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A maioria dos estados exige alguma forma de divulgação ao cliente ou cliente potencial sobre como você os representará em suas transações imobiliárias. Seus deveres e obrigações para com o cliente variarão significativamente com base no tipo de representação com a qual você concordou contratualmente. Saiba mais sobre quais são essas diversas funções.
Principais conclusões
- Agência é uma forma de representação de alto nível em que o agente está vinculado a deveres fiduciários como confidencialidade e divulgação completa.
- A agência compradora exige que o agente comprador exerça o dever fiduciário em nome do comprador.
- A agência dupla e a agência designada são vistas como agências precárias porque é virtualmente impossível exercer deveres fiduciários.
- De um modo geral, escolher a atitude honesta e transparente quando surgem conflitos de interesses é o melhor caminho a seguir.
Agência e Agência Compradora
“Agente imobiliário” é um termo genérico que se refere à nossa profissão, mas nem sempre define a posição e as funções de um agente numa transação. “Agência”, o mais alto nível de representação – exige certos deveres fiduciários, incluindo a confidencialidade do cliente e a divulgação completa. O requisito de confidencialidade continua após a conclusão da transação. Você está trabalhando no melhor interesse do cliente, ou seja, tentando obter o máximo de dinheiro para a listagem do seu vendedor ou o preço mais baixo para o seu comprador.
Na maioria dos estados, se você não concordou especificamente com um relacionamento de agência com seu cliente, você não é o agente dele no que diz respeito aos requisitos fiduciários.Você ainda será obrigado a tratar todas as partes de forma justa e honesta, mas não deverá necessariamente confidencialidade ou divulgação completa ao seu cliente. Este status tornou-se mais amplamente utilizado com a expansão da agência compradora, representando os compradores como seus agentes.
Agência Dupla
Agência dupla – representando o comprador e o vendedor – é uma designação complicada usada na maioria dos estados. Por que? É virtualmente impossível fornecer confidencialidade e divulgação completa a dois clientes ao mesmo tempo. Requer divulgação cuidadosa a ambos os clientes de que sua capacidade de representá-los agressivamente mudou. É considerada por muitos uma prática arriscada, com possíveis conflitos de interesses.
Observação
Em alguns estados – Flórida, por exemplo – a agência dupla é proibida.
Subagência
Subagência descreve um agente que traz um comprador para a listagem de outra empresa. O subagente trabalha em nome do vendedor, devendo-lhe deveres fiduciários. É raro agora porque é ruim para os compradores e torna os corretores e vendedores indiretamente responsáveis pelas ações ou erros do representante do comprador.
Agência Designada
A agência designada permite que uma corretora ofereça uma alternativa a uma agência dupla. Basicamente, na agência designada, o corretor designa um agente para ser o agente do vendedor e outro agente para representar o comprador. Ambos mantêm o status de agência com as obrigações fiduciárias exigidas. São necessários certos procedimentos para manter as informações dos respectivos clientes separadas internamente, com acesso limitado ao agente apropriado.
Observação
A agência designada é vista por alguns especialistas como não sendo diferente da agência dupla, pois é virtualmente impossível para os agentes de compra e venda do mesmo corretor agirem no melhor interesse do comprador e do vendedor.
Funções sem responsabilidade fiduciária
Sob vários nomes, “corretagem de transações”, “facilitador” e “não agência” são funções sem deveres fiduciários de agência. Eles são justos com todos os envolvidos, mas facilitam sem agência. No entanto, em alguns casos, os agentes antiéticos podem tirar vantagem da sua falta de dever fiduciário.
Lidando com conflitos de interesse de agências
Estude a lei do seu estado no que se refere à representação imobiliária. Em seguida, estude as opções que sua corretora escolhe para oferecer aos seus clientes. Todos os corretores não precisam oferecer todos os tipos de representação. As soluções para o cliente por violação dos deveres fiduciários podem ser dolorosas para o agente e o corretor.
Agência compradora, a prática de fornecer representação de agência de alto nível e deveres fiduciários aos compradores, tornou-se bastante popular na maioria das áreas. Agora você pode ter um contrato de agência por escrito com um comprador que lhe prometa todas as obrigações fiduciárias da agência e seus melhores esforços em nome dele.
Mas isso pode causar problemas quando você está redigindo um contrato de compra para um comprador na sua listagem ou na listagem de sua empresa, onde também assinou um contrato de representação de agência. Agora sua empresa é agente de ambos os mandantes da transação. Obviamente, isso é um problema, pois você não pode mais cumprir os requisitos para manter todas as informações privadas e divulgar tudo o que sabe ao mesmo tempo.
Um exemplo seria uma situação de divórcio de vendedor(es). Se você for o agente deles, não divulgará isso, mas se fosse o agente do comprador e não tivesse relacionamento com o vendedor, você forneceria essas informações aos seus compradores para possivelmente ajudá-los a fazer um negócio melhor. Se você for um agente duplo, também não poderá fazer isso. Portanto, você deve informar a ambas as partes que seu novo status mudou sua capacidade de servi-las.
De uma perspectiva puramente ética e focada no cliente, independentemente da sua função ou status de representação, seja honesto, justo e transparente em suas negociações.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é a diferença entre subagência e agência dupla?
Os subagentes normalmente trabalham para o agente do vendedor, encontrando compradores para uma listagem. Seu dever fiduciário é do vendedor. Os agentes duplos, por outro lado, trabalham em nome do comprador e do vendedor ao mesmo tempo e têm um dever fiduciário para com ambos.
O que é representação do agente?
Normalmente, compradores e vendedores em uma transação imobiliária têm representação de agente. O comprador trabalha com o agente do comprador e o vendedor trabalha com o agente do vendedor. Um agente pode representar o comprador e o vendedor, embora esta prática seja proibida em vários estados.
