Table of Contents
A compra de uma hipoteca envolve alguém pagando ao credor uma quantia em dinheiro em troca de uma taxa de juros reduzida durante os primeiros anos de uma hipoteca, geralmente uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). No entanto, as recompras também podem ocorrer em outros tipos de hipotecas. Eles não estão limitados aos ARMs.
As recompras de hipotecas sempre incluem o principal e os juros nos pagamentos mensais dos consumidores, de modo que os saldos dos empréstimos diminuem cada vez que eles efetuam o pagamento da hipoteca. Um saldo hipotecário menor significa que o capital próprio está a crescer, mesmo quando a valorização é baixa.
Principais conclusões
- Se você puder pagar a maior parte de sua hipoteca antecipadamente, poderá garantir uma taxa de juros mais baixa para uma parte do prazo do empréstimo.
- Uma recompra 3-2-1 reduz a taxa de juros durante os primeiros 3 anos de uma hipoteca amortizada de 30 anos.
- Uma recompra de 2-1 aumenta a taxa de juros para os primeiros 2 anos de uma hipoteca amortizada de 30 anos, a fim de fixar a taxa para o restante do prazo do empréstimo.
- Uma recompra de hipoteca permanente ocorre quando o comprador reduz a taxa de juros no início, por meio do pagamento de pontos de empréstimo ou pontos de desconto.
Recursos comuns de compra de hipoteca
Os pagamentos são reduzidos na recompra de uma hipoteca porque são calculados com base em uma taxa de juros mais baixa durante um prazo específico. A diferença entre a taxa “real” da nota e a taxa de juros reduzida é paga antecipadamente em dinheiro.
Observação
Pense nisso como um subsídio. É como guardar $ 1.200 no banco e sacar $ 100 todos os meses durante 12 meses para ajudar a pagar a hipoteca.
Normalmente há uma taxa envolvida, mas ela pode ser incluída no valor do empréstimo quando o comprador exercer essa opção.
A compra de hipoteca 3-2-1
Um tipo de buydown é o buydown 3-2-1:
- É uma hipoteca totalmente amortizada de 30 anos
- A taxa de juros aumenta 1% ao ano durante os primeiros três anos
- A taxa de juros é fixa para o prazo restante
Por exemplo, o saldo do seu empréstimo pode ser de $ 350.000 e a taxa de juros é fixada em 6,75% por 30 anos. Você ou o vendedor podem reduzir a taxa de juros pagando uma quantia fixa de $ 15.853.
- A taxa de juros do primeiro ano seria de 3,75%, pagável a $ 1.621 por mês
- A taxa de juros do segundo ano seria de 4,75%, pagável a $ 1.826 por mês
- A taxa de juros do terceiro ano seria de 5,75%, pagável a $ 2.043 por mês
- Do quarto ao 30º ano teria uma taxa de juros de 6,75% a pagar a US$ 2.270 por mês
A economia do primeiro ano é de US$ 649 por mês ou US$ 7.790, em comparação com US$ 2.270 por mês. A economia no segundo ano é de US$ 444 por mês ou US$ 6.332, em comparação com US$ 2.270 por mês. A economia do terceiro ano é de US$ 228 por mês ou US$ 2.731 em comparação com US$ 2.270 por mês.
Observação
Some a economia anual: $ 7.790 + $ 6.332 + $ 2.731 = $ 15.853. Custa $ 15.853 para reduzir a taxa de juros e os pagamentos por três anos completos.
O benefício de uma recompra 3-2-1
Um benefício desse tipo de recompra é que o mutuário pode se qualificar para o empréstimo à taxa de juros de 3,75% e ao valor do pagamento de $ 1.670 versus a taxa real de 6,75% e o pagamento de $ 2.270. O pagamento aumenta em incrementos menores de cerca de US$ 200 a cada ano durante os primeiros três anos, em vez de aumentar de uma só vez.
Isto mantém os pagamentos baixos durante 36 meses, o que pode ser útil para os mutuários que esperam que os seus rendimentos aumentem mais tarde. Talvez um cônjuge retorne ao trabalho após um hiato ou alguém espere se formar e conseguir um emprego com melhor remuneração com o diploma recém-conquistado.
A compra de hipoteca 2-1
Outro tipo de buydown é a opção 2-1. Aqui, o comprador tem uma hipoteca totalmente amortizada de 30 anos. A taxa de juros aumenta 1% ao ano durante os primeiros dois anos, depois a taxa de juros é fixa para o prazo restante.
Digamos que o saldo do seu empréstimo seja de $ 350.000 e a taxa de juros seja fixada em 6,75% por 30 anos. Você ou o vendedor poderiam “reduzir” a taxa de juros pagando uma quantia fixa de $ 8.063. É assim que funciona:
- A taxa de juros do primeiro ano é de 4,75%, pagável a $ 1.826 por mês
- A taxa de juros do segundo ano é de 5,75%, pagável a $ 2.043 por mês
- Do terceiro ao 30º ano, há uma taxa de juros de 6,75% a pagar a US$ 2.270 por mês
Como resultado, a economia do primeiro ano é de US$ 444 por mês ou US$ 6.332, em comparação com US$ 2.270 por mês. No segundo ano, a economia é de US$ 228 por mês ou US$ 2.731, em comparação com US$ 2.270 por mês.
Observação
Quando você soma as economias anuais: $ 6.332 + $ 2.731 = $ 8.063, custa $ 8.063 para reduzir a taxa de juros e os pagamentos por dois anos completos.
Os credores normalmente exigem um pagamento inicial mais alto para uma recompra 3-2-1 e menos para uma recompra 2-1. Existem outros tipos de recompra de hipotecas, mas esses dois são os mais populares.
Compras permanentes de hipotecas
Uma recompra permanente de hipoteca ocorre quando o comprador reduz a taxa de juros no início, por meio do pagamento de pontos de empréstimo, às vezes chamados de pontos de desconto.
A maioria dos compradores não quer tirar dinheiro do bolso para reduzir uma taxa, mas às vezes faz sentido. O vendedor pode pagar um crédito de custo de fechamento de 4% ao comprador, e os custos de fechamento do comprador podem chegar a 2%. Eles poderiam usar o crédito extra de 2% para reduzir a taxa de juros.
Algumas palavras de cautela
Embora seja comum que os vendedores paguem pontos de recompra, compradores e construtores também podem fazê-lo. No entanto, os vendedores geralmente compensam aumentando o preço de venda da propriedade.
As recompras também podem ser proibidas quando você compra por meio de determinados programas estaduais ou federais.
