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Quando os direitos de propriedade sobre bens imóveis dependem da ocorrência ou não de determinado evento, denomina-se patrimônio de taxa revogável. Isso limita os direitos de propriedade simples de taxas.
A legalidade das taxas anuláveis
Se uma transferência de bens imóveis for qualificada por uma “condição subsequente”, tal como o novo proprietário não pode fazer algo, o antigo proprietário manteria o direito de iniciar uma acção judicial para retomar a propriedade se o novo proprietário realmente fizer a coisa proibida. Um exemplo pode ser a proibição de usar a propriedade para caça em uma transferência de fazenda. Caso o novo proprietário permita a caça na propriedade no futuro, o proprietário anterior poderá iniciar uma ação legal para retomá-la.
Uma propriedade de taxa revogável também pode ser qualificada por uma “limitação especial”. Aqui temos uma situação em que os direitos do novo proprietário são automaticamente extintos e a propriedade reverte para o proprietário anterior caso uma determinada limitação seja violada. Observe que nenhuma ação legal é necessária para retomar a propriedade neste caso. Usando as frases “enquanto” ou “enquanto ou durante” esta propriedade é criada. Usando o nosso exemplo da fazenda, se a propriedade fosse transferida para o novo proprietário “desde que seja usada apenas para a criação de gado”, usá-la para qualquer outro fim acionaria o direito de reentrada do proprietário anterior e a propriedade da propriedade seria revertida.
Esse tipo de limitação de propriedade não é comum, principalmente em transações normais de venda de casas e até mesmo de imóveis comerciais. No entanto, quando estão envolvidas grandes propriedades mantidas por gerações por uma família, uma taxa revogável pode se tornar parte da transação e uma limitação aos direitos de propriedade.
Exemplos
Um terreno ao norte de Taos, Novo México, que já foi um grande rancho. Quando os herdeiros da família decidiram dividi-la e vendê-la em lotes de vários acres, eles honraram o desejo dos pais ao quererem manter as árvores na propriedade. Veja, esta área é considerada um clima de “alto deserto”, e as árvores não são tão comuns nas áreas mais planas e não nas encostas das montanhas.
Esta área tinha uma cobertura decente de pequenos zimbros, cedros e carvalhos, juntamente com artemísia e Chamisa. Uma limitação foi imposta à propriedade como uma taxa revogável. Afirmou que não mais do que 10% do número de árvores em uma parcela poderia ser cortado para a construção de edifícios ou qualquer outro uso.
Isso poderia ser aplicado? Legalmente, a resposta seria sim, mas na prática seria difícil, a menos que os vendedores fizessem muita documentação antes da venda. Provavelmente seria necessário tirar fotos extensas e contar o número de árvores para provar que a limitação foi violada. E, eu acho, não uma opinião jurídica, que um documento autenticado assinado pelo (s) comprador (es) concordando com a contagem das árvores deveria fazer parte da transação. Os herdeiros fizeram o que puderam de maneira razoável e com baixo custo para honrar os desejos de propriedade de seus pais, mas provavelmente não se esforçaram muito para documentar o número de árvores antes da venda.
Também duvido que os herdeiros tivessem qualquer intenção de acompanhar no futuro para ver se houve violações. O esforço e o custo mínimos foram despendidos para honrar os desejos dos pais, mas os novos compradores provavelmente não teriam nada a temer se derrubassem mais de 10% das árvores.
Sempre que você vê uma situação de propriedade de taxa anulável, geralmente há um pouco de história interessante por trás dela. A propriedade acarreta um conjunto de direitos, mas pode haver limitações que reduzam esse conjunto.
