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Os empréstimos Jumbo permitem que você peça empréstimos para propriedades caras. Embora os empréstimos “conformes” – empréstimos que atendem aos valores de financiamento exigidos pelo governo – limitem o valor que você pode pedir emprestado, as hipotecas jumbo estão normalmente disponíveis por até vários milhões de dólares.
Nos Estados Unidos, a maioria das necessidades de hipotecas de imóveis residenciais pode ser atendida dentro das diretrizes estabelecidas por entidades financeiras patrocinadas pelo governo, destinadas a incentivar a aquisição de casa própria, por meio da Agência Federal de Financiamento de Habitação (FHFA). Você precisará de um empréstimo enorme se estiver procurando uma casa que exceda os limites estabelecidos e estiver financiando por meio de credores patrocinados pelo governo.
Principais conclusões
- Os limites do empréstimo dependem de onde você mora, mas para a grande maioria dos condados dos EUA, o valor máximo do empréstimo para Fannie Mae e Freddie Mac é de US$ 647.200 em 2022. No entanto, em áreas de alto custo, você pode pedir mais empréstimos.
- Para a maioria das áreas de alto custo nos EUA, o limite máximo de empréstimo é de 150% do valor máximo regular, US$ 970.800.
- Se você não mora em uma área de alto custo e deseja pedir emprestado mais de US$ 647.200, normalmente precisará de um empréstimo enorme.
- Bancos, credores hipotecários e outros investidores podem emprestar tanto quanto se sentirem confortáveis e estabelecem seus próprios limites máximos para empréstimos gigantescos.
Limites para empréstimos Jumbo
Os empréstimos imobiliários adquiridos por meio de credores patrocinados pelo governo, como Fannie Mae e Freddie Mac, são limitados a valores específicos. Em 2022, o limite para a maioria das áreas é de US$ 647.200, a menos que você more em uma área que atenda aos critérios para ajuste. Nesse caso, o limite sobe para US$ 970,8 mil, dependendo da área.
Os empréstimos que atendem a esses padrões rígidos são chamados de “empréstimos conformes”. É um conceito importante porque se muitas hipotecas semelhantes forem criadas com diretrizes quase idênticas, elas poderão ser mais facilmente agrupadas para criar “conjuntos” de hipotecas. Estes pools podem então ser titularizados para criar títulos garantidos por hipotecas, que são concebidos para proporcionar maior liquidez no mercado hipotecário.
Mas se a propriedade for demasiado cara para cumprir essas directrizes, ainda podem ser empréstimos atraentes para as instituições de crédito. Simplesmente não se “conformam” com os limites dos programas governamentais e devem ser titularizados de forma privada: normalmente a taxas de juro ligeiramente mais elevadas. Esses empréstimos hipotecários maiores que o padrão são chamados de “empréstimos jumbo”.
FHFA estabelece limites em dólares para empréstimos para Fannie Mae (FNMA) e Freddie Mac (FHLMC). Estas entidades patrocinadas pelo governo gerem uma parte significativa dos empréstimos hipotecários nos EUA e mantêm o fluxo de dinheiro através da venda de hipotecas a investidores. Como resultado, é mais fácil pedir um empréstimo quando o seu empréstimo se enquadra nas diretrizes.
Qualificação para um empréstimo Jumbo
Embora os empréstimos jumbo permitam empréstimos de tamanho significativo, a qualificação para um pode ser um desafio. À medida que os valores em dólares aumentam, os credores assumem riscos maiores; eles também são mais cuidadosos ao emitir aprovações. Os empréstimos Jumbo normalmente exigem:
- Um adiantamento significativo: 20% ou mais é o melhor, mas você pode conseguir emprestar com menos
- Altas pontuações de crédito: Você precisará da falta de itens negativos em seu histórico de crédito – uma pontuação FICO de 700 ou superior é ideal
- Ativos de reserva substanciais: você provavelmente precisará de dinheiro suficiente para cobrir, no mínimo, seis meses de pagamentos
- Renda suficiente: você deverá mostrar que pode suportar confortavelmente os pagamentos mensais – uma relação dívida / renda de 43% é provavelmente a mais baixa que você pode ter.
Cada situação é única, especialmente no que diz respeito a empréstimos jumbo. Ajuda conversar com um credor e descobrir seus critérios para determinar se você pode ser aprovado. Em alguns casos, você pode se qualificar mesmo que um dos fatores mencionados não seja perfeito – a força em uma área pode compensar a fraqueza em outra. Por exemplo, se você tiver um defeito em seus relatórios de crédito, um pagamento inicial considerável pode ajudá-lo a se qualificar.
Você precisa de um empréstimo Jumbo?
Os empréstimos Jumbo permitem que você compre casas luxuosas, propriedades únicas e casas “normais” em áreas caras. Mas só porque você pode obter um grande empréstimo não significa que deva. Empréstimos maiores significam cobranças de juros substanciais e é fundamental entender quanto você está pagando por uma propriedade depois de contabilizar os custos dos juros.
Em alguns casos, pode ser melhor fazer um pagamento inicial maior (pedindo menos empréstimos) ou comprar um imóvel mais barato em outro lugar, se possível.
Observação
Se você não tiver certeza de quanto pode comprar, encontre um consultor financeiro ou agente imobiliário de boa reputação para conversar ou trabalhe com seu banco e veja como eles podem ajudar.
Alternativas aos empréstimos Jumbo
Se você está procurando uma casa cara, os empréstimos gigantescos não são sua única opção. Se você estiver tendo problemas para se qualificar para uma hipoteca jumbo, vale a pena investigar programas dos governos federal e local, bem como de organizações sem fins lucrativos, para ver se você se qualifica para assistência.
Empréstimos FHA
Relativamente fáceis de se qualificar, os empréstimos FHA permitem um pagamento inicial de até 3,5%.Eles têm os mesmos limites de empréstimo que os empréstimos conformes, mas os empréstimos FHA são sensíveis ao condado em que você está comprando.
Empréstimos VA
Esses empréstimos permitem que os militares e suas famílias contraiam empréstimos para comprar uma casa sem entrada. Essa abordagem tem prós e contras: você não precisa de economias significativas de dinheiro para comprar, mas ter capital zero é arriscado, e quanto mais você empresta, mais juros você paga. Novamente, os limites são iguais aos de outros empréstimos FHFA.
Subsídios e assistência para pagamento inicial
A assistência para pagamento inicial também pode ajudar a reduzir o valor do empréstimo. Esses fundos vêm de várias fontes e exigem alguma pesquisa e trabalho braçal de sua parte – diferentes programas visam mutuários específicos. Algumas maneiras de encontrar assistência incluem:
- O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA mantém um diretório de programas para compradores de casas.
- Organizações locais sem fins lucrativos podem ter conhecimento de empréstimos para compradores de casas pela primeira vez e outros recursos disponíveis.
