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Existem várias maneiras de saldar ou consolidar dívidas, mas nem todas as opções são criadas iguais. Se você está pensando em usar um empréstimo para aquisição de uma casa própria para saldar dívidas, precisará considerar os riscos, que incluem perder sua casa.
Principais conclusões
- Embora um empréstimo para compra de uma casa possa ser mais fácil de se qualificar do que outros tipos de crédito, se você não conseguir pagá-lo, poderá perder sua casa.
- Devido a taxas adicionais, como custos de fechamento, você pode não economizar tanto quanto pensa ao consolidar sua dívida usando um empréstimo para compra de uma casa própria.
- Existem outras opções se você deseja consolidar ou reduzir sua dívida, como contrair um empréstimo de consolidação de dívidas ou trabalhar com um consultor de crédito.
Empréstimos para aquisição de habitação
Um empréstimo para compra de uma casa própria, às vezes chamado de segunda hipoteca, permite que o proprietário use parte ou todo o patrimônio de sua casa como garantia para um novo empréstimo.
O patrimônio líquido é o valor que a casa vale atualmente, menos o dinheiro ainda devido em qualquer hipoteca existente. Por exemplo, se o valor de mercado atual da sua casa é de $ 400.000 e você ainda deve $ 250.000, o patrimônio líquido que você tem na sua casa é de $ 150.000.
Empréstimo de capital residencial vs. linha de crédito de capital residencial (HELOC)
Um empréstimo para aquisição de uma casa própria é diferente de uma linha de crédito para aquisição de uma casa própria (HELOC). Um empréstimo para aquisição de uma casa própria paga antecipadamente um único montante fixo e normalmente tem uma taxa de juros fixa e pagamentos mensais iguais.
Um HELOC geralmente tem uma taxa de juros variável, o que faz com que os pagamentos mudem ao longo do tempo. Um HELOC também permite que os mutuários utilizem uma linha de crédito conforme necessário ao longo do tempo.
Observação
Embora os empréstimos para aquisição de casa própria e HELOCs possam ser boas maneiras de pagar projetos de reforma que aumentam o valor da sua casa, não é recomendado usá-los para saldar dívidas.
A principal razão pela qual as pessoas recorrem a empréstimos hipotecários para saldar dívidas é porque a garantia reduz o risco para os credores, o que pode tornar mais fácil a qualificação para empréstimos hipotecários do que empréstimos sem garantia. Um empréstimo para compra de uma casa própria também pode ter uma TAEG mais baixa do que um empréstimo sem garantia.
Mas há fortes razões para evitar seguir esse caminho, se você puder evitá-lo.
Desvantagens de usar um empréstimo imobiliário para saldar dívidas
Se você é proprietário de uma casa com dívidas de diversas fontes – cartões de crédito, empréstimos estudantis e um empréstimo para um carro, por exemplo – pode parecer tentador usar um empréstimo para aquisição de uma casa para pagar todas elas, deixando-o com um único pagamento em vez disso. No entanto, é uma decisão financeira arriscada. Vejamos alguns dos principais motivos pelos quais não é recomendado seguir esse caminho.
Dívida garantida versus não garantida
Primeiro, é útil distinguir entre dívida garantida e não garantida.
Dívidas garantidas, como empréstimos para automóveis e empréstimos para habitação, são protegidas por garantias. A garantia é o carro ou a própria casa. Portanto, se você deixar de pagar o empréstimo do carro, por exemplo, o credor pode retomar a posse do carro e vendê-lo para cobrir a parte não paga do empréstimo.
Dívidas não garantidas, como saldos de cartão de crédito e empréstimos estudantis, não exigem garantias para “garanti-las”. Se não forem pagos, não haverá propriedade que o credor possa tirar de você e vender.
Risco de execução hipotecária
O maior problema com o uso de um empréstimo hipotecário para saldar dívidas é um aumento substancial no risco de execução hipotecária de sua casa. Ao consolidar dívidas não garantidas usando um empréstimo para compra de uma casa própria, você as converte em uma dívida garantida pela sua casa. Considerando que anteriormente a sua casa só estava vulnerável à execução hipotecária se você não conseguisse pagar a hipoteca; agora também corre risco se você deixar de pagar o empréstimo para compra de uma casa própria.
A garantia não é afetada pela falência
Embora você possa não ter planos de declarar falência, outra desvantagem de usar um empréstimo para aquisição de casa própria para saldar dívidas é que um credor pode ficar com sua propriedade se você deixar de pagar uma dívida garantida, mesmo que sua responsabilidade pessoal (sua obrigação de pagar) seja apagada em uma falência do Capítulo 7.
Em contraste, a dívida não garantida pode ser eliminada durante o processo do Capítulo 7.
Tarifas
Dependendo dos termos de um empréstimo imobiliário específico, as taxas envolvidas na obtenção e no fechamento do empréstimo podem neutralizar seu esforço geral para reduzir a dívida. Mesmo que a taxa de juros de um empréstimo para compra de uma casa própria seja inferior à que você teria pago sobre suas outras dívidas, você precisará considerar se despesas como taxas de avaliação e custos de fechamento superam a economia potencial.
Observação
Muitos empréstimos para aquisição de habitação exigem uma avaliação completa para determinar o valor de mercado atual da casa. No entanto, alguns credores exigem apenas um método de avaliação automatizado ou avaliação drive-by. Estes são métodos de avaliação menos dispendiosos e menos demorados.
Melhores opções para saldar dívidas
Vejamos outras rotas para reduzir a dívida que podem ser mais adequadas para você.
