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Muitos potenciais compradores pensam que não podem comprar uma casa se o seu crédito diminuir, mas isso não é necessariamente verdade. Crédito ruim, falência ou mesmo execução hipotecária não significam necessariamente que você não possa comprar uma casa. Há esperança para quem quer comprar uma casa, mesmo que o seu crédito seja péssimo. Vejamos como.
Principais conclusões
- Existem maneiras de obter um empréstimo à habitação alguns anos após a falência, como um empréstimo FHA ou uma entrada maior.
- Você pode tomar medidas ativas para melhorar sua pontuação de crédito, o que o tornará um candidato melhor para um empréstimo imobiliário.
- Os mutuários com falência ou execução hipotecária em seu histórico de crédito recebem taxas de juros muito mais altas do que aqueles que estão livres.
- Contratos de terrenos e outras formas de financiamento ao vendedor podem ser alternativas à obtenção de um empréstimo imobiliário de um banco.
O período de espera após a execução hipotecária ou falência
A execução hipotecária e a falência têm um impacto de longo prazo no seu crédito, mas não dura para sempre. A falência permanece no seu relatório de crédito por sete a 10 anos, dependendo do tipo de falência.A forma como isso afeta sua capacidade de obter determinados empréstimos varia:
- Para melhores taxas com um empréstimo conforme, a espera é de dois a quatro anos após o pedido de falência ou venda a descoberto.
- As diretrizes da FHA são válidas dois anos após a execução hipotecária. Isso significa que você pode se qualificar para uma redução de apenas 3,5% apenas três anos após uma venda a descoberto. Essas diretrizes podem ser menos rígidas após uma venda a descoberto “qualificada” na qual você não perdeu nenhum pagamento do ano anterior.
- Os credores de dinheiro forte geralmente concedem empréstimos seis meses após o pedido de falência ou execução hipotecária, mas podem exigir um pagamento inicial de 20% a 35% devido a uma classificação de crédito ruim. A taxa de juros será muito alta e as condições do empréstimo não serão tão favoráveis; muitos conterão penalidades de pré-pagamento e serão ajustáveis.
- Os credores subprime (não confundir com os credores de dinheiro forte) raramente concedem empréstimos 100% financiados, mesmo para crédito ruim.
Como melhorar sua pontuação para obter um empréstimo conforme
Não há razão para sentar e esperar até que a falência ou a execução hipotecária sejam eliminadas do seu relatório de crédito. Em vez disso, você pode trabalhar ativamente para melhorar seu crédito e sua posição perante os credores enquanto espera. Isso aumentará suas chances de obter um novo empréstimo mais cedo ou mais tarde.
- Evite atrasos no pagamento de qualquer dívida pendente e continue pagando suas contas em dia.
- Obtenha um cartão de crédito importante e comece a usá-lo regularmente. É mais fácil conseguir do que você imagina após uma falência, embora possa ser necessário solicitar um cartão seguro ou com limite baixo.
- Mantenha o saldo do seu cartão de crédito abaixo de 30% do seu limite de crédito total. Para um efeito ainda melhor no seu crédito, mantenha-os abaixo de 10%.
- Mostrar emprego estável no trabalho por um a dois anos.
- Ganhe um salário ou salário regular. (Isso não se aplica ao trabalho autônomo.)
- Economize um adiantamento de pelo menos 10%.
Como o FICO afeta as taxas de juros
Conversamos com Evelyne Jamet da Vitek Mortgage sobre as diferenças entre as pontuações FICO e como isso se relaciona com a taxa de juros cobrada dos mutuários. Os números a seguir comparam a taxa de uma pessoa em cada faixa que também teve falência, execução hipotecária ou venda a descoberto em seu registro com um mutuário com uma pontuação FICO de 600 que não declararia falência ou perderia uma casa anterior por execução hipotecária. Este cenário pressupõe que o mutuário com crédito ruim está pagando 10% do preço de compra em dinheiro.
| Comparação de taxas de juros | ||
|---|---|---|
| Pontuação de crédito | Juros extras | Pagamento mensal extra em empréstimo de US$ 200.000 por 30 anos |
| 600-640 (SEM execução hipotecária ou falência) | 0% | US$ 0 |
| 600-640 (com execução hipotecária ou falência) | +1,625% | +$215 |
| 560-599 (com execução hipotecária ou falência) | +2,875% | +$390 |
| 540-559 (com execução hipotecária ou falência) | +3,425% | +$470 |
| 500-539 (com execução hipotecária ou falência) | +3,875% | +$535 |
| Abaixo de 500 (com execução hipotecária ou falência) | +6,25% | +$893 |
Um mutuário sem falência ou execução hipotecária com 600 FICO receberia uma taxa de juros de 5,875% (com base no acima) e pagaria um pagamento mensal de $ 1.183 em um empréstimo amortizado de $ 200.000. Você pode ver que declarar falência ou ter uma execução hipotecária em seu registro, mesmo com uma pontuação FICO de 600, resulta em um aumento no pagamento da hipoteca de US$ 215 em relação ao de um mutuário sem falência ou execução hipotecária. No entanto, você ainda poderá comprar uma casa.
Observação
Com um FICO inferior a 500, você não se qualificará para um empréstimo de 90%, mas poderá se qualificar para um empréstimo de 65%. Portanto, você precisa aumentar seu pagamento inicial de 10% para 35%. Um empréstimo amortizado de $ 200.000 a 12,125% daria a você um pagamento mensal de $ 2.076.
Alternativa ao financiamento bancário
Os mutuários que não estão satisfeitos com a taxa oferecida por um credor conforme podem querer comprar uma casa com financiamento do vendedor. Os contratos fundiários são um exemplo disto e podem ser uma alternativa viável. Normalmente, o financiamento ao vendedor oferece:
- Sem qualificação
- Taxas de juros mais baixas
- Termos flexíveis e adiantamentos
- Fechamento rápido
Qualquer que seja a opção de empréstimo escolhida, você deve verificar com seu credor a cada ano ou mais para descobrir se você se qualifica para um refinanciamento a uma taxa mais baixa. À medida que seu crédito continua a melhorar, melhores taxas serão abertas para você.
