O guia definitivo para comprar uma casa

Você provavelmente gastará centenas de milhares de dólares e fará a compra financeira mais importante da sua vida ao comprar uma casa, por isso vale a pena entrar no processo munido do máximo de informações possível. Cada estado exige etapas ligeiramente diferentes no processo de compra de uma casa, mas no geral elas são basicamente muito semelhantes. Alguns programas federais também regulam as hipotecas.

Encontre primeiro um agente do comprador

Não tente fazer isso sozinho. Comprar uma casa é um processo complexo com muitas peças interligadas. Você se beneficiará de assistência profissional e é um serviço gratuito porque os vendedores pagam as comissões dos agentes.

Mas existem agentes… e também existem agentes. Escolha sabiamente:

• Não ligue para o corretor pensando que ele fará o que for preciso para ganhar o dobro da comissão em um acordo de agência dupla – uma situação em que o corretor representa tanto o comprador quanto o vendedor na transação. Por definição, você não terá representação individual. Você receberá representação neutra ou nenhuma representação.
• Entreviste os agentes até encontrar alguém em quem você confie e com quem se sinta confortável.
• Contrate alguém com experiência. Possuir uma licença imobiliária não é garantia de que o seu agente seja competente. Os agentes vêm de todas as esferas da vida e alguns são muito melhores que outros. Sua melhor proteção contra erros será um agente bem-sucedido há anos.

O papel do agente do comprador

O agente do comprador representa apenas você e tem a responsabilidade fiduciária de zelar pelos seus melhores interesses. Você não precisa trabalhar com um agente que também trabalhe com vendedores, a menos que queira. Existem compradores especialistas no setor.

Além disso, considere estas recomendações:

• O agente de um comprador pode solicitar que você assine um contrato de corretagem do comprador, e tudo bem, mas peça uma explicação de quaisquer termos que você não entende. O vendedor ainda paga a comissão.
• Tente contratar um especialista de bairro. Um corretor que vende rotineiramente casas na área onde você deseja comprar pode ter mais conhecimento que possa ajudar a orientar sua decisão.

Coloque suas finanças em ordem

Alinhe suas finanças. Reserve um adiantamento e estude os programas de empréstimo disponíveis. Você saberá exatamente quanto pode pagar e quanto custará se fizer sua lição de casa. Siga estas etapas importantes:

• Solicite seu relatório de crédito gratuito. Reserve um tempo para limpar quaisquer erros ou enganos que encontrar lá. Você pode contestar erros com as agências relatoras ou com os credores e removê-los.
• Tente reduzir suas obrigações mensais de dívida agora pagando os saldos dos empréstimos. Fazernãoabrir novas linhas de crédito ou encerrar antigas linhas de crédito.
• Encontre um credor. Você pode começar com sua própria instituição financeira e depois entrevistar alguns corretores hipotecários. Você pode considerar pedir ao seu corretor de imóveis uma indicação de credor. Os credores não estão autorizados a compensar os agentes por referências, portanto, seu agente indicará apenas os principais credores com bom desempenho. Compare taxas e taxas, escolha um produto de empréstimo que você entenda perfeitamente e considere negociar sua primeira oferta de taxa de juros. Se você é freelancer ou tem fontes de renda não tradicionais, pode considerar uma hipoteca não qualificada.
• Escolha seu programa de empréstimo. Os empréstimos FHA têm taxas de juros competitivas. Eles vêm com requisitos mínimos de entrada e permitem que os vendedores paguem alguns ou todos os seus custos de fechamento. Alguns programas para compradores de casas pela primeira vez usam empréstimos FHA como parte de seu financiamento e emprestam dinheiro para custos de fechamento ou pagamento inicial.
• Determine um pagamento inicial e comece a economizar ou encontrar outras fontes para esse dinheiro. Quanto mais você investir, menor será o pagamento mensal da hipoteca. O programa de empréstimo escolhido pode estipular o pagamento inicial mínimo, mas você sempre pode pagar mais. Quanto maior o pagamento inicial, maior será sua posição patrimonial, e você evitará pagar pelo seguro hipotecário se conseguir 20% do preço de compra.

