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Mesmo que o vendedor de uma casa possa ter um motivo legítimo e o direito de exigir o depósito em dinheiro do comprador no caso de inadimplência do comprador, exercer esse direito pode não ser do interesse do vendedor.
Principais conclusões
- Pode haver algumas situações em que o vendedor tenha direito ao dinheiro sério do comprador, mas exercer esse direito pode não ser a melhor opção.
- Quando um comprador cancela a transação, geralmente há um período de contingência no contrato que lhe dá esse direito.
- O vendedor deve sempre obter aconselhamento jurídico antes de tomar uma decisão sobre o depósito judicial.
Emoções e a transação
Comecemos pelos aspectos emocionais da transação. Normalmente, em qualquer transação imobiliária, não é o vendedor quem se sente injustiçado durante o período de compra. Geralmente, é o comprador. O vendedor espera simplesmente que a transação seja concluída após o recebimento de uma grande quantia em dinheiro depositada em sua conta bancária. O comprador, por outro lado, suspeita de uma fraude e se pergunta se o vendedor está ocultando defeitos ocultos.
Observação
Geralmente é o comprador quem sente que há mais em jogo, o que tende a acrescentar à transação um elemento emocional intenso que o vendedor não possui, até o momento em que o comprador não consegue fechar a venda.
As inseguranças subjacentes alimentadas pelo comprador – juntamente com a raiva latente do próprio comprador por não fechar – podem evoluir para uma situação explosiva, agravada quando o vendedor se junta aos fogos de artifício alegando que o comprador agora lhe deve o depósito em dinheiro sério.
O vendedor não pode realmente forçar o comprador a fechar o depósito. Muitos contratos de compra, especialmente aqueles usados em estados como a Califórnia, contêm uma cláusula de indenização por danos liquidados, que estabelece que o vendedor só tem direito ao depósito em dinheiro sério até uma determinada porcentagem do preço de venda.Qualquer excesso de dinheiro depositado geralmente é devolvido ao comprador.
Como um comprador pode obter o reembolso do depósito em dinheiro ganho
Os compradores que cancelam a transação geralmente têm algum tipo de período de contingência no contrato que lhes dá o direito legal de cancelar o contrato. Pode ser uma contingência de empréstimo, uma contingência de avaliação ou uma contingência de inspeção. Pode depender do comprador vender outra casa que o comprador parece não conseguir vender. Muitos contratos contêm contingências que permitem ao comprador cancelar sob determinadas circunstâncias.
Por exemplo, suponha que o comprador contrate um profissional para realizar uma inspeção residencial. Durante o período de inspeção residencial, o comprador descobre que o forno está inoperante e o fiscal da casa afirma que ele já ultrapassou sua vida útil. O comprador pode pedir ao vendedor para substituir o forno. O vendedor poderia recusar e pedir ao comprador para cancelar o negócio. Em tal situação, o comprador pode ter direito a receber o dinheiro de volta no momento do cancelamento, mas isso não significa que desejará liberar o depósito.
Se o depósito for mantido por terceiros, como uma empresa de títulos ou uma empresa de garantia, todas as partes geralmente precisam concordar com sua disposição ou pelo menos concordar em cancelar. Se ambas as partes não forem razoáveis, a transação poderá ser suspensa, dependendo das leis estaduais. Na Califórnia, um vendedor não pode reter injustificadamente um depósito reembolsável em dinheiro sério, ou poderá enfrentar uma multa.
Quando o depósito de dinheiro ganho está em risco
Para levar a disposição do depósito em dinheiro sério um passo adiante, suponha que o comprador tenha esgotado todas as contingências e liberado todas as contingências. Poucos dias antes do fechamento, talvez o comprador fique com medo e decida cancelar. O vendedor, que poderia ficar indignado com esta reviravolta nos acontecimentos, provavelmente teria o direito de esperar receber o depósito em dinheiro do comprador, uma vez que o comprador, intencional e deliberadamente, não conseguiu fechar o depósito.
E se o comprador se recusar a dar o depósito em dinheiro ao vendedor? O comprador pode dificultar a vida e se recusar a assinar qualquer tipo de cancelamento. O vendedor pode ser proibido de vender a propriedade a outro comprador enquanto ainda estiver sob contrato com o comprador existente. O vendedor geralmente não pode ter dois contratos ao mesmo tempo, a menos que um contrato dependa do cancelamento do outro.
Observação
Permanecer no contrato com um comprador teimoso pode atar as mãos do vendedor.
O vendedor provavelmente poderia abrir um processo no tribunal de pequenas causas e lutar contra o comprador, mas mesmo com todos os fatos aparentemente do lado do vendedor, um juiz ainda poderia conceder o dinheiro ao comprador. A lei nem sempre é preto e branco. Quanto tempo e dinheiro seriam perdidos tentando obter o depósito em dinheiro sério? Se o vendedor não se importa com quanto tempo leva para vender a casa e está disposto a investir tempo e dinheiro para lutar pelo depósito, então pode valer a pena prosseguir.
É por isso que o vendedor deve sempre obter aconselhamento jurídico antes de tomar uma decisão sobre o depósito judicial. Um vendedor pode estar certo, mas ainda assim perder.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto custa um depósito sério em dinheiro?
Os depósitos em dinheiro normalmente ficam entre 1% e 5% do preço de venda, mas depende da região e do tipo de mercado. Durante os mercados de vendedores, quando muitos compradores estão brigando por um número menor de casas, o valor típico do depósito aumentará.
Para onde vai o depósito em dinheiro sério no fechamento?
O depósito em dinheiro sério é normalmente aplicado ao pagamento inicial assim que a venda for fechada. Isso significa que o comprador não receberá o dinheiro de volta, mas reduzirá a quantidade de dinheiro que o comprador precisa pagar no fechamento.
