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Principais conclusões
- Agência dupla é um corretor ou agente imobiliário que representa o vendedor e o comprador.
- A agência dupla é legal em muitos estados.
- A agência dupla, quando legal, é rigorosamente controlada.
- Você pode recusar ser representado por um agente duplo.
Definição e exemplo de agência dupla
A agência dupla ocorre quando o agente da listagem e o agente do comprador são a mesma entidade. Nesse caso, a entidade pode ser um agente representando o comprador e o vendedor ou dois agentes da mesma corretora. Neste último caso, com dois agentes, a corretora se beneficia dos dois lados da transação.
Como funciona a agência dupla?
A agência dupla ocorre quando um agente imobiliário ou corretora representa o comprador e o vendedor de uma casa. Este acordo é benéfico para a agência, porque ela recebe uma taxa de ambos os lados da transação, dependendo das leis e práticas estaduais.
A agência dupla é legal na maioria dos estados, mas é fortemente regulamentada para proteger compradores e vendedores de práticas predatórias. Por exemplo, o Alabama exige o consentimento do comprador e do vendedor para serem representados por um agente ou agência.
Observação
Você deve sempre perguntar ao seu agente se ele está representando a outra parte em suas transações imobiliárias.
Como exemplo de agência dupla, suponha que Betty Smith, uma agente da corretora Smith, liste uma casa à venda na Main Street. Se outro agente da Smith Brokerage, John Doe, apresentar uma oferta em nome de um comprador, então a Smith Brokerage estará agindo como um agente duplo. A empresa se beneficiará de ambas as extremidades do acordo.
Também podem ocorrer formas mais complicadas de agência dupla. Por exemplo, Betty Smith representa um cliente (o vendedor) como agente de listagem e encontra para ele um comprador para sua casa. O único problema é que o comprador precisa vender a sua casa atual para poder comprar a casa do vendedor.
Betty Smith então assina um contrato de listagem com o comprador para ajudá-lo a vender sua casa para que possam comprar a casa do vendedor. Smith e a empresa se beneficiarão de duas vendas de casas como agente duplo.
Responsabilidades Fiduciárias
A dupla agência pode causar problemas jurídicos, porque os deveres fiduciários vinculam os agentes imobiliários. Esses deveres exigem lealdade total aos seus clientes. O agente do comprador deve agir no melhor interesse do comprador, e o agente do vendedor deve agir no melhor interesse do vendedor. Uma única pessoa agindo como agente duplo exigiria lealdade a ambos os lados da mesa de negociações – uma tarefa complicada, se não impossível.
Os deveres fiduciários dos profissionais do setor imobiliário estão inscritos nas leis estaduais de contrato, responsabilidade civil e licenciamento. Portanto, os agentes imobiliários devem divulgar integralmente as relações de agência dupla. Todas as partes devem compreender os termos e dar consentimento total e expresso para que uma agência dupla prossiga.
Observação
Como cliente, você tem o direito de recusar a representação dupla de agência, mesmo quando a cláusula lhe for apresentada em uma listagem imobiliária padronizada ou em um contrato de agência compradora. Você pode contratar outro corretor para representá-lo se não se sentir confortável com um acordo de agência dupla.
Benefícios de agência dupla
Embora a agência dupla apresente algumas preocupações e problemas únicos, eles podem ser compensados de certa forma por algumas vantagens.
Se você estiver em um relacionamento de agência dupla, isso poderá acelerar alguns tempos de resposta. Seu agente pode responder às suas perguntas sem esperar que o agente da outra parte obtenha uma resposta de seus clientes.
A agência dupla também pode agilizar o processo de transação, seja você o comprador ou o vendedor.
Observação
Com um agente a menos no mix, o agendamento de vários eventos pode ser mais gerenciável, o que pode fazer com que uma transação prossiga com mais eficiência.
Você também pode economizar algum dinheiro, principalmente se for o vendedor. Normalmente, você teria que pagar uma comissão ao seu agente – geralmente 6% – que seria então dividida com o outro agente. Se você estiver lidando com apenas uma agência, agente ou entidade, poderá negociar um pouco essa porcentagem.
Desvantagens da agência dupla
Um agente duplo não pode negociar para obter o preço mais alto do vendedor e ao mesmo tempo obter o preço mais baixo para o comprador. Além do mais, um agente duplo pode ficar tentado a trabalhar para obter um preço de venda mais alto para colocar mais dinheiro no bolso por meio da comissão.
Não há olhos novos numa situação de agência dupla. Ter dois agentes, corretores ou entidades separados envolvidos pode significar que uma parte pode – ou pelo menos deveria – perceber se a outra dá um passo em falso, para que o problema possa ser corrigido. Um agente que atua em nome de apenas uma parte é chamado de “agente único” e sua lealdade é muito mais aparente.
A negociação com um único agente pode proporcionar uma transação mais tranquila e garantir condições de concorrência mais equitativas para ambas as partes.