Comece a procurar casas à venda

Tente não julgar até ter visitado uma casa por completo e não descarte casas em potencial por causa de problemas superficiais que você pode facilmente remediar com uma camada de tinta ou algum paisagismo. Você tem algumas opções para encontrar casas adequadas:

• Peça ao seu agente para olhar as casas para você antes de mostrá-las a você. Nem todo agente terá tempo para esse serviço extra, mas alguns concordarão. Seu agente pode visitar as casas por conta própria todas as semanas e já pode ter identificado casas que atendam às suas necessidades.
• Restrinja sua pesquisa a casas que atendam aos seus parâmetros exatos. Isso pode ser mais difícil de conseguir em um mercado com estoques apertados.
• Peça ao seu agente para fornecer impressões do Multiple Listing Service (MLS) de vendas comparáveis ​​no seu bairro-alvo. Um MLS é um banco de dados criado por corretores que lista propriedades à venda, juntamente com características e detalhes importantes. Você pode fazer anotações sobre cada uma das propriedades durante o passeio. Avalie as casas que você vê em uma escala de 1 a 10. Isso ajudará a encurtar sua lista para as melhores casas para você.
• Considere todas as casas no mercado, incluindo reformas, REOs, execuções hipotecárias, vendas a descoberto, listagens fora do mercado e até mesmo casas superfaturadas com dias mais longos no mercado. Isso é especialmente útil em mercados onde suas escolhas são escassas.
• Observe a etiqueta de visitação pública. Informe ao agente de hospedagem se você for representado por um agente imobiliário se visitar o imóvel por conta própria.

Faça uma oferta informada

As casas que já foram vendidas fornecerão vendas comparáveis ​​adequadas, para que você saiba se uma casa está superfaturada, subvalorizada ou com o preço certo. Os vendedores podem pedir o valor que quiserem, mas o preço deve ser fundamentado. Considere algumas abordagens depois de definir o valor:

• Escreva ofertas de mercado do vendedor nos mercados de vendedores e ofertas de mercado do comprador nos mercados de compradores. Uma estratégia lowball não funciona nos mercados vendedores.
• Selecione um preço de oferta de casa com base no valor que você acha que o vendedor aceitará ou contrariará. Este preço geralmente é baseado em vendas comparáveis, e seu agente imobiliário poderá orientá-lo.
• Peça ao seu agente para verificar o preço se você estiver considerando uma oferta baixa. Você desejará apresentar um motivo para o vendedor aceitar esse tipo de oferta. Não pode ser baseado em capricho.
• Prepare-se para várias ofertas se a casa for considerada desejável em um local quente. Não se intimide com essas casas. Alguém tem que vencer. Por que não pode ser você?
• Peça ao seu agente para explicar por que sua oferta foi rejeitada e não repita o mesmo erro com sua próxima oferta. O problema pode ser que você não ofereceu o suficiente.

Negociar contraofertas

É normal que um vendedor devolva uma contraproposta. Isso não significa que sua oferta os ofendeu ou que seu agente fez algo errado. Alguns vendedores emitem contraofertas simplesmente porque podem ter outros pontos que não foram abordados adequadamente na oferta. Uma contraproposta não é um beijo de morte. É uma porta de entrada para negociações se você lidar com isso da maneira certa:

• Continue a negociar se o vendedor oferecer o preço total. Você pode descobrir que as negociações contínuas resultam em um preço de oferta final aceitável para ambos.
• Dê ao vendedor um motivo para se preocupar com você. Compartilhe algumas informações pessoais sobre sua família durante a negociação da oferta. Você deseja dar o seu melhor e fazer com que sua oferta repercuta no vendedor em um nível pessoal. As vendas de casas são emocionais e pessoais.

Faça um depósito em dinheiro sério

Os contratos de compra normalmente contêm um depósito de boa fé denominado dinheiro sério. Isso mostra que o comprador está comprometido com a transação. A maioria dos depósitos sérios em dinheiro são reembolsáveis ​​se sua oferta não for aceita, mas você deve seguir as diretrizes adequadas:

• Deposite seu cheque em dinheiro com a parte apropriada se sua oferta for aceita. Seu agente pode cuidar disso para você. Alguns estados exigem que os agentes guardem o cheque pessoalmente ou o depositem no tribunal.
• Sua oferta deve conter contingências que retornarão seu depósito em dinheiro se você cancelar o contrato. As contingências geralmente especificam um período de tempo para execução. As contingências comuns incluem que a propriedade seja aprovada em uma inspeção residencial, que seja avaliada pelo menos tanto quanto o preço de venda ou que a propriedade seja segurável. Você sairá do negócio sem penalidade se a propriedade falhar em algum desses aspectos.

Escrow aberto

O processo exato para isso varia de acordo com a localidade. O oficial de custódia geralmente atuará como um terceiro neutro para processar sua transação, coletando ou preparando documentos, obtendo assinaturas, registrando documentos e desembolsando fundos. Tenha estes elementos em mente:

• Seu agente ou coordenador de transações do agente abrirá o depósito e o título, caso o agente da lista ainda não tenha feito isso.
• Você deve pedir o nome, telefone, e-mail e número do arquivo de garantia do oficial de custódia. Forneça essas informações ao seu credor e agente de seguros.

