O que é uma execução hipotecária?

Como funciona uma hipoteca

Ao comprar um imóvel caro, como uma casa, você pode pagar uma pequena porcentagem do preço adiantado, geralmente entre 3% e 20% do preço, com um pagamento inicial, e pedir emprestado o restante do dinheiro, para ser reembolsado em anos futuros com uma hipoteca.

O dinheiro emprestado pode chegar a centenas de milhares de dólares e, como parte do contrato de empréstimo, você concordará que a casa servirá como garantia para o empréstimo.Se você parar de fazer pagamentos, o credor poderá executar a hipoteca da propriedade – isto é, retomá-la, despejá-lo e vender a propriedade para recuperar os fundos que lhe emprestaram e que você não pode reembolsar.Para garantir esse direito, o credor coloca um penhor sobre sua propriedade, que é a reivindicação legal do credor sobre sua propriedade no caso de você não cumprir as obrigações da hipoteca.

Como funcionam as execuções hipotecárias

A execução duma hipoteca é geralmente um processo lento. Se você fizer um pagamento com alguns dias ou semanas de atraso, provavelmente não enfrentará despejo. No entanto, você pode enfrentar multas por atraso em apenas 10 a 15 dias.É por isso que é importante comunicar-se com seu credor o mais cedo possível se você estiver passando por momentos difíceis ou espera passar por isso em um futuro próximo – talvez não seja tarde demais para evitar a execução hipotecária.

O próprio processo de execução hipotecária varia de credor para credor e as leis são diferentes em cada estado; no entanto, a descrição abaixo é uma visão geral aproximada do que você pode experimentar.Todo o processo pode levar vários meses, no mínimo.

Avisos começam a chegar

Geralmente, você começará a receber comunicações assim que perder um pagamento, e essas comunicações podem incluir um aviso de intenção de prosseguir com o processo de execução hipotecária.

Em geral, os credores iniciam o processo de execução hipotecária três a seis meses depois de você perder o primeiro pagamento da hipoteca. Depois de perder pagamentos por três meses, você poderá receber uma “Carta de Exigência” ou “Aviso para Acelerar” solicitando o pagamento no prazo de 30 dias.

Se, ao final do quarto mês de pagamentos perdidos, você ainda não tiver efetuado o pagamento, muitos credores considerarão seu empréstimo inadimplente e encaminharão você ao advogado do credor.É quando as coisas ficam críticas. Leia todos os seus avisos e acordos com atenção e fale com um advogado ou conselheiro habitacional do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) para se manter informado.

Segue-se uma execução hipotecária judicial ou extrajudicial

Existem dois tipos de execuções hipotecárias, judiciais e extrajudiciais, e cabe a cada estado dos EUA usar.

Em estados judiciais, o seu credor deve mover uma ação legal contra você nos tribunais para executar a hipoteca. Esse processo leva muito tempo, pois geralmente há de 30 a 90 dias entre cada evento judicial.

Em estados não judiciais, os credores podem executar a hipoteca com base na cláusula de “poder de venda” nos acordos que você assinou com eles, e um juiz não está envolvido.Como você pode imaginar, as coisas acontecem muito mais rápido em estados não judiciais. Mas em qualquer tipo de execução hipotecária, você receberá um aviso por escrito para efetuar o pagamento, seguido de um “Aviso de Inadimplência” e um “Aviso de Venda”.

Qualquer que seja o processo em vigor, você pode contestar a execução judicial. Em um estado judicial, você geralmente receberá uma intimação, enquanto em um estado não judicial, você precisará mover uma ação legal contra seu credor para interromper o processo de execução hipotecária.Fale com um advogado local para mais detalhes.

Você pode interromper o processo

Em certos estados, os credores são obrigados a oferecer aos mutuários a opção de restabelecer o empréstimo e interromper o processo de execução hipotecária. Os credores podem dizer que você pode restabelecer o empréstimo a qualquer momento após o “Aviso de Venda” até a data de execução hipotecária (a data da venda) e permanecer em casa se fizer todos (ou uma parte substancial) dos pagamentos perdidos e cobrir as taxas legais e multas cobradas até o momento. Você também pode ter a oportunidade de pagar o empréstimo integralmente, mas isso só será viável se você conseguir refinanciar a casa ou encontrar uma fonte substancial de dinheiro.

