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No setor de aluguel e no mercado de investimentos imobiliários, vacância e perda de crédito são a quantidade de dinheiro – ou o percentual da receita operacional líquida – que se estima não ser realizada devido ao não pagamento de aluguéis e unidades vagas. Este valor é, geralmente, uma percentagem comparável a imóveis semelhantes e dá ao investidor uma boa forma de comparar empresas semelhantes. A experiência real é usada para estimar a vacância e a perda de crédito para uma determinada propriedade em questão. Sua vaga e perda de crédito ajustarão sua renda potencial bruta. As empresas listarão esse número em suas demonstrações de resultados.
Potencial de Vacância e Perda de Crédito
Quando um investidor adquire um imóvel para alugar, o objetivo é, obviamente, mantê-lo totalmente alugado todos os dias de cada ano. Claro, esta não é uma expectativa realista. Não importa o quanto seus inquilinos amem a casa, em algum momento eles irão se mudar. O período entre o momento em que eles se mudam e o novo inquilino começa a pagar o aluguel é uma vaga com perda de renda de aluguel.
Quanto tempo você fica sem alugar varia de acordo com uma série de questões:
- O estado do imóvel e o tempo para prepará-lo para os novos inquilinos. Muitas vezes é necessária pintura e às vezes reparos na estrutura.
- Seu marketing e publicidade.
- A situação atual do mercado, a demanda por aluguéis.
Locações mais longas e perda de vagas
Exigir aluguéis mais longos ajuda a diminuir a perda de vagas? Muitas vezes acontece. É por isso que muitos proprietários querem um contrato de arrendamento de um ano em vez de seis meses. Mudanças frequentes aumentam o custo de operação para o proprietário. No entanto, quando alguém precisa se mudar para trabalhar, ele pode e irá rescindir o contrato de aluguel, e muitas vezes você só consegue manter o depósito como indenização. Persegui-los por mais geralmente é uma perda de tempo e esforço.
Você pode reduzir suas perdas de vagas comercializando continuamente suas casas para alugar, não apenas quando receber um aviso de mudança. No mínimo, comece a comercializar a casa três meses antes do vencimento do aluguel, mesmo que o locatário possa renovar. Você não sabe se eles serão renovados, e obter uma lista de possíveis inquilinos pode permitir uma mudança em poucos dias.
Outra forma de reduzir o tempo entre inquilinos, especialmente quando você tem novos inquilinos prontos, é ter os resultados da inspeção e os materiais de reparo e mão de obra prontos para entrar em ação. Faça a pintura e os reparos rapidamente e receba o aluguel novamente.
O custo do despejo
No setor imobiliário, a perda de crédito é o ato de alguém não pagar o aluguel. Essa falta de pagamento pode ser muito prejudicial para seus resultados financeiros. Quando o problema se torna um problema, o despejo do inquilino pode levar algum tempo para ser realizado. Se você precisar despejar, não receberá o aluguel durante todo o tempo necessário para tirá-los da propriedade e preparar a estrutura para o próximo inquilino. A lei estadual do proprietário/inquilino determina o procedimento e o cronograma de despejo. Esses prazos variam de estado para estado.
A maioria das pessoas é honesta e deseja pagar o aluguel integralmente e dentro do prazo. Alguns podem enfrentar problemas temporários de renda, mas há outros que usarão a lei para ocupar uma casa durante meses sem pagar aluguel.
A melhor defesa aqui é um bom ataque, ou seja, verificações de crédito e referências de aluguel. Você tem o direito de proteger seus interesses de acordo com as leis estaduais de proprietários/inquilinos. Um bom processo de inscrição e entrevista, bem como referências e verificação do histórico de crédito, são importantes. A melhor defesa contra o despejo é nunca deixá-los ocupar a casa.
O cálculo ou estimativa
Se você não tiver dados históricos, ligue para um gerente de propriedade local e pergunte quais números eles estão vendo para vagas e perdas de crédito em uma gama de casas para alugar semelhantes à sua. “Semelhante”, neste caso, deve considerar a faixa de preço do aluguel, já que os níveis de renda podem influenciar a perda de crédito e até alterar a frequência com que as pessoas precisam se deslocar para trabalhar.
Se estiver tendo problemas para obter taxas de vacância, você pode tentar um clube local de investimento imobiliário. Alguns terão dados prontos, mas muitas vezes você poderá encontrar outros membros investidores que não terão problemas em compartilhar seus dados com você. Mesmo que você tenha que adivinhar, algo no seu cálculo de aluguel deve ser levado em consideração para essas variáveis.
É a sua casa, mesmo que você não more nela, então proteja seus interesses e leve em consideração a vacância e a perda de crédito para obter um ROI preciso.
