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Os proprietários que estão lutando com o pagamento da hipoteca têm várias opções. Duas dessas opções são a venda a descoberto e a execução hipotecária. Com uma venda a descoberto, você obtém permissão do seu credor para vender sua casa por menos do que o devido na hipoteca. Com a execução hipotecária, o credor confisca a casa e a vende em leilão.
Se você deve fazer uma venda a descoberto ou deixar uma casa ser executada depende de vários fatores. Por exemplo, você poderá comprar sua próxima casa mais cedo com uma venda a descoberto do que com uma execução hipotecária. Embora para alguns proprietários seja mais fácil desistir e deixar o banco ficar com a casa, essa pode não ser a coisa mais sensata a fazer. Independentemente da abordagem escolhida, obtenha sempre aconselhamento jurídico e fiscal antes de decidir.
Qual é a diferença entre uma venda a descoberto e uma execução hipotecária?
| Venda a descoberto | Execução hipotecária |
|---|---|
| Pode se qualificar para comprar novamente com uma hipoteca convencional em quatro anos | Pode se qualificar para comprar novamente com uma hipoteca convencional em sete anos |
| Julgamentos de deficiência podem ser negociados | Julgamentos de deficiência não podem ser negociados |
| Não é necessário mencionar em futuros pedidos de crédito à habitação | Obrigatório mencionar em futuros pedidos de empréstimo à habitação |
| Pode levar alguns meses | Pode ser imediato |
Comprando depois
As diretrizes da Fannie Mae permitem que você solicite novamente uma hipoteca quatro anos após uma venda a descoberto com um pagamento inicial de 10%. Se você vendeu sua casa como uma venda a descoberto devido a circunstâncias atenuantes, poderá solicitar novamente uma hipoteca apoiada pela Fannie Mae após dois anos, com a documentação apropriada das circunstâncias. Freddie Mac tem requisitos semelhantes.Você também pode se qualificar para um empréstimo FHA um ano após uma venda a descoberto.
Observação
Tenha em mente que as diretrizes da Fannie Mae e da FHA não são uma garantia de que você poderá comprar uma casa após os prazos sugeridos. Os bancos têm a palavra final e muitas vezes incluem sobreposições que podem alterar as diretrizes estabelecidas pelo governo.
Se a sua execução hipotecária foi devido a circunstâncias atenuantes, você poderá ser elegível para comprar outra casa apoiada pela Fannie Mae ou Freddie Mac em três anos. Caso contrário, o período de espera padrão permanece de sete anos. Semelhante às suas diretrizes de venda a descoberto, a FHA permite que aqueles que executaram a hipoteca de suas casas solicitem uma nova hipoteca após 12 meses.
Julgamentos de Deficiência
Um julgamento de deficiência ocorre quando você é obrigado a pagar a diferença entre o valor pela qual a casa foi vendida e o saldo da hipoteca. Os julgamentos são frequentemente negociados entre o vendedor e o credor da venda a descoberto. Em alguns estados, como a Califórnia, se a casa for sua residência pessoal e tiver sido financiada com dinheiro de compra, não haverá julgamento de deficiência. Os bancos geralmente não estão dispostos a negociar sentenças de deficiência com o proprietário após a execução hipotecária.
Perguntas sobre solicitação de empréstimo residencial
Os pedidos de empréstimo normalmente não exigem que você inclua informações sobre vendas a descoberto. No entanto, você deve observar se alguma vez teve uma propriedade executada ou recebeu uma escritura em substituição da mesma nos últimos sete anos. Se o credor perceber que você teve uma execução hipotecária, seu empréstimo poderá ser negado.
Período de tempo para realocar
Se você recebeu um aviso de execução hipotecária, poderá adiar essa ação enquanto o banco considera uma venda a descoberto. A espera pela aprovação da venda a descoberto pode levar alguns meses. Numa execução hipotecária, a menos que tenham sido feitos acordos prévios, o credor pode querer que você desocupe a propriedade imediatamente e pode iniciar um processo de despejo se você atrasar.
Outras considerações
Os impostos são outro fator a considerar. Uma residência pessoal está isenta de alívio de dívida hipotecária em nível federal, desde que o governo continue a estender essa isenção, mas alguns estados ainda tributam você. Um investidor também não está isento do alívio da dívida hipotecária, sujeito a certas condições. Para os proprietários que executam a hipoteca de suas casas, alguns credores enviam imediatamente 1099, que informa o valor da isenção como compensação ao proprietário, mesmo que o proprietário esteja isento.
Também vale a pena considerar o impacto no seu crédito. Uma venda a descoberto pode ser considerada uma marca depreciativa para o seu crédito, mesmo que as agências de crédito não a chamem assim no seu relatório de crédito. Seu relatório de crédito pode ser “liquidado com saldo inferior ao total”, entre outras categorias. As execuções hipotecárias têm um efeito semelhante no seu crédito.
Observação
Geralmente, tanto a execução hipotecária quanto a venda a descoberto permanecem em seu relatório de crédito por sete anos.
O resultado final
A principal vantagem de uma venda a descoberto é que você controla a venda, não o banco. A venda da sua casa será tratada como qualquer outra venda de casa, e você pode preferir estar envolvido no processo de venda e saber quem está comprando sua casa. Há também um estigma social negativo que acompanha a execução hipotecária. Muitas pessoas acham isso constrangedor e querem evitar o processo de qualquer maneira. Você também pode estar em dia com seus pagamentos e ainda solicitar uma venda a descoberto.
A principal vantagem da execução hipotecária é que é uma solução imediata e economiza dinheiro. Se a execução hipotecária for aparentemente inevitável, você pode simplesmente parar de fazer pagamentos e morar em casa até ser expulso. Quando isso acontecer, você pode deixar a casa para trás e simplesmente ir embora. Se algo quebrar ou funcionar mal durante esse período, você não precisará gastar dinheiro para consertar, o que também pode economizar dinheiro.
