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Um negócio de mudança de casa pode gerar uma renda confiável, trabalho flexível e a oportunidade de mudar de carreira. No entanto, embora você não precise passar anos em um programa educacional caro para começar, não é um negócio fácil de ter sucesso.
Para ter sucesso na venda de casas, você precisará de:
- Planejamento adequado
- Conhecimento técnico
- Financiamento acessível
Os empréstimos hipotecários tradicionais raramente são a escolha certa para a mudança de casa. Então, como você consegue as melhores condições de empréstimo quando é um investidor imobiliário?
Saiba por que os investidores privados costumam ser as melhores fontes de empréstimos quando você está vendendo casas e também como financiar seu próximo projeto.
Principais conclusões
- Para ter sucesso na venda de casas, você precisa ter certeza de que tem financiamento suficiente – e contrair uma hipoteca normalmente não é a melhor escolha.
- Trabalhar com um investidor privado pode ser a solução para muitos dos problemas apresentados por um empréstimo hipotecário tradicional.
- Para aumentar suas chances de obter um empréstimo privado, construa uma rede, aja rapidamente, seja flexível e aposte seu próprio patrimônio.
Empréstimos hipotecários para casas em liquidação
Os empréstimos de bancos e credores tradicionais são relativamente baratos porque suas taxas de juros estão entre as mais baixas que você encontrará para propriedades de investimento. Se você está apenas começando a mudar de casa e planeja ocupá-la como sua residência principal, um empréstimo hipotecário pode funcionar.
Infelizmente, na maioria das situações, os empréstimos hipotecários tradicionais nem sempre funcionam para a mudança de casa. Existem vários fatores que os tornam inconvenientes e pouco práticos para este tipo de negócio.
Lento para fechar
Os credores tradicionais exigem que você preencha um formulário extenso e examinam suas finanças meticulosamente. Se virem algo que levante dúvidas, exigem documentação e demoram ainda mais para analisar sua inscrição.
O processo raramente leva menos de 30 dias (45 ou 90 dias pode ser mais realista), e as oportunidades de investimento muitas vezes avançam rápido demais para esse cronograma.
Observação
Se execuções hipotecárias ou vendas a descoberto fizerem parte de sua estratégia, você poderá ficar frustrado com a velocidade dos credores tradicionais.
Avaliando a renda
Os credores tradicionais baseiam suas decisões de empréstimo na sua capacidade de reembolsar um empréstimo. Eles avaliam quanto você ganha por mês em comparação com os pagamentos mensais do empréstimo exigidos para calcular a relação dívida / rendimento.
Os credores hipotecários geralmente preferem ver os formulários W-2 e recibos de pagamento como prova de renda. Se você é um investidor imobiliário ou trabalha por conta própria, pode não ter o tipo de renda que eles procuram.
Valor da propriedade
Os credores hipotecários comparam o valor de mercado do imóvel que você está comprando com o empréstimo que está solicitando. Conhecido como índice de valor do empréstimo, os credores convencionais normalmente preferem manter esse número abaixo de 80%, embora seja possível obter empréstimos FHA com apenas 3,5% de entrada.
Como o objetivo da venda de casas é aumentar o valor do imóvel e revendê-lo, as casas que você está comprando provavelmente não valem muito. Mas você precisa de dinheiro suficiente para comprar o imóvel e pagar por melhorias, que podem custar mais do que o valor atual da casa.
Histórico de crédito
A maioria dos bancos e credores hipotecários exige que você tenha um crédito sólido para obter aprovação para um empréstimo. Mas se você não tem histórico de empréstimos ou tem algumas manchas em seus relatórios de crédito, os credores podem hesitar em aprová-lo.
Problemas com a casa
Os credores tradicionais preferem emprestar dinheiro para propriedades que estejam em boas condições. Se houver problemas de saúde ou segurança, o empréstimo será proibido.
Você pode pretender resolver esses problemas, aumentando drasticamente o valor da casa com lucro, mas os credores estão mais interessados em empréstimos para casas prontas para morar.
Quando os empréstimos hipotecários funcionam melhor
É possível recorrer ao crédito à habitação tradicional para inverter uma casa, especialmente nas seguintes situações:
- Você tem ativos significativos:Às vezes, os ativos podem ajudar você a se qualificar, seja você doando algo como garantia ou usando dinheiro como entrada.
- Você não está estritamente “virando” a casa:Ao comprar uma residência principal (onde você é o proprietário/ocupante), você poderá obter fundos para compras e melhorias usando um empréstimo FHA 203k. No entanto, esse processo é lento e inclui inúmeras restrições.
- Você tem patrimônio significativo em outra propriedade:Você pode ter acesso a fundos de uma linha de crédito de home equity ou outros ativos, incluindo imóveis, que podem fornecer financiamento garantido.
- Você tem experiência anterior de sucesso:Você poderá obter empréstimos para investimento imobiliário de um banco ou cooperativa de crédito se demonstrar que tem experiência neste negócio. Isto é mais provável se você tiver parceiros experientes e recursos financeiros para apoiá-lo.
- Você pode obter empréstimos sem garantia:Você pode conseguir uma hipoteca tradicional e, em seguida, usar empréstimos como cartões de crédito ou empréstimos pessoais para financiar melhorias. Essa estratégia é arriscada porque os cartões de crédito são notoriamente caros e seu projeto será interrompido se sua linha de crédito for cortada ou congelada inesperadamente.