Obtenha uma avaliação

A maioria dos contratos de compra contém uma provisão para avaliação, tornando-a uma contingência do contrato. Você não é obrigado a concluir a transação se a casa não avaliar o valor que você se ofereceu para pagar. Seu credor solicitará a avaliação. Esteja ciente de que:

• Seu credor provavelmente exigirá um pagamento adiantado pela avaliação, embora alguns concordem em pagar por isso como promoção ou incentivo. Não custa perguntar se isso é possível.
• Você deve discutir as opções com seu agente se receber uma avaliação baixa. É natural que você peça ao vendedor para reduzir o preço, mas essa pode não ser a única ou melhor solução.

Cumpra os requisitos do credor

Seu arquivo de empréstimo será enorme. Ele contém seu pedido de empréstimo, relatório de crédito, declarações de impostos dos últimos dois anos, recibos de folha de pagamento, W2s, cópias de extratos bancários, outros documentos financeiros, formulários exigidos por estados e federais, e isso é apenas a ponta do iceberg. Esteja preparado para alguns obstáculos:

• Os credores podem solicitar informações adicionais. Não hesite nem reclame. Eles não escrevem todas as regras. A subscrição tem a última palavra. Ser difícil pode significar a diferença entre conseguir ou não o empréstimo.
• Não cometa erros na compra de uma casa, como alterar sua situação financeira enquanto estiver em depósito. Não faça grandes compras nem adquira dívidas adicionais.
• Seu credor enviará seu arquivo para aprovação final do subscritor. Estar na subscrição é estressante e frustrante – você está prendendo a respiração, esperando pela aprovação – especialmente quando leva mais de 24 horas, e pode levar até uma semana.

Confirmar o recebimento das divulgações do vendedor

Os vendedores são obrigados a entregar certas divulgações sobre a propriedade aos compradores dentro de um período especificado no contrato de compra. É obrigação legal dos vendedores revelar tudo o que um vendedor sabe sobre a propriedade, incluindo fatos relevantes. Isso pode ser útil de várias maneiras:

• Leia e questione itens que você não entende no questionário da propriedade do vendedor, no relatório de risco natural, na inspeção e conclusão de pragas e na política de título preliminar.
• Você tem 10 dias para revisar a tinta à base de chumbo, que é uma divulgação exigida pelo governo federal.

Solicite uma apólice de seguro residencial

Comece cedo a obter cotações para uma apólice de seguro residencial, porque algumas seguradoras relutam em segurar todas as casas em todos os bairros, especialmente casas mais antigas ou localizadas em áreas perigosas. Existem algumas coisas que você deve estar ciente:

• Você pode começar com a empresa que segura seu automóvel, porque as seguradoras às vezes lhe darão um desconto se você mantiver mais de uma apólice com elas.
• Você também pode considerar um seguro contra inundações ou cobertura contra terremotos, dependendo da sua localização.
• Às vezes, reclamações anteriores de um proprietário podem dificultar a obtenção de seguro. Um relatório CLUE – um relatório de informações sobre reclamações oferecido pela agência de relatórios ao consumidor LexisNexis – divulgará reclamações anteriores e pode ser obtido online.

Realizar inspeções

Na maioria dos estados, o contrato de compra dá ao comprador um certo número de dias para realizar inspeções, incluindo uma inspeção residencial. Você também pode considerar uma inspeção de pragas, uma inspeção de chaminé ou uma inspeção de esgoto. Muitas vezes, você está livre para cancelar o contrato se descobrir um defeito grave, mas, novamente, entender o processo ajuda imensamente:

• Nem todo estado exige que os inspetores possuam qualquer licença ou credencial.
• Uma inspeção residencial é para sua edificação e não é uma lista de roupas para apresentar ao vendedor para reparo.
• Participe da inspeção residencial, mas não siga o inspetor. Deixe-os fazer seu trabalho em paz. Espere até que o inspetor termine antes de fazer perguntas.
• Leve consigo uma lista de verificação de inspeção residencial. Você vai querer ter certeza de que todas as áreas de preocupação foram inspecionadas e que suas perguntas foram abordadas de forma adequada.

