Você deve comprar uma casa que foi reformada sem licença?

Comprar uma casa que foi reformada sem licença pode ter repercussões. Se você está realmente interessado no imóvel, vale a pena entrar nas negociações de olhos bem abertos.

Um cenário comum

Suponha que você esteja pensando em comprar uma casa com uma marquise nos fundos. Os vendedores revelam que a obra foi feita sem autorização.

Os vendedores também podem ter substituído os armários e balcões da cozinha e podem ter concluído vários outros projetos ao longo do tempo que não mencionaram. Como comprador, você provavelmente não sabe o que precisa e o que não precisa de licença, mas adora a casa e deseja comprá-la. Em quantos problemas você pode se meter ao comprar esta casa que foi reformada sem licença?

Seria prudente descobrir primeiro o que o seu agente tem a dizer, porque a maioria das leis relativas às licenças são locais e variam de cidade para cidade e de estado para estado. Seu agente pode saber que tipo de problemas você pode encontrar ao comprar uma casa que passou por melhorias sem licença neste local.

Razões pelas quais os proprietários remodelam sem licenças

Se você entrevistasse 100 pessoas que reformaram recentemente suas casas e perguntasse quantas obtiveram uma licença, não seria incomum ou incomum que mais de 80% admitissem que não haviam solicitado uma. Existem vários motivos para os proprietários deixarem de obter licenças para reformas em suas casas.

• As licenças de remodelação podem custar muito caro:As licenças normalmente são baseadas no preço do projeto. Digamos que você construiu uma nova garagem, estimou o custo em cerca de US$ 6.000 e, embora sua licença fosse de apenas US$ 100, todos os custos aumentaram e você decidiu não obtê-la. Infelizmente, não é uma boa ideia tentar construir uma estrutura que seus vizinhos possam ver sem obter licença, porque seus vizinhos podem acabar denunciando você à cidade.
• Possíveis requisitos adicionais e não razoáveis:Alguns dizem que nunca encontraram dois inspetores municipais que concordassem em alguma coisa. Às vezes, o código da cidade está aberto a interpretações. Por exemplo, se um proprietário está planejando reformar uma cozinha, o código da cidade pode exigir que o proprietário substitua uma caixa elétrica ou faça algum outro tipo de melhoria que possa agregar milhares de dólares ao trabalho. Um inspetor pode querer uma vala de 18 polegadas para trabalhos elétricos em uma garagem, enquanto o reinspetor diz que são necessárias 24 polegadas, ou então é necessário um interruptor de desligamento. Isso pode adicionar tempo, dinheiro e esforço.
• As licenças de remodelação podem causar atrasos:Suponha que você esteja trabalhando em seu novo projeto de garagem e não possa terminar de construí-la até que o inspetor municipal saia para assinar a licença. Se a cidade estiver atrasada e ficar lotada por várias semanas, todo o seu trabalho deverá ser interrompido enquanto você espera. Em parte por esta razão, os inspetores frequentemente aprovam o trabalho em etapas.
• As licenças são muito difíceis de obter:É verdade que você tem que ir à prefeitura e se inscrever, trazer suas plantas de construção e aprová-las. É um incômodo para algumas pessoas, e muitos proprietários preferem apenas fazer o trabalho e esquecer a licença.
• Os proprietários acham que não serão pegos:Longe da vista, longe da mente. Mas o que acontece quando você decide obter licença para seu próximo projeto? O inspetor municipal pode detectar uma melhoria anterior, verificar os registros da cidade e descobrir que não houve emissão de licença. Dizem que os inspetores municipais percorrem os becos em busca de materiais de embalagem descartados em projetos de reforma residencial realizados sem autorização.

Problemas com a não obtenção das licenças exigidas

Em defesa da retirada de licenças para um trabalho de reforma, se você for flexível com seu tempo e não se importar em gastar algumas centenas de dólares a mais, geralmente é uma boa ideia obter uma licença. Aqui estão alguns dos problemas que podem voltar a assombrar um proprietário que avança em um projeto do tipo “faça você mesmo” sem licença:

• O trabalho não permitido pode não ser realizado corretamente ou de acordo com o código:Só porque um proprietário contrata um empreiteiro não significa que o empreiteiro fará o trabalho corretamente. Além disso, normalmente há mais de uma maneira de realizar um trabalho e todas as três podem estar erradas.
• O seguro residencial pode não cobrir um defeito:Se uma remodelação for feita incorretamente, algo pode acontecer – talvez um fio quente escorregue de uma porca de arame e comece um incêndio. Os danos causados ​​​​por esse incêndio podem não ser cobertos pela apólice de seguro residencial se a reforma for concluída sem licença.
• A cidade pode exigir que você o arranque:O código da cidade geralmente exige que a estrutura seja inspecionada pela cidade antes de pendurar o drywall. Para determinar se vigas foram instaladas em um banheiro de 16 polegadas no centro, por exemplo, um inspetor municipal pode fazer um proprietário arrancar as paredes. Todos os revestimentos cerâmicos também combinariam com ele, exigindo substituição.
• A cidade pode avaliar penalidades:Se uma licença parecer cara, espere até receber uma fatura das multas e penalidades pela não obtenção da licença. Isso pode custar o triplo ou o quádruplo do valor da taxa de licença original.
• Um avaliador residencial pode não incluir um acréscimo na metragem quadrada:Se o avaliador não incluir a metragem quadrada adicionada na avaliação, a casa provavelmente será avaliada por muito menos, o que significa que o vendedor pode ser recusado para um refinanciamento de hipoteca. Um comprador pode não conseguir obter um empréstimo para comprar a casa. Por exemplo, se uma sala 10×10 não for permitida, serão 100 pés quadrados. A US$ 200 por metro quadrado, você pode perder US$ 20.000.

Obtendo uma licença de construção após o fato

Um vendedor de imóveis na Califórnia, que pagou a um empreiteiro para obter uma licença para a sua adição, insistiu que havia uma licença para a obra, embora os registos obtidos pelo corretor de imóveis não mostrassem quaisquer licenças.

O comprador acabou cancelando a transação por falta da licença. A metragem quadrada não permitida também não foi incluída na avaliação da casa, o que significava que os vendedores não podiam vender a sua casa pelo valor que desejavam, uma vez que a avaliação agora era inferior.

Infelizmente, neste cenário, o empreiteiro já havia saído do mercado há muito tempo. Os vendedores tiveram que obter uma licença “as-built” do município, o que envolveu a contratação de um arquiteto para desenhar as plantas, com o município realizando muitas revisões. Custou aos vendedores cerca de US$ 8.000, mas permitiu que a avaliação incluísse a filmagem.

Perguntas frequentes (FAQ)