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Hipotecas reversas e empréstimos para aquisição de casa própria são formas de acessar o valor da sua casa, mas apresentam algumas diferenças.
Os empréstimos para aquisição de casa própria, também conhecidos como “segundas hipotecas”, são empréstimos contra o patrimônio da sua casa. Você faz pagamentos mensais durante um determinado período, normalmente de cinco a 30 anos. Uma hipoteca reversa também é um empréstimo contra o seu patrimônio, mas você não faz pagamentos mensais. Em vez disso, o empréstimo é reembolsado quando você sai de casa.
Saiba mais sobre as diferenças entre o valor da casa própria e as hipotecas reversas, incluindo seus requisitos de elegibilidade, vencimentos e termos. Dessa forma, você pode determinar qual empréstimo pode ser adequado para sua situação.
Qual é a diferença entre hipotecas reversas e empréstimos imobiliários?
| Hipoteca reversa | Empréstimo para aquisição de casa própria | |
|---|---|---|
| Critérios de elegibilidade | Idade 62 ou mais, renda e histórico de crédito | Renda, histórico de crédito, outros critérios do credor |
| Maturidade | Condicional | Prazo fixo |
| Pagamentos | Pagamentos feitos ao mutuário | Pagamentos feitos a mutuários e credores |
| Empréstimo para valor | Com base na idade do mutuário mais jovem e nas taxas de juros | Com base nos limites do credor |
| Seguro hipotecário | Segura os mutuários | Geralmente não é obrigatório |
Critérios de elegibilidade
Os credores analisam seu perfil financeiro como parte do processo de subscrição de um empréstimo para compra de uma casa própria. Eles levam em consideração fatores como pontuação de crédito, histórico de crédito, renda, dívidas e ativos.
Os credores de hipotecas reversas consideram sua renda, histórico de crédito e idade para calcular o prazo esperado do empréstimo. Você deve ter pelo menos 62 anos para se qualificar para uma hipoteca reversa. Mesmo que o banco faça pagamentos ao proprietário, o proprietário ainda é responsável pelo pagamento de impostos e seguro residencial.
Maturidade
Os empréstimos para aquisição de casa própria têm prazos fixos, como cinco a 30 anos. No vencimento, o saldo do empréstimo é zero.
As hipotecas reversas, por outro lado, vencem quando o mutuário morre ou não mora mais na casa. No vencimento, Saude Teu é o empréstimo original acrescido dos juros corridos.
Pagamentos
Os proprietários com um empréstimo para compra de uma casa própria fazem pagamentos mensais fixos regulares que incluem principal e juros.
Em contraste, os proprietários com hipoteca reversa recebem pagamentos mensais regulares ou podem acessar uma linha de crédito com taxa variável. Eles também podem receber um montante fixo com taxa fixa. Eles não precisam fazer pagamentos regulares ao credor. Em vez disso, o empréstimo é reembolsado quando a casa é vendida.
Empréstimo para valor
Os empréstimos para aquisição de casa própria são um acréscimo à hipoteca existente. O valor disponível para um empréstimo para compra de uma casa própria é calculado como um valor combinado do empréstimo (CLTV)
CLTV = (saldo atual da hipoteca + saldo do empréstimo imobiliário) / valor de avaliação
A maioria dos credores exige um CLTV inferior a 80% para empréstimos imobiliários.
O limite do valor do empréstimo hipotecário reverso é chamado de “limite principal”. O limite do principal é calculado com base na idade do mutuário mais jovem, na taxa de juros e no valor da casa. Hipotecas de conversão de patrimônio residencial (HECM) são hipotecas reversas oferecidas por credores aprovados pela FHA e têm um limite máximo de empréstimo de $ 970.800.
Observação
HECMs são a forma mais popular de hipoteca reversa. Você também pode obter uma hipoteca reversa proprietária de um credor privado por um valor maior do que o limite do FHA.
Seguro hipotecário
O seguro hipotecário protege o credor se o mutuário deixar de pagar. O seguro hipotecário geralmente não é exigido para empréstimos imobiliários.