Empréstimos privados para lançar propriedades
Os empréstimos de credores privados facilitam a maioria dos desafios acima. A principal desvantagem é o custo, mas isso pode ser um custo para fazer negócios. Os empréstimos privados podem vir de quase qualquer lugar, mas a maioria dos empréstimos imobiliários pode se enquadrar em duas categorias amplas:
- Empréstimos de pessoas que você conhece
- Empréstimos de dinheiro duro
Observação
Ao começar, será difícil encontrar alguém disposto a lhe dar dinheiro. Muitos house flippers financiam seus primeiros negócios por conta própria.
Amigos, familiares e parceiros de negócios em sua rede podem conceder empréstimos. Depois de construir uma reputação de sucesso na venda de casas, você poderá começar a pedir empréstimos de credores de dinheiro forte. Esses credores são especializados em empréstimos para lançamentos e outros investimentos e são diferentes dos bancos tradicionais.
Os credores privados não exigem a mesma quantidade de tempo e papelada que os bancos tradicionais. Em vez disso, eles avaliam a propriedade em si (antes e depois das melhorias) e sua capacidade de concluir o projeto com sucesso.
Se você estiver vendendo casas, os credores querem saber se a casa será vendida rapidamente para que possam recuperar o dinheiro. Os credores privados terão um penhor sobre a propriedade, permitindo-lhes tomar posse e vendê-la se você não pagar o empréstimo.
Observação
Os proprietários também podem usar um empréstimo para aquisição de uma casa própria, uma linha de crédito para aquisição de uma casa própria ou uma linha de crédito de investimento para financiar projetos de mudança de casa. No entanto, uma vez que podem colocar em risco a sua residência principal, são melhores para nadadores experientes.
Custos de empréstimos privados para inversão de casas
Os empréstimos para projetos de lançamento são mais caros do que os empréstimos para compra de casa própria. A taxa de juros é mais alta e você pode ter que pagar vários pontos ou taxas de originação.
Observação
Um ponto equivale a um por cento do valor do seu empréstimo.
Projetos de inversão são projetos de curto prazo. Você não vai morar naquela casa por décadas, então uma hipoteca padrão de 15 ou 30 anos não é o empréstimo certo para o trabalho.
Os investidores muitas vezes preferem comprar, melhorar e vender um imóvel no prazo de um ano ou menos, e é assim que funciona a maioria dos empréstimos privados. Esses empréstimos ficam caros se você mantiver uma propriedade por um longo período, porque o risco do credor aumenta à medida que você atrasa o pagamento.
Trabalhar com credores privados significa que as taxas de juros podem variar significativamente e tudo é negociável. As taxas de juros podem variar entre 8% a 20% ao ano e você terá que pagar de 1% a 10% adiantado. Os credores de dinheiro forte também podem acrescentar taxas extras, o que pode aumentar os custos.
Quanto mais tempo você estiver no mercado e melhor for seu relacionamento com os credores, menos você pagará.
Para maximizar a quantidade de dinheiro disponível para o seu projeto, os credores geralmente permitem pagamentos apenas com juros e não deve haver penalidade de pré-pagamento. Isso significa que você pode vender e pagar o empréstimo quando estiver pronto.
Dicas para obter empréstimos privados
À medida que você constrói seu negócio de venda de casas, há etapas que você pode seguir para aumentar suas chances de encontrar investidores e tornar-se mais atraente como parceiro de negócios.
- Construa uma rede:Envolver-se na comunidade local de investimentos imobiliários pode ajudá-lo a conhecer pessoas e saber quem pode potencialmente emprestar dinheiro. Outros investidores, agentes imobiliários e credores privados verão que você está comprometido em administrar um negócio de sucesso e suas chances de obter um empréstimo aumentarão.
- Mova-se rapidamente:Com um credor privado, o processo é diferente de um empréstimo hipotecário padrão. Muitos investidores terão os seus fundos disponíveis rapidamente; cerca de uma semana é razoável quando você tem um bom relacionamento com um credor profissional. Sua capacidade de agir rapidamente também pode ser uma vantagem competitiva quando os vendedores valorizam a velocidade ou quando há uma situação competitiva.
- Seja flexível:Os credores privados têm como objetivo acomodar investidores e basear seus fundos disponíveis no valor pós-reparo de um projeto. Mas eles podem não lhe dar tudo de uma vez. Você pode ter que sacar de uma conta de garantia à medida que seu projeto avança. Mostrar disposição para ser flexível aumentará a probabilidade de um credor querer trabalhar com você.
- Aposte seu próprio patrimônio:Até que você tenha alguns projetos bem-sucedidos em seu currículo, os credores exigirão que você tenha capital próprio em um projeto. Esteja disposto a investir parte de seu próprio dinheiro ou pedir emprestado contra seus próprios ativos, para mostrar aos credores que você leva seu negócio a sério.
Depois de ter um histórico de vendas de casas bem-sucedidas e de ter construído relacionamentos com credores privados, você poderá pedir emprestado 100% para um projeto e ter várias propriedades em obras ao mesmo tempo.
