Um guia para financiamento do proprietário

Pedir a um vendedor que lhe empreste dinheiro para comprar sua casa não é algo que a maioria dos proprietários, ou mesmo seus agentes de listagem, costumam considerar. Mas o financiamento do proprietário é definitivamente uma opção viável para um vendedor cuja casa não está à venda ou para um comprador que está tendo problemas com as diretrizes tradicionais do credor.

Também conhecido como “financiamento ao vendedor”, é especialmente popular quando o cenário imobiliário local é um mercado comprador.

O que é financiamento do proprietário?

Financiamento do proprietário ou vendedor significa que o atual proprietário investe parte ou todo o dinheiro necessário para comprar um imóvel. Em outras palavras, o comprador pede dinheiro emprestado ao vendedor em vez de fazer uma hipoteca com um credor convencional.

Não importa se a propriedade tem uma hipoteca existente, embora o credor do proprietário possa acelerar o empréstimo ou resgatá-lo imediatamente após a venda devido a uma cláusula de alienação.

O vendedor geralmente retém o título da casa até que o comprador pague o empréstimo integralmente.

Como funciona o financiamento do proprietário

O comprador e o vendedor concordam com a taxa de juros da parcela financiada, bem como o valor do pagamento mensal, cronograma e demais detalhes do empréstimo. O comprador entrega ao vendedor uma nota promissória concordando com estes termos. A nota promissória geralmente é registrada em registros públicos, por isso protege ambas as partes.

Vendedores e compradores são livres para negociar os termos do financiamento do proprietário, sujeitos às leis de usura específicas do estado e outras regulamentações locais. Por exemplo, algumas leis estaduais proíbem pagamentos iniciais.

Tipos de financiamento do vendedor

O financiamento do proprietário pode assumir diversas formas. Algumas variações incluem o seguinte.

Contratos de Terras

Os contratos de terrenos dão aos compradores um título equitativo da propriedade, mas não conferem o título legal completo da propriedade. O comprador efetua os pagamentos ao vendedor por um determinado período de tempo e, a seguir, recebe a escritura no momento do pagamento final ou no refinanciamento.

Hipotecas

Os vendedores podem arcar com a hipoteca pelo saldo total do preço de compra⁠ menos o pagamento inicial, que pode incluir um empréstimo subjacente. Este tipo de financiamento é conhecido como “hipoteca com tudo incluído” ou “escritura fiduciária com tudo incluído” (AITD). Também é conhecida como “hipoteca envolvente”.

O vendedor recebe uma sobretaxa de juros sobre o empréstimo subjacente. Eles também podem ter uma hipoteca júnior; nesse caso, o comprador assumiria o título sujeito ao empréstimo existente ou obteria uma nova primeira hipoteca. O comprador recebe uma escritura e dá ao vendedor uma segunda hipoteca para a Saúde Teu no valor do preço de compra, menos a entrada e o valor da primeira hipoteca.

Contratos de locação-compra

Um contrato de locação-compra, também conhecido como “opção de aluguel próprio”, significa que o vendedor está alugando a propriedade ao comprador e dando-lhe um título equitativo sobre ela. O comprador recebe o título completo e normalmente obtém um empréstimo para pagar ao vendedor após o cumprimento do contrato de locação-compra, após receber crédito pela totalidade ou parte dos pagamentos do aluguel referentes ao preço de compra.

