O que é um empréstimo Jumbo?

Definição e exemplos de empréstimos Jumbo

Os empréstimos Jumbo recebem esse nome devido aos grandes saldos de empréstimos disponíveis. Os empréstimos conformes para 2022 são limitados a US$ 647.200 na maior parte do país e têm regras adicionais sobre as qualificações do mutuário.

Em algumas áreas de alto custo, os limites dos empréstimos são muito mais elevados para ter em conta os mercados imobiliários locais. Por exemplo, no condado de Los Angeles, o limite para 2022 é de US$ 970.800 (a linha de base de uma unidade de US$ 647.200 multiplicada por 150%, uma vez que é uma área de alto custo).

Como funcionam os empréstimos Jumbo?

Os bancos e outros investidores privados emitem empréstimos gigantescos. Esses credores normalmente não vendem empréstimos gigantescos para GSEs, portanto podem definir seus próprios critérios de aprovação. Cada credor tem objetivos e preocupações únicos, portanto, cada programa de empréstimo enorme é único. Por isso, é aconselhável comprar entre vários credores, pois você pode encontrar diferentes preços e critérios de aprovação.

Encontre um credor adequado à sua situação financeira e ao imóvel que você está comprando. Por exemplo, um credor pode facilitar a obtenção de um empréstimo para uma segunda habitação, enquanto outro exige um pagamento inicial mais elevado.

Qualificação para hipotecas Jumbo

Como acontece com qualquer empréstimo, você precisa atender aos critérios de aprovação. Os empréstimos Jumbo são mais difíceis de se qualificar do que os empréstimos convencionais. Os montantes dos empréstimos são mais elevados, pelo que os credores são mais selectivos, dado o risco acrescido de emissão de jumbos.

• Histórico de crédito: Você precisa de um bom crédito para obter aprovação para um empréstimo enorme. Provavelmente será necessária uma pontuação FICO de 700, mas outros fatores podem justificar uma pontuação um pouco mais baixa.
• Pagamento inicial: As hipotecas Jumbo normalmente exigem adiantamentos de 20% ou mais. No entanto, alguns credores jumbo convencionais trabalharão com adiantamentos de cerca de 10%. Você pode até ver anúncios com requisitos ainda mais baixos. Para se qualificar para um empréstimo enorme com um pequeno pagamento inicial, você precisará de um bom crédito, uma renda alta e estável ou ativos de reserva significativos.
• Renda e ativos: Para esses grandes empréstimos, os credores exigem documentação que comprove que você tem renda e ativos suficientes para pagar o imóvel que está comprando. Uma renda consistente é melhor. Os autônomos precisam de documentos fiscais e informações adicionais sobre seus negócios, e os assalariados precisam dos formulários W2. Os credores também gostam de ver activos de reserva disponíveis para cobrir pagamentos durante seis a 12 meses.
• Rácio dívida / rendimento: Um baixo rácio dívida/rendimento é sempre útil ao solicitar empréstimos. Os credores podem usar 43% como meta, mas esse número não está imutável.Se você tiver ativos significativos disponíveis, os credores poderão considerar esses ativos (ou os rendimentos desses ativos) no seu cálculo de renda.

Cada credor terá critérios de qualificação diferentes. Por exemplo, o JP Morgan Chase Bank exige:

• Uma pontuação de crédito excelente ou excepcional (FICO 800-850, Vantage 781-850)
• Alguma forma de reservas
• Um pagamento inicial mínimo de 20%
• Renda suficiente para pagar o empréstimo
• Uma relação dívida / rendimento de 43% ou menos
• Uma relação empréstimo-valor de 80% ou menos

Quanto custa um empréstimo Jumbo?

Os empréstimos Jumbo, por serem empréstimos maiores, vêm com pagamentos mensais muito mais elevados, uma vez que são comprimidos nos mesmos termos dos empréstimos menores. No entanto, os custos são muito mais altos quando você considera os juros, os custos de fechamento e o seguro hipotecário são todos baseados em porcentagens.

Taxas de juros

Historicamente, os empréstimos jumbo apresentavam taxas de juros mais altas do que os empréstimos conformes. Isso faz sentido quando você considera o risco maior. Além disso, aprovar mutuários únicos que não se enquadram em categorias organizadas exige muita mão-de-obra para os credores. No entanto, as taxas de empréstimo jumbo são atualmente semelhantes às taxas de empréstimo convencionais, e você pode até encontrar uma hipoteca jumbo com uma taxa mais baixa ou poder escolher entre taxas fixas e variáveis. Independentemente disso, você ainda pagará significativamente mais juros usando um empréstimo enorme.

