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A avaliação imobiliária é o processo de cálculo do valor de uma propriedade para fins de impostos federais e estaduais. É um componente importante para determinar se uma propriedade é responsável pelo imposto e também pode ser uma ferramenta valiosa no planejamento imobiliário.
Você pode tomar medidas durante sua vida para evitar o imposto sobre heranças ou pode tomar medidas para reduzir qualquer responsabilidade fiscal se parecer provável que seu patrimônio possa ser responsável por impostos.
Patrimônio líquido vs. valores imobiliários brutos
O termo “patrimônio bruto” refere-se ao valor de ativos e propriedadesantesimpostos e dívidas são subtraídos. O imposto sobre heranças é baseado no valor líquido de uma propriedade – o valor restante após a subtração de todas as deduções, créditos e pagamentos de passivos disponíveis.
Passivos
Passivos patrimoniais são dívidas do falecido, como saldos de cartão de crédito e hipotecas. Os custos incorridos no processamento de uma propriedade também são dedutíveis, assim como os impostos estaduais sobre propriedades quando você calcula os impostos em nível federal. Doações feitas a instituições de caridade e o valor dos bens transferidos ao cônjuge também podem ser deduzidos.
Ativos
Os ativos de um patrimônio podem incluir propriedades que são de propriedade integral do falecido, bem como aquelas nas quais o falecido detinha apenas uma participação acionária parcial. Este pode ser o caso de bens de propriedade conjunta mantidos pelo cônjuge. Nesse caso, 50% do valor do imóvel seria imputável ao patrimônio do falecido.
Os activos que estão sujeitos a inventário são tidos em conta no cálculo líquido, bem como os activos detidos em trustes vivos revogáveis. Os ativos mantidos em um trust irrevogável sãonãoparte do patrimônio do falecido para fins fiscais.
Impostos Imobiliários Federais vs. Estaduais
As deduções, créditos e isenções disponíveis podem diferir entre os impostos imobiliários federais e os impostos estaduais. Doze estados e o Distrito de Columbia impuseram um imposto sobre heranças a partir de 2021. Há também sete estados que impõem um “imposto sobre herança” semelhante (mas diferente). Maryland cobra impostos sobre propriedades e heranças.
Observação
Apenas propriedades com valores líquidos superiores a US$ 11,7 milhões estão sujeitas ao imposto predial federal no ano fiscal de 2021. Os impostos imobiliários devem ser pagos sobre valores acima de US$ 11,7 milhões. Este limite de exclusão é indexado à inflação. Aumenta para US$ 12,06 milhões no ano fiscal de 2022.
Taxas de imposto imobiliário
As taxas pagas sobre o imposto predial funcionam de forma semelhante às pagas sobre o imposto de renda. Uma taxa específica se aplica à parte do valor que está dentro de um intervalo.
Esses valores se aplicam apenas a valores patrimoniais além do limite de exclusão. Quando o gráfico cita taxas sobre valores superiores a US$ 100.000, na verdade se aplica a propriedades com valor superior a US$ 11,7 milhões em 2021 e US$ 12,06 milhões em 2022. Os primeiros US$ 11,7 milhões são repassados isentos de impostos.
| Taxas de imposto imobiliário | |||
|---|---|---|---|
| Coluna A: Valor tributável acima | Coluna B: Valor tributável não superior | Coluna C: Imposto sobre o valor na coluna A | Coluna D: Taxa de imposto sobre excesso de valor na coluna A |
| US$ 0 | US$ 10.000 | US$ 0 | 18% |
| US$ 10.000 | US$ 20.000 | US$ 1.800 | 20% |
| US$ 20.000 | US$ 40.000 | US$ 3.800 | 22% |
| US$ 40.000 | US$ 60.000 | US$ 8.200 | 24% |
| US$ 60.000 | US$ 80.000 | US$ 13.000 | 26% |
| US$ 80.000 | US$ 100.000 | US$ 18.200 | 28% |
| US$ 100.000 | US$ 150.000 | US$ 23.800 | 30% |
| US$ 150.000 | US$ 250.000 | US$ 38.800 | 32% |
| US$ 250.000 | US$ 500.000 | US$ 70.800 | 34% |
| US$ 500.000 | US$ 750.000 | US$ 155.800 | 37% |
| US$ 750.000 | US$ 1 milhão | US$ 248.300 | 39% |
| US$ 1 milhão | US$ 345.800 | 40% | |
Datas de avaliação
O Código da Receita Federal prevê duas datas de avaliação: a data da “data de falecimento” ou a data da “avaliação alternativa”.A data utilizada para a avaliação de um património pode, em última análise, ter grandes impactos nas obrigações fiscais do património.
