Usando contratos de terrenos em casas à venda

Os contratos de terrenos são instrumentos úteis para os vendedores que estão vendendo uma casa e pensando em transferir o financiamento para um comprador. Proporciona aos vendedores um rendimento incorporado e geralmente uma taxa de juro melhor do que as taxas oferecidas em contas do mercado monetário ou certificados de depósito. No entanto, um vendedor prudente deve tomar medidas para proteger o capital próprio e garantir que o comprador possa cumprir os termos do contrato de terreno.

Diferença entre um contrato de terreno e uma hipoteca

Os contratos de terras são acordos de segurança entre um vendedor, conhecido como vendedor, e um comprador, conhecido como vendedor. O vendedor carrega o financiamento para o vendedor, que pode ou não conter um empréstimo subjacente. A principal diferença entre um contrato de terreno e uma hipoteca é que o comprador não recebe uma escritura ou título claro da propriedade até que o contrato de terreno seja liquidado.

Alguns estados têm leis que tratam um contrato de terra semelhante a um título fiduciário, e esses contratos de terra prevêem um administrador, dando a um administrador “poder de venda” para iniciar o processo de execução hipotecária no caso de o vendedor deixar de cumprir o contrato. Outros estados oferecem aos compradores um período de resgate mais longo, semelhante ao de uma hipoteca. Por estas razões, é importante reduzir as chances de inadimplência pré-qualificando o fornecedor.

Protegendo o Vendedor

Se você tiver um empréstimo subjacente, podendo escolher entre um contrato direto ou um contrato envolvente, ofereça o contrato de terreno envolvente. Isso lhe dará uma substituição da taxa de juros existente da primeira hipoteca. Peça aconselhamento jurídico sobre uma cláusula de alienação. O credor pode considerar o seu empréstimo vencido e exigível se descobrir que você vendeu a casa por meio de um contrato de terreno.

• Obtenha um relatório de crédito do comprador.Se o comprador entrou com pedido de falência, atrasou os pagamentos a outros credores ou, pior, não teve crédito, esses registros depreciativos são um sinal de alerta.
• Exija uma apólice de seguro de título.As pesquisas de títulos nos registros públicos também mostrarão gravames ou sentenças movidas contra um comprador. A empresa titular provavelmente solicitará a satisfação desses gravames antes de segurar o contrato de terra em uma apólice de título. Peça para ver uma cópia do relatório preliminar do título (ou compromisso de seguro do título) para determinar se uma pesquisa revela algo sobre o comprador.
• Peça um adiantamento robusto.É menos provável que os compradores desistam de um contrato de terreno ou parem de pagar o contrato de venda a prazo se o comprador tiver feito um grande pagamento inicial. Quanto mais dinheiro investido antecipadamente; menor será a probabilidade de um comprador correr o risco de perdê-lo.
• Leve o financiamento de curto prazo.Você pode amortizar os pagamentos por 30 anos, mas solicitar um pagamento inicial após cinco ou dez anos. Isso permitirá que o comprador refinancie ou venda a propriedade para pagar antecipadamente. Verifique se esse tipo de financiamento está de acordo com as leis do seu estado. Pagamentos iniciais poderiam ser proibidos.
• Verifique o emprego do comprador.Certifique-se de que o comprador esteja empregado e esteja empregado há pelo menos dois anos, de preferência mais. Pergunte se o comprador é empregado da empresa ou tem contrato de trabalho e se o prazo de contratação pode ser rescindido em breve.
• Peça referências pessoais.Verifique as referências do comprador, incluindo proprietários anteriores. Pergunte sobre o histórico de pagamentos de aluguéis anteriores, não apenas do aluguel atual, porque às vezes os proprietários dizem qualquer coisa para tirar o inquilino da propriedade. Volte ao proprietário antes do proprietário existente e pergunte.
• Insista para que o comprador obtenha uma apólice de seguro residencial.Você não quer ser responsável pela casa depois que o contrato do terreno for assinado e autenticado. Certifique-se de que o comprador o nomeie como segurado adicional e obtenha uma cópia da apólice de seguro do proprietário.
• Configure uma conta de desembolso.Muitos bancos e instituições financeiras oferecem um serviço que irá cobrar os pagamentos do comprador e enviá-los para você ou depositá-los em sua conta bancária. Isso evita que o comprador saiba seu endereço residencial e o acordo libera você para viajar.
• Recolher os impostos da Vendéia.Peça ao vendedor para pagar os impostos à sua empresa de desembolso. A empresa pode então fazer o pagamento dos impostos ao seu avaliador de propriedade e você pode ter certeza de que os impostos serão pagos dentro do prazo.
• Incluir uma taxa de atraso no pagamento no contrato de terreno.Se você estiver pagando um empréstimo subjacente, desejará receber seus pagamentos em tempo hábil para evitar cobranças atrasadas. Cobrar do comprador uma taxa razoável pelos pagamentos recebidos com atraso, para induzi-lo a pagar no prazo.
• Garanta manutenção e cuidados contínuos.Considere incluir uma cláusula de aceleração no contrato, que permitirá que você faça com que o vendedor refinancie o imóvel caso o estado do imóvel se torne um risco para o seu investimento financeiro.
• Impedir que o Vendee ceda o contrato.Depois de fazer sua lição de casa para aprovar esse comprador, você não deseja dar ao comprador o direito de ceder o contrato a uma entidade desconhecida.
• Fale com um advogado.Vale a pena gastar algumas centenas de dólares para obter aconselhamento jurídico antes de firmar um contrato de terreno. Além disso, é provável que um advogado pense em algo que faltou nesta lista de marcadores.

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, Cal BRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.