Por exemplo, suponha que dois proprietários tenham a mesma taxa de juros de 3,78% em hipotecas de 30 anos. Um proprietário tem uma hipoteca de US$ 200.000 e o outro tem uma hipoteca de US$ 1,2 milhão. Ao longo da vida de suas hipotecas, aquele com uma hipoteca de US$ 200.000 pagará mais de US$ 108.000 em juros, enquanto aquele com uma hipoteca de US$ 1,2 milhão pagará mais de US$ 800.000 em juros.

Custos de fechamento

Os empréstimos Jumbo apresentam custos de fechamento, assim como qualquer outro empréstimo residencial. No entanto, as taxas de avaliação podem ser superiores à média devido a propriedades especializadas ou compras de alto valor. Em alguns casos, você precisará de duas avaliações para aprovação de um empréstimo enorme. Os custos de fechamento tendem a variar entre 2% e 5% do valor da casa – o empréstimo de US$ 1,2 milhão teria custos de fechamento muito mais elevados do que o empréstimo menor.

Seguro hipotecário

O seguro hipotecário protege os credores quando os mutuários deixam de pagar um empréstimo. Os empréstimos e programas governamentais em conformidade normalmente exigem que os mutuários comprem esse seguro ao fazer um pequeno pagamento inicial, porque podem não recuperar todos os seus fundos em uma execução hipotecária.

Mas os empréstimos gigantescos são diferentes. Se você precisa ou não pagar seguro hipotecário privado (PMI) sobre um empréstimo não conforme, depende do credor – alguns podem permitir menos de 20% de entrada sem PMI.

Alternativas aos empréstimos Jumbo

Os empréstimos gigantes não são a única abordagem para comprar uma casa ou propriedade de luxo em mercados imobiliários aquecidos. Se você não está ansioso para assumir uma dívida substancial ou se está tendo problemas para obter aprovação para um empréstimo enorme, uma abordagem diferente pode ser melhor.

Empréstimos às cavalitas

Em vez de um empréstimo grande, você pode usar uma combinação de empréstimos menores. Existem algumas maneiras diferentes pelas quais os credores podem dividir os empréstimos:

• Empréstimo 80/20: Com um empréstimo nas costas 80/20, você obterá uma “primeira” hipoteca de 80% do preço de compra do imóvel. Como você tem uma relação empréstimo-valor (LTV) de 80%, você evita pagar o PMI. A segunda hipoteca cobre os 20% restantes do preço de compra.
• 80/10/10: Com uma abordagem 80/10/10, você também obtém o primeiro empréstimo com 80% de LTV. Em seguida, você faz um pagamento inicial de 10%, deixando apenas 10% restantes para emprestar uma segunda hipoteca.

Os empréstimos sobrepostos resolvem o problema de pagamento do PMI, mas você ainda está emprestando grandes somas de dinheiro. Geralmente, você precisará de altas pontuações de crédito para ser aprovado, mas poderá se qualificar com pontuações FICO na casa dos 600 se atender a outros critérios.

Além disso, as taxas de juros das segundas hipotecas tendem a ser mais altas do que as taxas das primeiras hipotecas, portanto, os custos do empréstimo podem ser mais elevados com esta estratégia. Compare esses custos com outras opções usando uma calculadora de empréstimos ou uma tabela de amortização.

Eu preciso de um empréstimo Jumbo?

Embora existam bons motivos para obter um empréstimo jumbo, existem alguns fatores que você pode considerar antes de tentar obtê-lo.

Verifique os limites

Antes de decidir sobre uma hipoteca jumbo, verifique se você precisa de uma. Os empréstimos gigantes não são necessariamente ruins – mais uma vez, as taxas podem ser comparáveis ​​a outros empréstimos. Mas empréstimos ou programas governamentais em conformidade podem ser mais adequados para você.

Se você estiver em uma área de alto custo, muitas vezes poderá pedir emprestado mais do que o limite “padrão”. Algumas pessoas usam o termo “jumbo” para se referir a empréstimos conformes nessas áreas de alto custo, portanto peça esclarecimentos ao discutir suas opções.

Maior adiantamento

Uma maneira simples de evitar o uso de uma hipoteca enorme é fazer um pagamento inicial maior. Você só precisa conseguir dinheiro suficiente para manter o saldo do empréstimo abaixo do limite de empréstimo local.

Com essa abordagem, você terá mais opções disponíveis e pagará menos juros sobre um saldo de empréstimo menor. Levantar uma quantia significativa de dinheiro é mais fácil de falar do que fazer – mas se você tiver os fundos disponíveis, pode ser uma opção melhor do que pagar juros de um grande empréstimo.