Prós e contras do financiamento pelo proprietário para compradores

Prós explicados

• Os termos podem ser flexíveis: O financiamento é personalizado. Ao contrário dos empréstimos convencionais, vendedores e compradores podem escolher entre uma variedade de opções de reembolso de empréstimos, como amortização somente com juros, amortização com taxa fixa ou menos que juros. As taxas de juros podem ser ajustadas periodicamente ou permanecer iguais durante o prazo do empréstimo.​
• Os adiantamentos são negociáveis: Os vendedores às vezes permitem que um comprador faça pagamentos fixos periódicos para um pagamento inicial quando desejam um pagamento inicial maior do que o comprador pode oferecer.
• Há menos custos de fechamento: Não há pontos de empréstimo ou desconto sem um credor institucional. Não há taxas de originação, taxas de processamento, taxas de administração ou qualquer uma das outras taxas diversas que os credores cobram rotineiramente, o que economiza dinheiro nos custos de fechamento do comprador.
• O processo de fechamento avança mais rapidamente: Compradores e vendedores não estão esperando que um credor processe o financiamento, para que possam fechar mais cedo. Assim, os compradores podem ter a posse da propriedade mais cedo do que provavelmente fariam com uma transação de empréstimo convencional.
• A qualificação pode ser muito mais fácil: Há pouca ou nenhuma qualificação envolvida. A interpretação do vendedor sobre as qualificações do comprador é normalmente menos rigorosa e mais flexível do que aquelas impostas pelos credores convencionais.

Contras explicados

• Os vendedores podem exigir taxas de juros mais altas em troca de financiamento: Pode ser uma espécie de sinal de alerta para os vendedores o fato de o comprador não poder se qualificar para uma hipoteca tradicional. Eles podem querer algo em troca de assumir um risco que um credor convencional não aceitaria, como uma taxa de juros mais proibitiva.
• O credor do vendedor pode executar a hipoteca se o vendedor tiver uma hipoteca existente que inclua uma cláusula de alienação: Uma cláusula de alienação ou vencimento na venda pode ser aplicada se o vendedor tiver uma hipoteca existente sobre a propriedade. Essas cláusulas podem considerar a hipoteca existente devida integralmente se o vendedor vender o imóvel sem pagar a hipoteca inicial.
• O prazo do empréstimo pode ser curto, culminando em um pagamento balão: os vendedores podem exigir outras condições que sejam mais favoráveis ​​para eles, como um pagamento inicial após um período de tempo. O comprador teria que pagar a totalidade do empréstimo nessa data, o que poderia significar ter que solicitar uma hipoteca tradicional para ter acesso ao dinheiro.

Prós e contras do financiamento pelo proprietário para vendedores

Prós explicados

• O fluxo de caixa mensal é melhorado: Os pagamentos de um comprador aumentam o fluxo de caixa mensal do vendedor, resultando em uma renda disponível.
• Os vendedores podem pedir uma taxa de juros superior ao normal em troca de financiamento: O empréstimo financiado pelo proprietário pode acarretar uma taxa de juros mais alta do que a que um vendedor poderia receber em uma conta do mercado monetário ou em outros tipos de investimentos de baixo risco.
• Oferecer financiamento ao vendedor os diferencia de outros estoques disponíveis: Oferecer financiamento ao proprietário é uma forma de se destacar em um mar de estoques no mercado de um comprador, atraindo um conjunto diferente de compradores e transferindo uma propriedade que de outra forma seria difícil de vender.
• Os vendedores podem esperar pelo preço de tabela completo: os vendedores podem estar em posição de comandar o preço de tabela completo ou superior quando oferecem o financiamento.

Contras explicados

• O produto da venda provavelmente será tributado com base nas taxas normais de imposto de renda, em vez das taxas de ganhos de capital, que podem ser mais baixas: o vendedor pode ter que pagar imposto de renda na venda a prazo, embora só precise informar os rendimentos recebidos em cada ano civil. No entanto, isso poderia movê-los para uma faixa de impostos mais elevada.Este rendimento seria tributado como rendimento ordinário, em vez da taxa de imposto sobre ganhos de capital mais favorável que resultaria de uma venda definitiva.
• Os vendedores terão que lidar com processos de execução hipotecária se o comprador deixar de pagar o financiamento: Isso pode resultar em pesadelos jurídicos.

O financiamento do proprietário é ideal para você?

Por mais vantajoso que seja, o financiamento pelo proprietário é um processo complexo. Nem o comprador nem o vendedor devem confiar apenas nos seus respetivos agentes imobiliários, mas devem contratar advogados imobiliários para os ajudar a negociar a transação e para garantir que o seu acordo está em conformidade com todas as leis estaduais, cobre todas as contingências e protege ambas as partes igualmente.