Orçamento
Se você tiver algum espaço livre em seu orçamento, restringir seus gastos pode ser uma alternativa viável ao uso de um empréstimo imobiliário para saldar dívidas. Isso começa com a elaboração – ou revisão – de um orçamento e o cumprimento dele. Certifique-se de saber exatamente quanto dinheiro entra e sai de suas contas a cada mês. Anote quais despesas você pode reduzir, faça um plano para cortá-las e faça o possível para cumpri-lo.
Empréstimo de consolidação de dívidas
Consolidar sua dívida significa usar um empréstimo para saldar todas as outras dívidas, de modo que você tenha apenas um pagamento a fazer por mês, em vez de vários pagamentos. Não elimina a dívida, embora possa simplificar a gestão da dívida.
Um empréstimo de consolidação de dívidas é um empréstimo pessoal projetado especificamente para consolidação de dívidas. Pode ser mais difícil se qualificar ou ter uma TAEG mais alta do que um empréstimo para compra de uma casa própria. Mas se você conseguir um empréstimo de consolidação com uma taxa de juros mais baixa do que suas outras dívidas, poderá reduzir seu custo mensal total dessa forma.
No entanto, avalie todas as suas opções para entender se a consolidação ajudará no longo prazo. Taxas, taxas de juros mais altas ou variáveis e um prazo mais longo para o empréstimo podem acabar custando mais caro.
Cartão de crédito para transferência de saldo
Se a maior parte de sua dívida estiver em cartões de crédito, você poderá transferir seus saldos para um cartão de transferência de saldo com juros de 0%. Essas tarifas são promocionais, portanto não duram para sempre. Mas alguns dos melhores acordos de transferência de saldo duram mais de um ano e meio.
Tal como acontece com um empréstimo de consolidação, os cartões de transferência de saldo podem ser mais difíceis de obter do que os empréstimos imobiliários. E geralmente há taxas associadas à transferência de saldo, então calcule se você realmente economizará dinheiro depois de levar isso em consideração.
Se você não conseguir pagar sua dívida dentro do período promocional, um cartão de transferência de saldo pode não ser adequado para você. A TAEG pós-promoção pode ser pior do que a inicial.
Observação
Mesmo que você reduza seus pagamentos com um empréstimo de consolidação ou cartão de transferência de saldo, siga um orçamento para evitar incorrer em mais dívidas.
Plano de gestão da dívida
Você pode querer trabalhar com um conselheiro de crédito que possa ajudá-lo a elaborar um plano de gerenciamento de dívidas (DMP) personalizado. Um conselheiro de crédito deve ser certificado e treinado em gestão de dívidas, crédito ao consumidor e orçamento. As agências de aconselhamento de crédito mais conceituadas são organizações sem fins lucrativos.
Ao escolher um conselheiro de crédito, consulte a National Foundation for Credit Counseling ou a Financial Counseling Association of America. Ambas as associações exigem que os conselheiros sejam credenciados e ambas possuem ferramentas de busca para ajudá-lo a encontrar uma agência em sua área. Você também pode encontrar aconselhamento de crédito em uma universidade, base militar, cooperativa de crédito ou autoridade habitacional.
Seu conselheiro deve revisar completamente sua situação financeira antes de vocês dois determinarem se um DMP é adequado para vocês.
Veja como funciona um DMP:
- Seu conselheiro trabalhará com você e seus credores para definir um cronograma de pagamento, que pode incluir taxas de juros reduzidas.
- Você fará um pagamento à organização de aconselhamento de crédito por mês, e ela pagará aos seus credores a partir disso.
- Pode levar quatro anos ou mais para concluir seu DMP.
- Você terá que fazer seus pagamentos regularmente e dentro do prazo para que o plano funcione.
- Talvez você não consiga solicitar ou usar qualquer crédito adicional enquanto estiver inscrito em um DMP.
Seu conselheiro também deve aconselhá-lo sobre como fazer orçamento, economizar e evitar dívidas no futuro.
Observação
Não confunda um plano de gestão de dívidas com um programa de liquidação de dívidas, também conhecido como programa de alívio de dívidas. Os programas de liquidação de dívidas destroem o seu crédito, dizendo-lhe para reter todos os pagamentos aos credores durante anos, normalmente, na esperança de forçá-los a perdoar algumas das suas dívidas. E não há garantia de que funcionará.
Perguntas frequentes (FAQ)
Se você usar um empréstimo para aquisição de uma casa própria para saldar dívidas, como o credor calculará sua relação dívida / rendimento?
O seu rácio dívida / rendimento (rácio DTI) é calculado somando todos os pagamentos mensais da sua dívida e depois dividindo pelo seu rendimento mensal bruto. Quanto você pode pedir emprestado depende do índice de DTI em combinação com outros fatores. Embora alguns credores permitam um DTI de 43% ou mais, um DTI de 36% ou menos é recomendado para proprietários de imóveis.
Quanto tempo leva para obter um empréstimo para compra de uma casa própria?
O tempo de aprovação varia, dependendo do seu credor. Tal como acontece com uma hipoteca primária, leva tempo para concluir uma avaliação e subscrever seu empréstimo. Em geral, espera-se que demore 30 a 45 dias após a aplicação.Muitos empréstimos para aquisição de casa própria estão sujeitos a um período de espera de três dias e a uma regra de cancelamento. Como mutuário, você pode cancelar no prazo de três dias úteis após a assinatura dos documentos finais. Os fundos não serão liberados para você até depois desse período. Mas você pode renunciar ao direito de cancelamento para receber o dinheiro mais cedo.
