Usando a taxa de absorção no setor imobiliário para medir a demanda

O mercado imobiliário está trabalhando a favor dos vendedores de imóveis. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis informou que, embora as vendas de casas existentes tenham caído ligeiramente (0,9%) em maio de 2021, o preço médio de venda de uma casa existente aumentou 23,6% em relação ao ano anterior. Este último número aponta para uma contínua elevada procura de habitações.

Os números de vendas e os preços médios são duas formas simples de medir a procura no mercado imobiliário. Outro dado importante é a taxa de absorção do mercado. 

Qual é a taxa de absorção?

A taxa de absorção é definida como a taxa pela qual as casas disponíveis no mercado são vendidas durante um determinado período de tempo. A taxa é calculada tomando o número de casas vendidas num período – digamos, superior a 30 dias – e dividindo esse número pelo número total de casas disponíveis no mercado. 

Suponhamos que num mercado imobiliário existam 1.000 casas disponíveis para venda. Como estamos no mercado de vendedores, 250 dessas casas foram vendidas rapidamente em apenas um mês. A taxa de absorção nesse mercado é de 25%, que é a taxa que você obtém quando divide 250 por 1.000. 

Ou digamos que haja um mercado imobiliário com 2.000 casas disponíveis para venda dentro de uma única faixa de preço e apenas 50 casas vendidas nos últimos 30 dias. Neste caso, a taxa de absorção seria de 2,5%: 50 dividido por 2.000.

Os mercados imobiliários com uma taxa de absorção superior a 20% são considerados mercados de vendedores. Por outro lado, os mercados com uma taxa de absorção inferior a 15% são mercados compradores.

Inverter a equação dá uma ideia de quanto tempo levaria para um determinado mercado ficar sem estoque de imóveis. Para calcular isso, divida o número total de casas disponíveis pelo número de casas vendidas no período determinado. Usando o primeiro exemplo acima, você dividiria 1.000 por 250, o que significa que levaria apenas quatro meses para que esse mercado ficasse sem casas à venda.

Como a taxa de absorção é usada?

Os profissionais do setor imobiliário estão interessados ​​na taxa de absorção por diversos motivos. Agentes imobiliários e corretores o utilizam para ajudar a decidir como definir o preço de uma casa à venda. Num mercado de vendedores onde as casas disponíveis não permanecem no mercado por muito tempo, os agentes e corretores conseguem aumentar o preço, uma vez que existe um elevado nível de procura e maior concorrência pelo parque habitacional. 

Além de analisar os preços históricos em relação aos valores atuais, os avaliadores levam em consideração as taxas de absorção ao avaliar quanto vale uma casa. As taxas de absorção também podem servir como um indicador para os construtores que tentam descobrir se faz sentido construir mais casas agora ou esperar por um mercado melhor. 

Que outros fatores afetam a demanda?

As alterações nas taxas de juros das hipotecas têm a capacidade de determinar o sucesso ou o fracasso da entrada dos consumidores no mercado imobiliário. As influências económicas que provocam um aumento significativo das taxas ao longo de alguns meses podem atrasar o objectivo de compra de uma casa de alguém. Por exemplo, se se espera que a Reserva Federal aumente a taxa dos fundos federais, isso poderá, em última análise, mas sobretudo indirectamente, afectar as taxas hipotecárias. 

As mudanças demográficas, como o grande número de millennials que atingem a idade ideal para comprar casa, também podem afectar a procura imobiliária. A legislação federal e estadual, especialmente os incentivos fiscais, também pode ser um fator.