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O processo de venda a descoberto pode ser confuso para alguns compradores e vendedores de imóveis. Pode ser difícil explicar como uma venda a descoberto é originada e o processo de obtenção da aprovação de um credor pode ser demorado.
O vendedor e a casa precisam atender a certos critérios para serem vendidos a descoberto. Todas as informações sobre as finanças do vendedor e o valor da casa deverão ser reunidas e apresentadas ao credor junto com outros itens de um pacote, além de ter um potencial comprador.
Principais conclusões
- Uma venda a descoberto significa que o credor concordou em vender a propriedade por menos do que o saldo pendente da hipoteca.
- Com uma venda a descoberto, normalmente há um determinado processo pelo qual tanto o banco quanto o vendedor passam.
- Se você quiser comprar uma venda a descoberto, tente escrever uma oferta que seja o mais próximo possível do valor devido.
- O processo pode ser frustrante – os agentes podem precisar garantir ao comprador e ao vendedor que é necessário ter paciência.
Definindo uma venda a descoberto
Quando um credor aprova uma venda a descoberto, ele concorda em vender a propriedade por menos do que o saldo pendente da hipoteca.
Os credores geralmente só aprovam vendas a descoberto quando a execução hipotecária parece inevitável. Na venda a descoberto, o credor não precisa retomar o imóvel e arcar com as despesas de manutenção até que possa ser vendido. Eles também evitarão o risco de que a propriedade não seja vendida novamente a um preço alto o suficiente para recuperar suas perdas – como provavelmente aconteceria em uma execução hipotecária.
As vendas em leilões de execução hipotecária são geralmente muito inferiores ao valor de mercado de uma propriedade. Uma venda a descoberto é uma oportunidade para um credor receber mais do que receberia numa execução hipotecária – mas também não vai querer libertar quaisquer obrigações hipotecárias a preços baixíssimos.
O Processo Típico
Este é o processo típico de venda a descoberto do lado do banco, uma vez que ele recebe o pacote do vendedor:
- Eles acusam o recebimento do arquivo. Isto pode demorar mais de 10 dias; às vezes, é um mês ou mais.
- É designado um negociador, o que pode levar até 30 dias.
- É solicitada uma opção de preço do corretor (BPO), onde um corretor gera uma opinião fundamentada sobre o valor da casa.Os bancos geralmente recusar-se-ão a partilhar os resultados do BPO.
- Um segundo negociador poderá ser designado, o que levará mais 30 dias.
- O arquivo é enviado para revisão com base no contrato de pooling e serviços. Isso também pode levar até 30 dias.
- O banco pode então solicitar que todas as partes assinem uma declaração “em condições normais de mercado”, que é um documento assinado pelo comprador e pelo vendedor afirmando que nenhuma das partes conhece a outra, nem existe qualquer tipo de relacionamento pré-existente entre os dois.
- O banco emitirá então uma carta de aprovação de venda a descoberto se a venda for aprovada.
O básico para o vendedor
Embora existam mais do que alguns requisitos para se qualificar para uma venda a descoberto, os bancos geralmente concedem vendas a descoberto por dois motivos. Primeiro, o vendedor deve estar passando por dificuldades financeiras e, segundo, não há patrimônio líquido suficiente na casa para pagar a hipoteca após os custos de fechamento.
Alguns exemplos de dificuldades incluem a redução da renda devido ao desemprego, ao divórcio, a uma emergência médica, à falência ou à morte do único provedor de renda.
O vendedor deve preparar um pacote financeiro para apresentação ao banco de venda a descoberto. Cada banco tem suas próprias diretrizes, mas o procedimento é semelhante de banco para banco.
O pacote do vendedor
O pacote de vendas a descoberto de um vendedor provavelmente consistirá em:
- Uma carta de autorização para seu agente falar com o banco.
- Uma declaração preliminar de encerramento.
- Uma demonstração financeira preenchida ou solicitação de assistência hipotecária (RMA).
