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Obtenha uma análise de avaliação de propriedade
É provável que um credor não aprove uma venda a descoberto se houver patrimônio suficiente na propriedade para permitir a venda e, pelo menos, empatar se, em vez disso, for executada. O proprietário deve estar de cabeça para baixo no empréstimo – ou seja, ele deve mais na hipoteca do que o valor justo de mercado da casa.
Isto torna o primeiro passo crítico – o valor da casa deve ser estabelecido logo no início.
É mais fácil chegar a um acordo de preço com o credor quando o valor da casa está próximo do saldo pendente da hipoteca. Menos que Saude Teu também é sempre viável, mas o sucesso torna-se improvável quando a casa vale mais.
Lembre-se de que o credor desejará uma prova do valor. Um agente imobiliário pode preparar uma análise comparativa de mercado (CPA), ou um corretor pode fornecer uma opinião de preço do corretor (BPO). Uma avaliação profissional pode ser uma ferramenta poderosa. O credor também pode solicitar um próprio.
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Obtenha uma carta de dificuldades
O credor vai querer mais do que um valor antes de concordar com uma venda a descoberto. Ele precisa saber por que o proprietário deve vender. Por que ele não pode simplesmente continuar morando lá?
O vendedor deve, portanto, preparar uma carta de dificuldades detalhando os motivos pelos quais ele não pode continuar fazendo o pagamento da hipoteca. A redação desta carta deve ser a segunda etapa do processo, e a carta deve ser convincente. A venda a descoberto não terá sucesso sem ele.
Deve ser convincente e completo. O credor deve compreender imediatamente que o vendedor está em uma posição em que se trata de uma venda a descoberto, execução hipotecária ou falência. As dificuldades que ele está enfrentando provavelmente não serão resolvidas em um futuro próximo. Pode ser desemprego, divórcio, morte do cônjuge, doença grave ou perda não segurada.
Quanto mais munição o vendedor tiver para convencer o credor de que está contra a parede, maior será a probabilidade de obter uma boa resposta. Ele deve incluir detalhes sobre sua renda, outros bens que possa possuir e todas as dívidas que possui. O credor vai querer garantir que não poderá se qualificar para outro empréstimo para mantê-lo até que sua situação financeira melhore. Ele não possui nenhum ativo que possa vender para levantar dinheiro.
Transmitir um pouco de emoção não é uma coisa ruim, mas tente manter a carta em uma página e incluir provas documentadas de suas declarações, se possível.
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Entre em contato com o credor para um pedido de venda a descoberto
Isso não é tão simples quanto parece. Os credores não conversam com investidores, potenciais compradores ou agentes imobiliários, a menos que sejam primeiro instruídos a fazê-lo pelo mutuário ou proprietário. Ela desejará obter a aprovação de todas as partes necessárias com antecedência e por escrito antes que alguém entre em contato com o credor, então ela poderá enviar esses consentimentos junto com o requerimento e o pacote de venda a descoberto.
Esses consentimentos permitirão que o departamento de mitigação de perdas do credor trabalhe e discuta opções com todos os envolvidos e, em última análise, expresse os termos do credor se a venda a descoberto realmente for concretizada. Uma reunião ou reuniões reais podem ser agendadas com o departamento de mitigação de perdas para acertar esses detalhes para propriedades comerciais, mas isso é menos provável com propriedades residenciais.
Não espere uma recepção calorosa ao solicitar uma inscrição para iniciar o processo. Como regra geral, os credores não ficam entusiasmados com as vendas a descoberto. Talvez você precise segui-los e fazer várias chamadas para obter o aplicativo e seguir em frente.
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Prepare o contrato de vendas
A próxima etapa é definir uma oferta genuína – um acordo de compra ou contrato de venda assinado entre um comprador e um vendedor. O credor precisa de algo concreto para aprovar…ou rejeitar.
O contrato deve indicar clara e inequivocamente que o negócio depende da aprovação do credor. Você também pode incluir uma cópia do contrato de listagem mostrando a comissão devida ao agente imobiliário no momento da venda e prova da capacidade de compra do comprador, como uma carta de pré-aprovação de seu credor ou comprovante de depósitos em dinheiro em uma conta.
Muitas vezes também é necessária uma declaração juramentada. Isto indica que não existe uma relação pré-existente entre o comprador e o vendedor, pelo que o preço de venda proposto é verdadeiramente indicativo do valor justo de mercado. O proprietário não está tentando ajudar o comprador vendendo a propriedade por uma ninharia.
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Monte o pacote de venda a descoberto juntos
Quanto mais abrangente for o seu pacote de vendas a descoberto, melhor. Reúna e fotocopie todas as informações coletadas e envie-as ao credor.
A essência de sua apresentação de venda a descoberto deve respaldar as declarações feitas na carta de dificuldades. Prepare um conjunto completo e detalhado de documentos e dados financeiros para apoiar a afirmação de que uma venda a descoberto é uma boa solução para o credor. Você pode usar extratos bancários, comprovante de renda (ou falta dela), comprovante do valor de quaisquer ativos, cartão de crédito ou outros extratos de empréstimo e declarações fiscais. Exemplos adicionais incluem prova de morte na família ou doença. Certifique-se de usar tudo e qualquer coisa que comprove as informações descritas na carta.
O CMA, BPO ou avaliação devem indicar que a casa não será vendida por tanto ou mais do que a oferta de venda a descoberto no mercado atual.
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O Loss Mitigator analisa seu pacote de venda a descoberto
O mitigador de perdas do credor avaliará seus números se você preparou um pacote completo de vendas a descoberto, e ele próprio reunirá alguns números. Seu objetivo é garantir que esta seja realmente uma situação que possa ser melhor salva por meio de uma venda a descoberto.
Ele provavelmente receberá um relatório de título para garantir que nenhuma outra garantia esteja presente contra a propriedade. Ele pode querer se reunir com o corretor que forneceu o BPO – outra razão pela qual essas cartas de consentimento para conversar são tão importantes.
Não espere que o mitigador apresse esse processo. Lembre-se de que o banco não deseja essa venda a descoberto tanto quanto o comprador e o vendedor. Não há realmente nenhum incentivo para o mitigador concluir a revisão o mais rápido possível. Um ou ambos os agentes envolvidos na venda a descoberto normalmente devem acompanhar essa parte do processo com ligações e consultas regulares.
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Negocie a venda a descoberto e vá para o fechamento
Em última análise, uma das quatro coisas acontecerá após a revisão da mitigação de perdas. O credor aprovará a oferta e emitirá uma carta descrevendo os termos do negócio ou rejeitará a oferta imediatamente. Mas também poderá rejeitar a oferta dependendo de certas circunstâncias que possam ser remediadas, indicando que aprovará o negócio se as soluções ocorrerem.
Finalmente, o credor pode não fazer absolutamente nada. É aceitável continuar martelando até obter uma rejeição total ou pelo menos algum tipo de resposta definitiva.
Se a venda for concretizada, o credor deve emitir uma declaração de liquidação preliminar, detalhando a data de fechamento, todos os custos de fechamento e, se houver vários titulares de garantias, quanto dinheiro cada um receberá pela venda.
Se não houver outros titulares de garantia, o credor recolhe todos os rendimentos no fechamento. O vendedor não recebe nenhum dinheiro do negócio. Lembre-se, por definição, ela ainda deve um saldo do empréstimo em relação à propriedade de venda a descoberto.
O vendedor deve certificar-se de que receberá uma declaração renunciando ao direito do credor de prosseguir com uma sentença de infração contra ela, se possível, eximindo-a de qualquer responsabilidade pelo pagamento do saldo da hipoteca após a venda.
