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Investir em imóveis para locação exige muita pesquisa, e entender como um imóvel vai gerar fluxo de caixa com as operações de aluguel é um aspecto importante desse processo.
Um simples cálculo do fluxo de caixa pode ilustrar o potencial do aluguel de imóveis como investimento. Vamos usar um fourplex como exemplo e supor que todas as quatro unidades sejam destinadas ao aluguel em tempo integral. Você fez sua pesquisa e fez uma boa compra no imóvel.
Aqui está o que você pode esperar do fluxo de caixa de um aluguel.
Comece com o básico
O preço de compra da propriedade foi de $ 325.000. Você apostou 20% – US$ 65.000 – e financiou US$ 260.000. A hipoteca é um empréstimo de 30 anos a 6,5% com pagamento de princípio/juros de $ 1.643 por mês.
Os impostos e seguros no momento da compra são de US$ 3.600 por ano, ou US$ 300 por mês, para um pagamento total de US$ 1.943 por mês.
Calculando o Fluxo de Caixa
Você está vendo uma demanda constante de aluguel para essas unidades, que permanecem ocupadas a maior parte do tempo, mas calcularemos uma vacância de 6% e risco de não pagamento para antecipar o fluxo de caixa real, apenas para sermos prudentes.
As unidades são todas idênticas. Cada um deles aluga por US$ 900 por mês.
O cálculo seria dividido desta forma:
- A renda bruta de aluguel é de $ 900 x 4 unidades x 12 meses = $ 43.200 por ano.
- Seus pagamentos são de $ 1.943 x 12 meses = $ 23.316 por ano.
- As despesas de reparo do proprietário anterior foram em média de US$ 1.700 por ano.
- A vacância e a perda de crédito são estimadas em 6% dos aluguéis, ou US$ 2.592 por ano.
- Você gasta cerca de US$ 400 por ano em custos diversos e de publicidade e administra a propriedade sozinho.
Esses são os itens operacionais básicos que entram no cálculo do fluxo de caixa. A receita de aluguel menos perda de vagas menos pagamentos menos despesas é igual ao seu fluxo de caixa:
$ 43.200 (renda bruta de aluguel) menos $ 2.592 (fator de vacância) menos $ 23.316 (hipoteca, impostos e seguros) menos $ 2.100 (reparos e custos) é igual a $ 15.192. Isso equivale a US$ 1.266 por mês em fluxo de caixa positivo ao longo de 12 meses.
Os custos podem ser complicados, entretanto, porque alguns não acontecem todos os meses. Fique do lado seguro, tratando-os da mesma forma que as vagas, com uma porcentagem realista.
Dinheiro sobre dinheiro investido
Divida seu investimento real em dinheiro de $ 65.000 no retorno anual de dinheiro – que é $ 15.192 – para analisar seu retorno como “dinheiro sobre dinheiro investido”. Este é um rendimento de 23% sobre o dinheiro investido. Existem poucos investimentos por aí que rendem esse tipo de retorno.
O fluxo de caixa pode ser fluido
O fluxo de caixa é função de muitos insumos, e qualquer um ou vários deles pode alterar e prejudicar ou melhorar o cenário. Alguns são influenciados pelo mercado e pela economia.
Por exemplo, um grande empregador local pode fechar ou mudar-se, fazendo com que a procura de imóveis para arrendamento caia da noite para o dia. Isso é algo que você não pode controlar, mas você pode evitar o desastre fazendo a devida diligência sobre a saúde e os planos dos empregadores locais.
Nota
Você provavelmente estará em boa forma se os principais empregadores forem lucrativos com contratos de longo prazo que foram recentemente renovados.
Outros fatores que estão fora de seu controle incluem impostos imobiliários e seguros de propriedade. Os impostos e prémios podem aumentar, aumentando os custos operacionais e diminuindo o rendimento operacional e, por extensão, o fluxo de caixa. Mas estes factores negativos podem ser compensados com outros factores sobre os quais vocêfazerter algum controle.
Por exemplo, você pode encontrar maneiras de reduzir custos de marketing, gerenciamento ou manutenção. Você pode aumentar os aluguéis se o mercado de aluguel estiver forte, mas isso pode ser um equilíbrio delicado porque pode aumentar as vagas. A perda de rendimento de mais unidades vagas pode facilmente anular quaisquer ganhos provenientes do aumento das rendas.
Outros cálculos
Esta não é de forma alguma a única maneira de calcular o fluxo de caixa de um imóvel alugado, embora possa ser a mais fácil. Você pode incluir cálculos adicionais no caminho para seus resultados financeiros.
Alguns outros métodos incluem economias fiscais que você pode obter graças à propriedade, e outros ainda decompõem separadamente o lucro operacional líquido. Mas esta fórmula simples deve lhe dar uma vantagem clara sobre o que você precisa saber antes de investir.
