Você deve escrever uma oferta alternativa para comprar uma casa?

Imagine que você encontrou sua casa perfeita. Tem tudo o que você deseja e está dentro da sua faixa de preço. Porém, há um problema: seu agente diz que o vendedor só aceitará uma oferta alternativa.

Então, você deveria escrever uma oferta alternativa? A situação não é ideal, mas pode não ser tão ruim quanto parece à primeira vista. Os vendedores geralmente não pedem ofertas alternativas, a menos que sintam que há uma boa chance de a oferta em questão não dar certo. Ao garantir o segundo lugar na fila, você pode acabar comprando aquela casa pela Saude Teu.

Se você está se perguntando se deve ou não escrever uma oferta alternativa, aqui estão algumas considerações importantes que você deve ter em mente.

O que é uma oferta de backup?

Se você nunca escreveu uma oferta alternativa, deve estar se perguntando o que é exatamente. Uma oferta de backup é escrita quando um vendedor já tem um comprador potencial alinhado.Se a primeira oferta fracassar, a oferta reserva entrará em jogo.

A primeira oferta poderia assumir muitas formas, incluindo um contrato contingente que só seria fechado num conjunto específico de circunstâncias.Por exemplo, o contrato poderia ser:

• Contingente ao comprador vender uma casa existente.
• Dependente de inspeções, que incluem uma inspeção residencial satisfatória.
• Dependente da avaliação da casa pelo preço de venda (​​e uma avaliação baixa é uma possibilidade).
• Dependente da obtenção de financiamento favorável pelo comprador (e tudo pode acontecer na subscrição).

Se a transação encontrar um obstáculo em qualquer um dos pontos de contingência, todo o negócio poderá ser cancelado. Sem uma oferta alternativa, o vendedor precisaria colocar a casa de volta no mercado e começar a exibi-la novamente. Uma oferta de backup reconhece a existência de uma oferta existente e diz que, se o primeiro comprador cancelar, você firmará automaticamente um contrato com o vendedor.

Uma oferta alternativa também protege o comprador potencial, evitando que o vendedor receba outras ofertas ou coloque a casa de volta no mercado. Se você redigiu uma oferta alternativa e o primeiro comprador cancelar, seu contrato entrará automaticamente em vigor.

Uma oferta alternativa precisa ser assinada por todas as partes para que o contrato seja eficaz. Os vendedores podem assinar mais de uma oferta alternativa, desde que deixem a situação clara para todos os envolvidos. Por exemplo, você poderia estar na quarta posição se houvesse quatro ofertas de backup. O ideal é que você esteja na primeira posição, pois esta é a próxima oferta da fila.

Ao colocar-se numa posição de reserva, não é obrigado a comprar a casa e ainda pode consultar outras casas no mercado enquanto espera. Se você encontrar outra casa de que goste mais, poderá retirar sua oferta de consideração. No entanto, essa prática é desaprovada – essencialmente nega o propósito de uma oferta alternativa.

As ofertas de backup precisam ser superiores ao preço de tabela?

Se a sua oferta alternativa precisa ser superior ao preço pedido depende de quantas ofertas o vendedor recebe. Em uma situação de oferta múltipla, você pode ter certeza de que haverá ofertas acima do preço de tabela.

Aqui está um exemplo de como poderia ser uma situação de múltiplas ofertas:

• A primeira oferta é inferior ao preço de tabela porque o comprador não sabe que mais alguém está interessado.
• A segunda oferta é o preço de tabela. A primeira e a segunda geralmente chegam próximas, mas a segunda oferta geralmente aumenta o valor.
• A terceira oferta é um pouco maior que o preço de tabela porque o comprador realmente deseja a casa.
• Com a quarta oferta, o padrão de preços começa a quebrar. Quer seja a quarta ou a nona oferta, esses compradores sabem que é improvável que sua oferta chegue à primeira posição, portanto o preço não é tão crítico.

O vendedor tem um incentivo para seguir a oferta do primeiro comprador, especialmente se for uma oferta mais alta. No entanto, ao enviar uma oferta alternativa, você economiza tempo e problemas ao vendedor, portanto, o vendedor pode estar disposto a aceitar um pouco menos para lhe dar um incentivo para esperar. Por outro lado, se múltiplas ofertas são a norma na sua vizinhança, geralmente é uma boa ideia igualar a oferta na mesa.

Ofertas de backup e vendas a descoberto

Se você estiver comprando uma casa sujeita à aprovação de venda a descoberto, as chances de uma oferta alternativa ter a chance de comprar a casa podem aumentar. Muitos compradores não querem esperar pela aprovação da venda a descoberto, e qualquer pequeno obstáculo no caminho pode atrasar ainda mais a venda a descoberto.A menos que o primeiro comprador queira desesperadamente a casa, há uma chance de que ele não espere que o processo termine.

Outro aspecto a considerar é que o vendedor da venda a descoberto e o comprador podem ter assinado um adendo de venda a descoberto. Se esse adendo de venda a descoberto permitir que o vendedor aceite ofertas de backup e envie essas ofertas ao banco, você poderá persuadir o vendedor a enviarseuoferecer ao banco. Se você puder fazer uma oferta melhor do que a do primeiro comprador, poderá efetivamente pular na frente dele na fila.

Esta é uma estratégia situacional, então converse com seu agente para ver se é uma opção para você.