Compreendendo a data de posse para compradores de casas

Quando um comprador escolhe uma casa para comprar, o processo de transação pode ser demorado e um tanto complicado. O a data de posse do comprador, em particular, costuma ser um ponto de confusão.

Parte disso tem a ver com o momento em que o vendedor está desocupando, mas nem sempre. É frequentemente uma das maiores dores de cabeça em muitas transações imobiliárias, muitas vezes surgindo no meio do processo, quando as necessidades ou circunstâncias podem mudar. Às vezes, a data de posse do comprador nunca é claramente estabelecida. Nesse caso, o comprador e o vendedor podem desenvolver expectativas contraditórias sobre quando a posse mudará de mãos.

Data de posse do comprador no fechamento

Lembre-se que nem sempre o fechamento de um imóvel coincide com o registro da escritura, pois em algumas partes do país os municípios estão semanas atrasados ​​no registro da escritura. Nessas situações, o fechamento acontece quando o dinheiro muda de mãos, a escritura é lavrada e todas as condições do contrato são cumpridas. Em algumas cidades, os compradores não recebem as chaves até que a titularidade confirme que a escritura foi registrada.

Datas habituais de posse do comprador

Os costumes locais ditarão como o comprador solicitará a posse, mas a posse normalmente é uma questão acordada na aceitação do contrato de compra. Não é incomum que um comprador receba as chaves no dia do fechamento da transação. Em algumas partes do país, os compradores dão aos vendedores um ou dois dias após o fechamento para se mudarem. Às vezes, os vendedores alugam dos compradores.

Como as condições de mercado podem influenciar as datas de posse do comprador

As forças do mercado também podem afetar a forma como as partes lidam com as datas de posse. Por exemplo:

• Nos mercados de vendedores, os compradores geralmente dão aos vendedores vários dias para agir. Isso é para ganhar vantagem caso o vendedor receba várias ofertas.
• Nos mercados de compradores, os compradores geralmente insistem na ocupação no fechamento e são conhecidos por se recusarem a fechar se a propriedade não estiver vaga no fechamento.
• Em mercados neutros, a posse normalmente muda de mãos no fechamento.

Posse antecipada do comprador

Como regra geral, os especialistas imobiliários desaprovam dar aos compradores a posse antecipada, porque muitas coisas podem dar errado no último minuto. O despejo não é fácil nem barato. Por esse motivo, os profissionais aconselham que vendedores e compradores assinem algum tipo de contrato de aluguel, em vez de transferirem a posse antes da conclusão da venda.

Os aluguéis do vendedor retêm a posse

Os compradores desejam que os vendedores paguem uma quantia igual ao pagamento da hipoteca, mais seguros e impostos. Porém, esse valor costuma ser muito maior do que o pagamento da hipoteca original do vendedor, e ele pode não estar disposto a pagá-lo.

Qualquer que seja o valor acordado, coloque-o por escrito e assine um contrato de aluguel para proteger todas as partes. O valor é negociável e não há motivo real para que seja baseado no principal, juros, impostos e seguro (PITI) do comprador. Pode-se argumentar que o valor do aluguel deve ser baseado nos valores médios de aluguel da área.

Atrasos de posse devido às condições de financiamento do empréstimo

Mesmo os planos mais bem elaborados às vezes dão errado. Seu contrato pode especificar com precisão quando a ocupação é permitida, mas a transação pode não ser concluída no prazo. No momento em que os documentos do empréstimo são assinados e o credor os analisa, o subscritor pode exigir que uma condição do empréstimo seja satisfeita antes do financiamento, o que pode facilmente atrasar o fechamento.

Considere um exemplo. Uma vendedora de Carmichael, Califórnia, descobriu que não conseguia encontrar nenhuma empresa de mudança para trabalhar nas férias, dia em que deveria desocupar sua casa de 40 anos. Os compradores recusaram-se a dar ao vendedor um dia extra para se mudar, alegando que o vendedor deveria ter tomado providências muito antes do dia da mudança. Relutantemente, e com um custo adicional, a vendedora mudou o dia da mudança para atender às demandas dos compradores.

No último minuto, porém, o credor exigiu uma condição de empréstimo e recusou-se a financiá-lo até que a condição fosse cumprida, o que atrasou o fechamento em dois dias, mas os compradores ainda queriam as chaves da casa no dia em que estava originalmente programado para fechar. Eles não queriam se mudar fisicamente; eles simplesmente queriam lavar o carpete. Se você fosse o vendedor que se mudou e deixou a casa vaga, você teria dado as chaves a esses compradores?

O vendedor, ao ser informado de que as chaves não deveriam ser entregues ao comprador até que a transação fosse concluída, decidiu reter as chaves e atrasar a posse do comprador. Ela estava dentro de seus direitos e conhecia os riscos envolvidos.

O resultado final

É crucial que todas as partes em uma transação imobiliária comuniquem claramente sobre a data de posse antes de finalizarem o contrato de venda. Seu agente (e advogado, se necessário) pode ajudá-lo a navegar pelas leis locais que possam impactar este acordo, para que você possa ser informado ao negociar os detalhes. Comprar e vender uma casa já é bastante complicado. Não deixe que problemas de posse causem uma última dor de cabeça antes de fechar o negócio.

Perguntas frequentes (FAQ)