Agora é a hora de refinanciar?

Pode ser muito tentador refinanciar sua hipoteca, especialmente se você conseguir garantir uma taxa mais baixa. Você tem o potencial de reduzir seus pagamentos mensais, pagar sua hipoteca mais cedo e talvez até sacar parte do patrimônio de sua casa. Mas os custos e taxas de fechamento podem rapidamente consumir qualquer economia que você possa esperar, deixando você exatamente onde começou – ou pior.

Existem algumas situações em que faz sentido refinanciar o seu empréstimo à habitação. Um pouco de matemática pode ajudá-lo a identificar essas oportunidades.

Encontre o seu ponto de equilíbrio

Uma ferramenta para ajudar a avaliar o refinanciamento é o ponto de equilíbrio. Esta análise permite que você descubra quanto tempo leva para recuperar os custos que você pagará para refinanciar. Por exemplo, suponha que você pague US$ 2.000 em custos e taxas de fechamento de um novo empréstimo, e seu novo pagamento será US$ 100 por mês menor do que você paga agora.

Este cenário leva 20 meses para atingir o ponto de equilíbrio (US$ 2.000 em custos divididos por US$ 100 em economias mensais). Depois disso, você ganha $ 100 por mês.

Para calcular o ponto de equilíbrio, divida suas economias mensais nos custos necessários para refinanciar. Uma fórmula escrita ficaria assim:

Para que o refinanciamento faça sentido, o seu ponto de equilíbrio precisa ser relativamente rápido. Um período mais curto permite que você aproveite os benefícios por mais anos antes de vender ou refinanciar novamente. Este cálculo é útil se você planeja se mudar porque já sabe quando poderá vender sua casa.

Os custos de fechamento de um refinanciamento costumam ficar em torno de 3% e 6% do principal do empréstimo. Tenha em mente que as taxas e despesas podem variar um pouco de credor para credor. Eles também podem mudar de empréstimo para empréstimo com o mesmo credor, portanto, leve isso em consideração ao fazer seus cálculos.

Você pode alternar entre uma hipoteca de taxa ajustável e fixa?

Pode fazer sentido alternar entre uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) e uma de taxa fixa. Os ARMs podem eventualmente acabar com taxas de juros mais altas do que as hipotecas de taxa fixa, mesmo que comecem mais baixas.

As taxas ARM inicialmente baixas podem levar a prêmios mensais mais elevados mais tarde, quando as taxas começarem a subir. O refinanciamento de um ARM para uma hipoteca de taxa fixa de 15 ou 30 anos pode eliminar a incerteza em torno das taxas variáveis. Se você possui um ARM, um bom momento para mudar para um empréstimo com taxa fixa é quando as taxas estão baixas.

Por outro lado, quando as taxas hipotecárias estão despencando (e você espera que isso continue), pode fazer sentido mudar de uma hipoteca de taxa fixa com taxas de juros altas para um ARM que aproveita taxas mais baixas. Um refinanciamento desse tipo é mais adequado para proprietários de casas que podem absorver pagamentos mensais mais elevados se as taxas voltarem a subir.

Você quer um prazo de hipoteca mais curto?

O refinanciamento pode permitir que você pague sua casa mais cedo, reduzindo anos de pagamentos de seu empréstimo. Você também pode aproveitar os custos gerais de juros mais baixos de um empréstimo de prazo mais curto. 

Um spread de hipoteca ao longo de 30 anos custará mais juros do que um spread ao longo de 15 anos. Por exemplo, $ 200.000 emprestados ao longo de 30 anos a 4% custarão $ 143.739 apenas em juros. A mesma hipoteca ao longo de 15 anos custará $ 66.288 em juros.

Se você está procurando uma maneira de minimizar os custos de juros e sair das dívidas mais cedo, faz sentido refinanciar para um empréstimo de prazo mais curto. Além disso, os empréstimos de curto prazo tendem a ter taxas mais baixas do que os empréstimos de longo prazo.

Existe uma taxa melhor?

As taxas de hipoteca flutuam constantemente. A taxa obtida depende de vários fatores, incluindo sua pontuação de crédito, política econômica e a propriedade que você possui. Se a taxa para a qual você se qualificou quando comprou sua casa originalmente for significativamente mais alta do que a que você poderia obter hoje, você poderá economizar dinheiro refinanciando.

Uma taxa melhor é sempre boa, mas certifique-se de sair na frente depois de pagar os custos de fechamento. Algumas maneiras de fazer isso incluem:

• Executando uma análise de ponto de equilíbrio, conforme descrito acima
• Analisando os custos totais de renda vitalícia (veja abaixo)

Seja cauteloso com o refinanciamento

Em alguns casos, pode não ser uma boa ideia refinanciar. Por exemplo, às vezes os seus custos totais de juros aumentam – mesmo que o seu pagamento mensal diminua. Isso é especialmente verdadeiro se o seu novo empréstimo tiver um prazo mais longo, como quando você muda de um empréstimo de 15 anos para uma hipoteca de 30 anos.

Uma tabela de amortização pode ajudar a ilustrar como isso acontece. Cada vez que você faz um pagamento mensal, parte do seu pagamento vai para o principal que você emprestou e parte dele é o custo dos juros. Amortização é o prazo para antecipar os pagamentos anteriores do empréstimo com juros em vez de principal. A maior parte de cada pagamento vai para juros nos primeiros anos de pagamento do empréstimo – você quase não afeta o principal.

Se você mantiver seu empréstimo antigo, cada vez mais cada pagamento será destinado à redução do saldo do empréstimo ao longo do tempo. Mas se você trocar seu empréstimo antigo por um novo, você voltará ao início do processo de amortização e aos pagamentos antecipados que são, em sua maioria, custos de juros.

Se você tivesse uma hipoteca de 30 anos e refinanciasse após 10 anos para outra hipoteca de 30 anos, é como acertar o relógio – você fará pagamentos de sua casa por um total de 40 anos.