Leilão e eventual despejo

Se você não conseguir evitar a execução hipotecária, a propriedade será disponibilizada ao licitante com lance mais alto em um leilão realizado pelo tribunal ou pelo gabinete do xerife local. Se ninguém mais comprar a casa (o que é comum), a propriedade vai para o credor. Nesse ponto, se você ainda estiver na casa (e não tiver tomado providências para protegê-la), você enfrenta a possibilidade de despejo. As leis locais determinam quanto tempo você pode permanecer na casa após a execução hipotecária, e você deverá receber um aviso informando quanto tempo poderá permanecer. Pergunte ao seu antigo credor sobre quaisquer incentivos de “dinheiro por chaves”, que podem ajudar a facilitar a transição para uma nova habitação (assumindo que você está pronto para mudar rapidamente).

Obtenha uma segunda chance por meio de um resgate

Muitos estados oferecem o que é conhecido como resgate, um período após a venda da execução hipotecária, quando você ainda pode reclamar sua casa. O “Aviso de Venda” geralmente informará você sobre o período de resgate, e os prazos variam de acordo com o estado. Geralmente, você deve estar disposto a pagar o saldo do empréstimo devido e quaisquer custos associados ao processo de execução hipotecária para reclamar na casa.

Consequências de uma execução hipotecária

O principal resultado da execução hipotecária é, obviamente, a venda forçada e o despejo da sua casa. Você precisará encontrar outro lugar para morar, e o processo pode ser extremamente estressante para você e sua família.

As execuções hipotecárias também são caras. À medida que você para de fazer pagamentos, seu credor pode cobrar taxas de atraso e você pode pagar taxas legais para combater a execução hipotecária.Quaisquer taxas adicionadas à sua conta aumentarão sua dívida com o credor, e você ainda poderá estar devendo dinheiro depois que sua casa for tomada e vendida, se o produto da venda não for suficiente (conhecido como “deficiência”).

Uma execução hipotecária também prejudicará sua pontuação de crédito. Seus relatórios de crédito mostrarão a execução hipotecária começando um ou dois meses após o credor iniciar o processo de execução hipotecária e permanecerá no relatório por sete anos. Você terá dificuldade em pedir empréstimos para comprar outra casa (embora possa conseguir certos empréstimos do governo dentro de um a dois anos) e também terá dificuldade em obter empréstimos acessíveis de qualquer tipo.

Como evitar uma execução hipotecária

A execução hipotecária é demorada e cara para os credores (embora eles possam tentar repassar algumas dessas taxas para você) e é algo que eles gostariam de evitar, se possível. Sabendo disso, é importante tentar trabalhar com seu credor para tentar evitar a execução hipotecária:

• Mantenha contato com seu credor. Entre em contato antes de começar a perder pagamentos e pergunte se algo pode ser feito. E se você começar a perder pagamentos, não ignore a comunicação do seu credor – você receberá avisos importantes informando onde você está no processo e quais direitos e opções ainda tem. Fale com um advogado imobiliário local ou conselheiro habitacional do HUD para entender o que está acontecendo.
• Explore alternativas para manter sua casa. Se você sabe que não conseguirá efetuar seus pagamentos, descubra quais opções estão disponíveis para você. Você pode conseguir ajuda por meio de programas governamentais para evitar execuções hipotecárias.Alguns credores oferecem programas semelhantes para aqueles que desejam preencher um pedido de assistência hipotecária.Seu credor pode até oferecer uma modificação do empréstimo que o tornaria mais acessível. Ou você pode elaborar um plano de pagamento simples com seu credor se precisar apenas de alívio por um breve período (se estiver entre empregos ou tiver despesas médicas surpresa, por exemplo).
• Procure alternativas para sair de casa. A execução hipotecária é um processo longo, desagradável e caro que prejudica o seu crédito. Se você está simplesmente pronto para seguir em frente (mas deseja pelo menos tentar minimizar os danos), veja se o seu credor concorda com uma venda a descoberto, que permite que você venda a casa e use o produto para pagar o seu credor, mesmo que o empréstimo não tenha sido totalmente reembolsado e o preço da casa seja menor do que o que você deve na hipoteca. No entanto, você ainda pode ter que pagar a deficiência, a menos que seja dispensada.Se isso não funcionar, outra opção menos atraente é uma escritura em vez de execução hipotecária, que permite reduzir ou até eliminar o saldo da sua hipoteca em troca da entrega da sua propriedade ao credor.
• Considere a falência. O pedido de falência pode interromper temporariamente a execução hipotecária. As questões são complexas, por isso fale com um advogado local para obter informações precisas e adaptadas à sua situação e ao seu estado de residência.
• Evite fraudes. Por estar em uma situação desesperadora, você é alvo de vigaristas. Tenha cuidado com golpes de resgate de execução hipotecária, como falsos conselheiros de crédito ou indivíduos que pedem que você assine a escritura de sua casa, e seja seletivo sobre a quem você pede ajuda. Comece a procurar ajuda de agências de aconselhamento do HUD e outras agências locais respeitáveis.

Perguntas frequentes (FAQ)