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A maioria das pessoas – até mesmo os novos investidores – está familiarizada com a estratégia de leasing-to-own, também conhecida como leasing-compra ou rent-to-own. Mas poucas pessoas foram apresentadas à abordagem “sanduíche” de arrendamento para propriedade para investimentos imobiliários.
Um acordo padrão de arrendamento próprio
Digamos que você seja um investidor imobiliário novo no jogo e com pouco dinheiro. Ou talvez você seja um investidor que maximizou sua capacidade de obter novos financiamentos. Talvez seja um pouco dos dois. Em qualquer caso, você deseja possuir mais propriedades para poder alugá-las para fluxo de caixa, mas você as compra imediatamente em sua situação atual.
Isso é uma pena, porque existem tantas pechinchas excelentes com proprietários que estão com problemas com suas hipotecas. Assim, você celebra um contrato de arrendamento com um deles para poder comprar um imóvel por meio de uma opção de arrendamento com o proprietário.
Você paga antecipadamente uma taxa de opção de arrendamento não reembolsável e assina um contrato de arrendamento de três anos com a opção de comprar o imóvel antes ou no final do arrendamento a um preço pré-negociado. Então você pagaria um valor mensal de aluguel e receberia uma entrada para o exercício de sua opção e a eventual compra da casa.
A estratégia de opção de arrendamento “sanduíche”
A parte da estratégia de opção de arrendamento “sanduíche” à qual você talvez não tenha sido exposto é a outra fatia de pão. Você é a única fatia. Agora você precisa do segundo.
Não há nada que o impeça de sair e encontrar um inquilino que queira ter uma casa como esta, mas ele tem problemas de crédito e/ou dinheiro que impedem que isso aconteça agora. Você mostra a casa para ele e ele adora. Ele gostaria de poder comprá-lo… e você diz a eles que ele pode.
Você executa um arrendamento de três anos com um determinado pagamento de arrendamento. Ele pode exercer sua opção de comprar a casa no final do contrato por um determinado preço. Você também diz a ele que ele deve adquirir esta opção de aluguel com um depósito antecipado não reembolsável.
A situação é a imagem espelhada da maneira pela qual você ganhou o controle da casa em primeiro lugar. Existem dois contratos de arrendamento com você imprensado no meio. O truque para essa estratégia de compra e aluguel é encontrar a casa certa e negociar acordos de ambos os lados.
O que você precisa para fazer funcionar
Você exigirá do seu inquilino um depósito maior do que o pago ao proprietário original. Por exemplo, você pode ter pago ao proprietário um depósito de opção de arrendamento não reembolsável de US$ 2.000, de modo que seu inquilino pagará US$ 3.000.
Você também precisará de um pagamento de aluguel mais alto do seu inquilino. Assumiremos que o proprietário precisava vender ou perderia sua casa. Geralmente, você pode negociar um pagamento de aluguel igual ao pagamento da hipoteca, que geralmente é menor do que a taxa vigente para alugar uma casa como esta.
Você desejará um preço de compra mais alto do seu inquilino. O proprietário original realmente precisava vender e percebeu que um preço baixo é melhor do que uma execução hipotecária. Você, entretanto, negocia um preço significativamente mais alto com seu inquilino-comprador.
Agora você está ganhando dinheiro de três maneiras. Digamos que nosso exemplo de negócio envolvesse um pagamento antecipado de opção de aluguel de $ 1.000 de lucro e $ 500 a mais por mês do inquilino do que você, o investidor, está pagando ao proprietário. Diremos que o preço de venda é $ 30.000 superior ao preço de compra que você concordou com o proprietário original.
Isso representa um lucro bruto de $ 49.000 quando a casa é comprada/vendida ao final de três anos. Faça alguma pesquisa em sua área em busca de oportunidades para fazer isso funcionar para você.