Avaliação de bens na data da morte
A avaliação imobiliária na “data da morte” refere-se ao valor justo de mercado de cada ativo imobiliário no momento da morte do falecido. Isso inclui valores de extrato naquela data para contas bancárias, de investimento e de aposentadoria.
Os preços máximos e mínimos na data da morte são calculados em média e multiplicados pelo número de ações que o falecido possuía para ações negociadas publicamente e mantidas fora de uma conta de corretagem. Os preços médios das ações nos dias de negociação imediatamente anteriores e posteriores à data do falecimento são utilizados se o falecimento ocorrer em dia de fechamento da bolsa.
Os valores justos de mercado de objetos pessoais, interesses comerciais e propriedades imobiliárias mais valiosos são normalmente determinados por um avaliador qualificado.
Data de avaliação alternativa
O valor da data de “avaliação alternativa” é o valor justo de mercado de todos os ativos incluídos no patrimônio bruto do falecido seis meses após a data do falecimento. O representante pessoal, executor ou administrador de um patrimônio tem permissão para escolher se deseja usar os valores da data de falecimento ou os valores da data de avaliação alternativa se o patrimônio for substancial o suficiente para estar sujeito a impostos federais sobre imóveis.
Usar a data de avaliação alternativa pode reduzir o valor do patrimônio se houver expectativa de depreciação dos ativos por qualquer motivo durante os seis meses após a morte. A conta do imposto predial pode assim ser reduzida ou totalmente eliminada.
Use a mesma data de avaliação para todos os ativos
Todosos ativos de uma propriedade devem ser avaliados na data alternativa se esta opção for escolhida, e não apenas aqueles cujo valor diminuiu. O executor não pode usar os valores de data de falecimento para alguns ativos e valores de datas de avaliação alternativas para outros. Alguns activos podem aumentar de valor ao longo de seis meses, eliminando potencialmente qualquer redução no valor patrimonial global alcançada por activos que tenham depreciado.
Este método pode até resultar num aumento do valor imobiliário em relação ao que era seis meses antes, no pior cenário. A decisão deve ser ponderada cuidadosamente com a ajuda de um profissional tributário ou advogado.
Observação
O preço de venda de um ativo deve ser usado se a venda ocorrer dentro de seis meses após a data do falecimento e o método de data de avaliação alternativa tiver sido escolhido.
O efeito da data nos ganhos de capital
Outra desvantagem potencial da utilização da data de avaliação alternativa é o seu efeito na base de aumento que os beneficiários recebem para efeitos de imposto sobre ganhos de capital. A base de custo de um beneficiário em um ativo é o valor da data de falecimento ou o valor da data de avaliação alternativa, o que for escolhido no momento da liquidação do patrimônio.
A base do contribuinte em um ativo é normalmente o valor em dólares pago por um ativo mais o custo das melhorias de capital. O contribuinte paga imposto sobre ganhos de capital sobre a diferença entre esse valor combinado e o preço de venda. Esta utilização simples da base de custos não funcionará para heranças porque o beneficiário não “paga” nada pelos activos.
Uma base de custo mais baixa aumentará a responsabilidade fiscal do beneficiário se este decidir mais tarde vender as suas heranças. Quanto mais baixa for a avaliação, maior será a probabilidade de os beneficiários realizarem ganhos de capital quando e se decidirem vender.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quando é devida a declaração do imposto predial?
O Formulário 706 do IRS, a declaração de imposto de propriedade (e transferência sem geração) dos Estados Unidos, deve ser entregue ao IRS no prazo de nove meses a partir da data do falecimento, a menos que o espólio solicite uma prorrogação. A declaração informa o valor do patrimônio na data do falecimento.
Uma avaliação da data de falecimento pode ser feita para uma conta que rende juros?
Contate a instituição bancária ou de investimento para obter uma avaliação da data de falecimento no caso de uma conta que rende juros. A declaração mais recente provavelmente não será precisa na data da morte.