HECMs aprovados pela FHA exigem seguro hipotecário para todos os empréstimos. O seguro hipotecário protege o proprietário se o banco deixar de pagar.
O seguro hipotecário HECM também protege o mutuário se a casa for vendida por menos do que o Saude Teu da hipoteca. Os prêmios são inicialmente de 2% do empréstimo e depois de 0,5% do saldo do empréstimo anualmente. Hipotecas reversas que não sejam de credores aprovados pela FHA, ou hipotecas reversas proprietárias, podem não exigir seguro hipotecário.
Considerações Especiais
Garantias FHA
A Federal Housing Administration (FHA) garante hipotecas para credores aprovados. Se o mutuário entrar em inadimplência, o FHA paga ao credor.
Observação
O seguro hipotecário da FHA para HECMs é pago pelo proprietário. Se a casa for vendida por menos do que o restante HECM, o proprietário não é responsável pela Saúde Teu. O seguro hipotecário da FHA pagaria Saúde Teu ao credor. O programa FHA HECM é o único programa de hipoteca reversa segurado pelo governo federal.
Para se qualificar você deve:
- Ter 62 anos ou mais
- Possuir a propriedade imediatamente ou ter um pequeno saldo hipotecário
- Ocupar a propriedade como sua residência principal
- Não estar inadimplente em nenhuma dívida federal
- Participe de uma sessão de informações ao consumidor ministrada por um conselheiro HECM aprovado
Aconselhamento
As hipotecas reversas podem ser complicadas. A FHA exige que potenciais mutuários do HECM participem de uma sessão de aconselhamento antes que o credor possa emitir um compromisso de empréstimo. O aconselhamento abrange:
- Características de uma hipoteca reversa
- Responsabilidades do cliente sob uma hipoteca reversa
- Custos para obter uma hipoteca reversa
- Implicações financeiras/fiscais de uma hipoteca reversa
- Alternativas financeiras ou de serviço social para uma hipoteca reversa
- Alertas sobre possíveis esquemas de fraude reversa de hipotecas/seguros e abuso de idosos
Implicações imobiliárias
Os empréstimos para aquisição de habitação geralmente contêm uma cláusula de “vencimento na venda”. Se a propriedade for vendida ou a propriedade for transferida de outra forma, inclusive por morte, o empréstimo será pago integralmente. As hipotecas reversas HECM são pagas integralmente em caso de morte do cônjuge sobrevivente.
O resultado final
O valor da casa e as hipotecas reversas são formas de desbloquear o valor da casa, mas as hipotecas reversas oferecem mais proteção aos idosos. Os idosos podem usar hipotecas reversas para acessar o patrimônio sem obrigação de fazer pagamentos. Os idosos também estão protegidos por seguro hipotecário se a casa for vendida por menos do que o saldo do empréstimo, desde que o preço de venda seja pelo menos o valor de avaliação de mercado.
As hipotecas reversas são produtos financeiros complexos. Se você está pensando em complementar seu plano de aposentadoria, certifique-se de entender como ele funciona e como pode afetar sua família no futuro.
Se você deseja aproveitar seu patrimônio, mas não tem 62 anos ou mais, um empréstimo para aquisição de uma casa própria, uma linha de crédito para aquisição de uma casa própria ou o refinanciamento da hipoteca são opções alternativas.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual porcentagem do valor da casa é necessária para uma hipoteca reversa?
A porcentagem do valor da casa para uma hipoteca reversa é chamada de “limite principal”. Para empréstimos HECM, o limite do principal é calculado com base na idade do mutuário mais jovem, na taxa de juros e no valor de avaliação da casa.
Como você estima o valor do patrimônio líquido que possui em sua casa?
O cálculo básico para o valor da casa própria é o valor de avaliação da sua casa menos o total de empréstimos garantidos pela sua casa. Por exemplo, se sua casa foi avaliada recentemente em US$ 600.000 e você deve US$ 250.000 em sua hipoteca, seu patrimônio seria de US$ 350.000.
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