Considere uma solicitação de reparo

Algumas avaliações podem conter o que chamamos de “condições”, defeitos de algum tipo que devem ser corrigidos antes que o credor financie o empréstimo. Qualquer uma das partes pode tomar medidas para satisfazer as condições do empréstimo. O vendedor não é obrigado a consertar nada, nem mesmo os reparos exigidos pelo credor, mas você tem opções:

• Você pode assinar uma solicitação de reparo pedindo ao vendedor que resolva esses problemas se a inspeção residencial revelar problemas significativos e inesperados. Você pode pedir ao vendedor um crédito para cobrir os custos de fechamento ou para reduzir o preço de venda.
• Nenhuma casa é perfeita, e o inspetorvaiencontrar falhas. É quase garantido. Não espere que tudo no relatório de inspeção residencial seja corrigido ou permitido no preço de venda.
• Seja razoável e faça perguntas racionais. Seu agente pode orientá-lo.

Remover Contingências

Nem todo agente de listagem solicitará a liberação de contingências, mas isso deve ser feito para proteger totalmente o vendedor. A maioria dos agentes de listagem exigirá a liberação de todas as contingências contratuais até a data de vencimento dessas liberações. Algumas coisas para manter em mente:

• As regras e cronogramas estaduais podem diferir. Por exemplo, os contratos da Califórnia dão aos compradores de 17 a 21 dias para remover contingências, mas você pode ter menos tempo dependendo da sua localização.
• Verifique se o seu empréstimo está firme e se a avaliação é aceitável antes de remover a contingência do empréstimo. No entanto, talvez você ainda precise remover a contingência do empréstimo, se o seu credor não puder confirmar seu empréstimo. Isso também pode variar de acordo com o estado.

Faça um passo a passo final

O objetivo de uma inspeção final é garantir que a propriedade esteja nas mesmas condições em que estava quando você a visitou pela última vez. Acidentes podem acontecer. Este é o momento de pedir algum tipo de indenização se você descobrir danos no piso de madeira depois que o vendedor tiver removido os móveis ou os tapetes. Esteja alerta para outros problemas também:

• Certifique-se de que os vasos sanitários tenham descarga e que não haja vazamento de água pela remoção da geladeira ou da máquina de lavar. Acenda todas as luzes e opere todos os aparelhos.
• Esta não é uma licença para exigir mais reparos, a menos que você encontre um novo defeito que não tenha sido divulgado anteriormente.
• Resolva o problema agora, antes de encerrar, se encontrar um problema sério. Você pode chegar a uma solução rápida que não atrase o fechamento devido à urgência de algumas situações. Mas tente evitar acordos financeiros que possam alterar a sua divulgação de encerramento, ou os seus documentos de empréstimo poderão ter de ser reelaborados.

Assinar documentos de empréstimo e garantia

O oficial de custódia pode enviar um assinante móvel para você se você não puder ir fisicamente à empresa de custódia para cuidar disso. Você provavelmente pagará um pouco mais, mas é um serviço benéfico. Os notários móveis irão até sua casa, escritório ou qualquer outro lugar que você designar. Esteja ciente de que:

• Os procedimentos para depósito podem variar de acordo com a localidade.
• Você precisará de um documento de identidade válido com foto.
• O nome no seu documento de identidade deve ser o mesmo dos documentos do empréstimo. Isso pode causar um problema se você se casou ou se divorciou recentemente.

Depósito Saude Teu de Fundos

Deposite o restante do pagamento inicial e dos custos de fechamento depois de verificar a casa para garantir que ela atenda às suas expectativas e quando o empréstimo estiver pronto para ser fechado. Algumas considerações aqui incluem:

• Traga um cheque visado pagável em depósito. Você não pode depositar dinheiro ou cheque pessoal. Cheques pessoais geralmente só são aceitáveis ​​se houver tempo suficiente para serem compensados ​​antes do fechamento.
• Espere o depósito para preencher o valor. Você deverá receber um reembolso de parte do dinheiro após o fechamento. O Escrow pode enviar o cheque para você ou transferir o reembolso para o seu banco.
• Considere pedir ao seu banco para transferir os fundos diretamente para o depósito. Isso evitará o incômodo de entregar fisicamente um cheque visado.

Fechar compromisso

O depósito é encerrado quando a empresa titular recebe a confirmação do cartório de que os documentos foram registrados. Essa data geralmente será alguns dias após a assinatura dos documentos de garantia e empréstimo. Fechamentos no mesmo dia raramente acontecem. As regras gerais de gravação incluem:

• Sua escritura de propriedade, a restituição do vendedor e a escritura de fideicomisso serão registradas nos registros públicos.
• Você receberá a escritura original pelo correio semanas após o fechamento.
• A empresa de títulos notificará seu agente quando sua transação for registrada e seu agente ligará para você.
• A menos que o seu contrato especifique o contrário, a propriedade é sua após o registro.

É isso. Você terminou. Troque as fechaduras imediatamente e aproveite sua nova casa!