selecionar um agente de crédito hipotecário qualificado que entenda perfeitamente como o TRID funciona e possa explicar cada etapa do processo para você.
Seu agente de crédito também deve examinar cuidadosamente o título e a empresa de garantia, uma vez que a colaboração entre os dois é fundamental. Os agentes de crédito e de custódia que fecham muitas transações tendem a usar sistemas que evitam erros ou enganos.
Em seguida, reúna todos os seus documentos financeiros com antecedência e esteja preparado para enviá-los ao seu credor. Os credores geralmente exigem declarações fiscais completas e W-2s, cópias de todos os extratos bancários, recibos ou registros de folha de pagamento de 30 dias e uma cópia de sua carteira de motorista.
Conclua todas as inspeções residenciais e faça sua solicitação de reparos com antecedência suficiente no processo para que quaisquer alterações no contrato de compra não atrasem seu fechamento. Você também vai querer decidir quando garantir seu empréstimo.
Uma palavra final de advertência
Fazernãofaça quaisquer alterações em sua situação financeira enquanto espera o fechamento. Não mude de emprego. Não compre um carro. Não faça nenhuma compra importante. Você faznãodeseja assumir qualquer dívida adicional. Esta era uma má ideia antes do TRID e continua desaconselhável.
