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Geralmente é melhor vender sua casa existente antes de comprar outra, mas às vezes as condições de mercado são ideais para comprar antes de vender. Outras vezes, um acontecimento inesperado o forçará, fazendo com que você aumente as apostas e coloque sua casa à venda.
Os compradores de casas que decidem comprar antes de vender geralmente assinam contratos contingentes de compra. A contingência é que a casa do comprador deve ser vendida antes que o comprador seja obrigado a concluir a transação de compra da nova propriedade.
Os contratos contingentes geralmente são um bom negócio para o comprador e arriscados para o vendedor. Muitas associações estaduais de corretores de imóveis criaram documentos legais que compradores e vendedores podem usar para resolver situações contratuais contingentes e proteger os direitos de ambas as partes. Para esta peça, os detalhes vêm do Formulário COP da Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia. Muitos outros estados utilizam formulários semelhantes, mas lembre-se de que os requisitos do seu estado podem ser um pouco diferentes.
Principais conclusões
- O contrato de contingência incluirá datas importantes que o comprador deverá honrar para manter o negócio intacto.
- Se um comprador não estiver em garantia com sua casa existente, isso será anotado no contrato de contingência e pode ser um sinal de alerta para o vendedor.
- Os vendedores normalmente mantêm suas casas no mercado após assinarem um contrato de contingência, e o contrato determinará se quaisquer ofertas recebidas eliminam ou não a contingência de venda.
Compra Contingente à Venda da Propriedade do Comprador
O vendedor desejará saber o status do processo de venda do comprador. Um vendedor pode nem considerar a oferta se a casa do comprador ainda nem estiver no mercado. Isso dá a impressão de que o comprador não leva a sério a vendaoucomprando. Por outro lado, se o comprador quase vendeu a casa, isso pode sinalizar que a casa do comprador (e, por extensão, a casa do vendedor) está a apenas alguns detalhes técnicos da venda oficial.
O formulário COP (ou documento estadual semelhante) dividirá o processo de venda em duas grandes categorias, com espaço para esclarecer mais detalhes.
Propriedade do comprador em garantia
Se a propriedade do comprador estiver sob custódia, isso é um bom sinal para o vendedor. Na verdade, significa que o comprador vendeu sua casa antes de comprar – apenas ainda não fechou a transação. O vendedor vai querer saber o nome da empresa de garantia, o número do arquivo de garantia e quando o negócio está programado para ser fechado.
Propriedade do comprador não em garantia
Se a propriedade do comprador não estiver sob custódia, não é necessariamente um sinal de alerta para o vendedor, mas o comprador terá que esclarecer onde está no processo. O comprador marcará uma caixa informando se a casa já está à venda ou não.
Observação
Se a casa do comprador ainda não estiver listada, isso pode ser um problema para o vendedor. Isso informa ao vendedor que o comprador está simplesmente pensando em fazer uma mudança, mas ainda não se comprometeu com nada.
Se a casa do comprador estiver listada para venda, ele especificará o nome do corretor e o número MLS. Se você for o comprador nesta situação, certifique-se de ter um corretor representando sua propriedade. O corretor que representa o vendedor provavelmente aconselhará o vendedor a rejeitar sua oferta se você planeja vender sua casa sem representação. Pode parecer irracional ou injusto, mas você não parecerá confiável para o corretor ou para o vendedor.
Datas importantes
Quer a propriedade do comprador esteja sob custódia ou não, o contrato contingente estabelecerá um cronograma com datas importantes que o comprador deve cumprir.
Observação
O vendedor tem o direito de emitir um Aviso ao Comprador para Executar se sua casa atual não for vendida até qualquer uma dessas datas que se aplique a você. O aviso exige que você feche, e o vendedor tem o direito de cancelar seu contrato de compra se você não puder fazê-lo.
Se a propriedade estiver sob custódia
Para propriedades em garantia, o comprador fornecerá a data de fechamento programada ao redigir sua oferta de compra. A data de fechamento é vital e o vendedor espera que o comprador feche até essa data.
Se a propriedade não estiver sob custódia
Para imóveis que ainda não estão em depósito, o contrato estipulará uma data até a qual o imóvel deverá entrar em depósito. A partir de 1º de junho de 2020, o Formulário COP da Califórnia é padronizado para 17 dias após a assinatura do contrato contingente, mas o comprador e o vendedor têm a opção de concordar com um cronograma alternativo.
Datas Alternativas
A primeira seção do Formulário COP da Califórnia dá ao comprador e ao vendedor a opção de estabelecer seu próprio cronograma. As datas-chave estabelecidas aqui não precisam corresponder à data programada de fechamento ou a qualquer outro cronograma.
Quando o vendedor recebe outras ofertas
Parte do processo de negociação para contratos contingentes é saber se os vendedores podem cancelar os contratos de compra caso recebam outra oferta. O vendedor normalmente retém o direito de continuar a comercializar a propriedade, independentemente da opção acordada.
Dependendo de como o contrato é estabelecido, o vendedor pode lidar com as ofertas recebidas de duas maneiras:
Remoção da Contingência de Venda
De acordo com esta disposição, os vendedores com uma nova oferta dão aos compradores um prazo definido (na Califórnia, o padrão é 72 horas) para remover a contingência. Para o comprador, isso não significa necessariamente que ele deva vender sua casa dentro desse prazo, mas seu acordo não dependerá mais da venda de seu próprio imóvel. Em outras palavras, ao eliminar a contingência, o comprador concorda em comprar a casa, independentemente de ter vendido ou não o imóvel antigo. Isto poderá significar encontrar fundos para fechar noutro local, como através da obtenção de um empréstimo-ponte ou da liquidação de outros activos.
Somente ofertas de backup
Esta opção mantém essencialmente o contrato contingente, independentemente das ofertas de backup. O vendedor não pode expulsar o comprador do acordo e forçá-lo a comprar se receber outra oferta. O vendedor é legalmente obrigado a vender ao comprador contingente –seeles conseguem vender sua casa dentro do prazo original acordado.
O vendedorpodeaceitar outras ofertas como reserva e, se o comprador não conseguir vender sua casa a tempo, o vendedor poderá encerrar a transação com o comprador contingente e aceitar a oferta de reserva. No entanto, muito poucos vendedores aceitarão esta opção, uma vez que limita as suas opções de venda.
Observação
Leia seu contrato com atenção – ou peça a um profissional para fazê-lo – se não tiver certeza de sua posição com esse tipo de cláusula.
