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Principais conclusões
- A lacuna de avaliação é a diferença entre o valor de avaliação e o preço contratado do imóvel à venda.
- Algumas lacunas de avaliação fazem com que os compradores desistam do negócio, enquanto outras são pequenas o suficiente para que o comprador opte por pagar a diferença antecipadamente ou negociar um preço mais baixo com o vendedor.
- O mercado de um vendedor com estoque muito baixo pode levar a uma maior chance de uma lacuna de avaliação porque os compradores tendem a fazer ofertas mais altas, que podem ser superiores ao valor de avaliação do imóvel.
Definição e exemplos de lacuna de avaliação
Uma lacuna de avaliação é a quantidade de dinheiro que é a diferença entre o preço contratado de uma casa e seu valor de avaliação.
- Nome alternativo: Quando uma propriedade “não foi avaliada”.
“Uma lacuna de avaliação é um termo que descreve quando a avaliação fica abaixo do que está sendo oferecido”, disse Woody Fincham, avaliador e fundador da Fincham & Associates, à Saude Teu em entrevista por telefone. “É algo comum em um mercado aquecido.”
Observação
Um credor não pode emprestar se o preço proposto da casa for superior ao valor de avaliação. Os compradores de casas que enfrentam uma lacuna de avaliação devem tomar uma decisão sobre prosseguir com a venda com base nessas informações.
As lacunas de avaliação tornam-se mais comuns quando há baixo inventário habitacional e elevada procura de propriedades, o que tem ocorrido no mercado imobiliário dos EUA nos últimos anos.
Por exemplo, digamos que você encontrou um imóvel para comprar. Devido ao grande interesse de outros compradores, você oferece US$ 320.000 por um preço de tabela de US$ 300.000 e assina um contrato por esse preço.
Seu credor exige uma avaliação de um avaliador independente para avaliar se a casa vale US$ 320.000. Se o avaliador determinar que o valor do imóvel é de $ 290.000, você terá uma diferença de avaliação de $ 30.000 entre o valor de mercado e o preço contratado.
Neste ponto, você, seu credor e o vendedor terão que tomar algumas decisões sobre como e se a venda ocorrerá com base na lacuna de avaliação.
Como funciona uma lacuna de avaliação?
Quando ocorre uma lacuna de avaliação, existem dois caminhos a seguir. O primeiro envolve contestar o valor de avaliação tal como está após a entrega do laudo de avaliação, mas o outro caminho envolve aceitar esse valor e decidir como proceder a partir daí.
Observação
Os compradores com uma lacuna de avaliação podem pedir ao vendedor que reduza o preço. No entanto, em um mercado de baixo estoque e alta demanda, o vendedor pode ter ofertas alternativas suficientes para manter o preço pedido, independentemente da avaliação da casa.
Se o seu vendedor não alterar o preço e a sua casa não for avaliada pelo preço contratado, normalmente você poderá cancelar o contrato de acordo com o que é chamado de “contingência de avaliação”.
Se você não estiver disposto a cancelar a venda e não puder negociar um preço mais baixo, precisará pagar o valor da diferença de avaliação em dinheiro como parte da compra da casa, para que tenha um pagamento inicial maior.
Disputando uma lacuna de avaliação
Se a sua avaliação resultar numa lacuna de avaliação, o primeiro passo é ler o relatório detalhadamente para ver como o avaliador determinou o valor da casa.
“Um relatório de avaliação é uma tese com narrativa adicional detalhada, então observe os ajustes que eles fizeram”, disse Fincham. “Eles estão olhando para comparações apropriadas? Se você está em um mercado aquecido e com valorização, e eles estão usando apenas vendas comparáveis de seis meses atrás, sem ajustes de tempo, isso é um sinal de alerta.”
Observação
Solicitar uma nova avaliação pode ser uma opção se o comprador da casa e o agente imobiliário perceberem que o laudo de avaliação pode ter errado, como não levar em consideração as tendências do mercado local.
Fincham disse que viu subscritores reavaliarem uma avaliação devido a elementos do relatório e ordenarem uma nova avaliação como uma segunda revisão do valor da propriedade. Como muitos mercados imobiliários são classificados como “em rápida valorização”, pode ser um desafio encontrar vendas comparáveis que reflitam verdadeiramente as condições atuais do mercado com todas as nuances. As muitas complexidades no cálculo do valor da propriedade significam que por vezes existem condições em que uma segunda avaliação lançará uma nova luz sobre o valor.
O que as lacunas de avaliação significam para a compra de uma casa em mercados competitivos
Muitos vendedores preferem uma oferta em dinheiro porque não depende de uma avaliação favorável. Os mercados competitivos tendem a receber mais ofertas em dinheiro, o que torna mais difícil a concorrência dos compradores, disse Fincham.
Observação
Os compradores em mercados competitivos podem optar por incluir uma cláusula sobre a sua disposição de pagar a diferença de avaliação na sua oferta e o tamanho da diferença que podem estar dispostos a cobrir. Por exemplo, você pode concordar em cobrir uma lacuna de até US$ 20.000, reservando-se o direito de cancelar a compra se a lacuna de avaliação for maior. Um agente imobiliário pode ajudá-lo a decidir se deve incluir uma cláusula com base na sua situação.
Num mercado competitivo, poderá querer considerar casas com preços ligeiramente inferiores ao seu orçamento. Dessa forma, você pode oferecer uma oferta competitiva ou potencialmente oferecer mais fundos para preencher quaisquer lacunas de avaliação.
Um bom agente imobiliário saberá se uma casa está superfaturada ou se há probabilidade de ser avaliada com uma lacuna de avaliação. Eles podem aconselhar seus clientes e fornecer vendas comparáveis relevantes, disse Fincham. Sites imobiliários como Zillow ou Trulia normalmente incluem valores residenciais estimados com base em algoritmos em sua listagem. Eles não são oficiais, mas podem ajudar os compradores a ter uma ideia do valor para que saibam se devem ou não antecipar uma lacuna de avaliação, disse ele.
