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Vender uma empresa em funcionamento requer uma abordagem de avaliação muito diferente, especialmente quando o imóvel está incluído. Às vezes, mesmo os corretores e corretores imobiliários não percebem as diferenças porque não recebem tantas solicitações para esse tipo de mix de transações.
O proprietário de uma empresa que possui a propriedade desejará encerrar a empresa e vender seu imóvel ou vender ambos no final do dia. Agentes e corretores muitas vezes ficam tentados a listar os dois juntos, mas isso pode ser um erro sem uma compreensão completa de todas as complexidades envolvidas.
Vendendo o negócio
São necessários acordos contratuais muito diferentes para transferir activos empresariais. Eles não são como imóveis porque podem conter garantias de volume e dados demográficos existentes da base de clientes/clientes. Isso não pode ser abordado em um documento padrão de compra de imóveis comerciais.
Os parâmetros de avaliação também são diferentes. Uma empresa em funcionamento terá considerações de “boa vontade”, além dos acordos contratuais existentes e possivelmente dos fornecedores. Nem sempre podem passar para um novo proprietário. A boa vontade é um tanto intangível e os acordos podem incluir cláusulas que proíbem a transferência.
Isso não quer dizer que o valor de qualquer imóvel não possa ser incluído no preço de venda de um empreendimento comercial, mas deve ser delineado.
Lucros e perdas vs. fluxo de caixa
Os profissionais do setor imobiliário, principalmente os do nicho comercial, possuem conhecimento e expertise para analisar receitas e despesas de aluguel, apresentando-as aos clientes para tomada de decisão. Mas eles podem falhar quando analisam outro tipo de negócio do ponto de vista financeiro.
Há muita coisa oculta, e o exame dos lucros e perdas (P&L) e do balanço patrimonial não chega aos fatos verdadeiros.
O P&L de uma empresa costuma ser muito diferente de seu fluxo de caixa. Qualquer bom corretor de negócios exigirá uma análise de fluxo de caixa como um dos documentos financeiros mais importantes. Os ajustes ao valor do negócio são feitos com base em itens do fluxo de caixa, incluindo:
- Planilhas detalhadas de todas as receitas
- Listagens detalhadas de todas as despesas
- Quais despesas realmente beneficiam o proprietário
- Um ajuste na receita para as despesas de benefícios do proprietário que desaparecerão – elas não serão necessariamente despesas para o novo proprietário também
- Um acréscimo às despesas com custos de benefício do proprietário que exigirão que o novo comprador aumente as despesas, como o proprietário que administrou o negócio e o comprador terá que contratar um gerente
Os compradores devem ajustar para baixo as avaliações de um negócio se o proprietário vendedor também administrar o negócio devido à necessidade de contratar um gerente com salário de mercado. Eles também devem se ajustar a quaisquer outros custos que o proprietário anterior não teve que gastar, mas que a transição exigirá.
O resultado final
A maioria dos profissionais do setor imobiliário não deve se envolver na corretagem de empresas em operação, a menos que tenha experiência e conhecimento para fazê-lo. Uma abordagem muito melhor seria fazer parceria com um corretor de negócios que não faça corretagem imobiliária. Será um relacionamento mutuamente benéfico, com cada um de vocês trazendo o máximo de experiência e valor para o cliente.