- Uma carta de dificuldades do vendedor.
- Declarações fiscais dos dois anos anteriores.
- W-2s nos dois anos anteriores.
- Recibos de folha de pagamento dos últimos 30 dias.
- Dois meses de extratos bancários.
- Uma análise comparativa de mercado ou uma lista de vendas comparáveis recentes na área.
Escrever uma oferta e enviá-la ao banco
Como comprador, peça ao seu agente uma lista de vendas comparáveis antes de escrever uma oferta de venda a descoberto. O banco vai querer receber uma oferta o mais próximo possível do valor devido.
O preço de listagem da venda a descoberto pode não refletir o valor de mercado. Na verdade, o preço do imóvel pode ser inferior ao de vendas comparáveis, num esforço para encorajar ofertas múltiplas. Algumas vendas a descoberto podem começar antes de uma oferta, mas os bancos geralmente iniciam o procedimento após o recebimento de uma oferta de compra aceita.
Depois que o vendedor aceitar a oferta, o agente de listagem enviará ao banco o contrato de listagem, a oferta de compra executada, a carta de pré-aprovação do comprador, uma cópia do cheque em dinheiro e o comprovante de fundos. Eles também enviarão o pacote de vendas a descoberto do vendedor.
O processo de venda a descoberto será atrasado se o pacote estiver incompleto. Eles podem não devolvê-lo para você, tentando reduzir o máximo possível o custo para si mesmos.
O Banco
Os compradores podem esperar muito tempo para obter uma resposta de venda a descoberto de um banco. É importante que o agente de listagem ligue regularmente para o banco e faça anotações cuidadosas do andamento.
Algumas vendas a descoberto são aprovadas em duas a oito semanas. Outros podem levar de 90 a 120 dias em média. Um importante agente de vendas a descoberto pode ajudar a acelerar um pouco o processo, mantendo-se informado sobre o andamento da oferta e responsabilizando o banco.
É imprescindível fazer check-in no banco pelo menos uma ou duas vezes por semana. Muitas vezes também é necessário reconhecer o comportamento de negociadores incompetentes e solicitar uma substituição. Nunca tenha medo de se defender ou de escalar suas ações na cadeia de gestão do banco.
Algumas dicas finais
Os compradores podem ficar cansados de esperar pela aprovação da venda a descoberto e ameaçar desistir se não obtiverem uma resposta dentro de um período de tempo especificado. O processo pode ser frustrante – tanto os agentes compradores quanto os vendedores podem precisar trabalhar para garantir ao comprador e ao vendedor que é necessária paciência, pois a espera pode ser demorada.
Um agente de listagem geralmente terá uma ideia de quando a aprovação chegará quando o arquivo for enviado para revisão final. Nesse ponto, os compradores podem querer iniciar o processo de empréstimo e outras diligências para que tenham uma vantagem caso o banco permita apenas algumas semanas para fechar.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto tempo leva o processo de venda a descoberto?
Você pode esperar que o processo de venda a descoberto demore alguns meses, mas o cronograma exato dependerá de quanto tempo leva cada etapa. Você pode esperar até 30 dias esperando o banco receber o arquivo, até 30 dias com cada negociador com quem você precisa trabalhar e cerca de duas a oito semanas aguardando a aprovação final. Qualquer etapa do processo pode ser prolongada por complicações, como erros de aplicação, mas também pode ser mais rápida em condições mais favoráveis.
Com que frequência os bancos aceitam ofertas de vendas a descoberto?
A resposta aqui varia significativamente de acordo com a oferta. Uma oferta extremamente baixa tem muito mais probabilidade de ser rejeitada. Também pode haver problemas com o pedido, ou o vendedor pode não se qualificar para uma venda a descoberto, e essas situações aumentariam a probabilidade de a oferta ser rejeitada. Pergunte a um corretor de imóveis com experiência em vendas a descoberto em sua área para ter uma ideia melhor de como elaborar uma oferta com alta probabilidade de ser aceita.
