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Você não precisa necessariamente desistir se um banco negar sua venda a descoberto, mas deve tomar várias medidas e precauções antes de tentar novamente. Certifique-se de verificar o status do seu contrato com o comprador anterior para saber que está legalmente autorizado a contratar outra pessoa. Você também vai querer estar preparado para uma enxurrada de telefonemas de outros corretores imobiliários.
Definição de uma venda a descoberto
Uma venda a descoberto é o processo pelo qual o seu credor permite que você venda sua casa por menos do que o saldo pendente da hipoteca. O vendedor deve comprovar, para satisfação do credor, que não há uma maneira realista de continuar fazendo os pagamentos, geralmente porque algo catastrófico aconteceu, como perda de emprego ou divórcio.
Uma venda a descoberto requer a aprovação e o acordo do credor para renunciar ao saldo pendente, e os vendedores devem ter certeza absoluta de que esta disposição está incluída em sua aprovação.
Observação
Os bancos muitas vezes preferem vendas a descoberto a execuções hipotecárias porque as execuções hipotecárias podem ser longas, prolongadas e caras.
Verifique o status do seu contrato
Você e seu comprador provavelmente assinaram um contrato de compra se a documentação da venda a descoberto foi enviada a um banco. A maioria dos contratos de venda a descoberto contém algum tipo de adendo que torna o contrato sujeito à aprovação de venda a descoberto e provavelmente há um limite de tempo imposto como condição do contrato de compra.
Você não pode vender legalmente sua casa uma segunda vez se ainda estiver obrigado a um comprador existente, portanto, verifique a papelada. Ligue para a empresa titular ou para o agente do comprador e certifique-se de que o contrato seja cancelado por escrito, caso ainda não tenha expirado.
Contatos de outros agentes
Você provavelmente começará a receber ligações de muitos outros agentes se sua listagem realmente expirou. Eles oferecerão seus serviços ou sugerirão que tenham compradores para sua casa. Esses agentes provavelmente fazemnãotem compradores.
Observação
Não há garantia de que os agentes que buscam listagens expiradas tenham alguma experiência em trabalhar com vendas a descoberto.
Certifique-se de contratar um agente extremamente versado que tenha negociado muitas vendas a descoberto. Um agente inexperiente e sem uma sólida experiência nesta área pode prejudicar a sua causa e pode muito bem ser a razão pela qual a sua primeira venda a descoberto não foi aprovada. A maioria dos agentes veteranos de vendas a descoberto nunca desiste até que uma venda a descoberto seja aprovada.
Contratando um novo agente
Coloque sua casa de volta no mercado com fotos novas e encontre um novo comprador. Certifique-se de que o comprador permanecerá comprometido em aguardar a aprovação da sua venda a descoberto.
Observação
Você pode exigir que o agente do comprador faça uma promessa por escrito de que não escreverá mais ofertas para o comprador depois que a oferta for aceita.
Nem todo comprador está realmente disposto a se comprometer com a compra de um imóvel à venda a descoberto, e é necessário um comprador comprometido. Na verdade, você não tem realmente um comprador sob contrato se o comprador não estiver comprometido. Você apenas tem um pedaço de papel sem valor.
Certifique-se de se qualificar
A maioria dos bancos exige que o vendedor atenda a um ou mais dos parâmetros exigidos pelas diretrizes específicas desse banco antes de conceder uma venda a descoberto. Eles exigirão uma declaração por escrito explicando por que você precisa de aprovação, conhecida como “carta de dificuldades”. Nem todos os bancos operam sob diretrizes idênticas, mas algumas circunstâncias se aplicam a quase todas as vendas a descoberto:
- Você gasta mais dinheiro do que ganha atualmente.
- Você está se divorciando ou é divorciado e não pode pagar a casa sozinho.
- A taxa de juros do seu empréstimo está prestes a ser ajustada ou já aumentou.
- Houve uma morte ou doença médica em sua família que causou inadimplência na hipoteca.
- Seu empréstimo está inadimplente há pelo menos 30 dias a partir do vencimento do último pagamento.
- Você está desempregado com poucas perspectivas de emprego.
- Você concluiu uma falência que liquidou todas as suas dívidas.
Às vezes, uma venda a descoberto é negada devido a algo tão simples como o vendedor estar em dia com o pagamento da hipoteca. As diretrizes do banco podem indicar que o banco não tem permissão para aprovar uma venda a descoberto se os pagamentos da hipoteca não estiverem atrasados.
Revise sua carta de dificuldades
Certifique-se de incluir os motivos de sua solicitação em sua carta de dificuldades. Os negociadores bancários lidam com um grande volume de arquivos e nem sempre examinam cada documento com o máximo cuidado possível. Deixe bem claro que você está passando por dificuldades e forneça documentação que comprove isso.
Envie uma cópia da papelada do divórcio ao banco se o seu casamento terminou ou está terminando. Inclua faturas do seu médico com diagnósticos médicos ou planos de tratamento. Liste toda a sua renda mensal versus saída.
Alguns extratos financeiros bancários não fornecem espaços ou caixas para o mutuário incluir todas as despesas, então crie o seu próprio. Liste suas receitas à esquerda e todas as despesas à direita, independentemente da documentação que o banco lhe deu para preencher. Mostre um número negativo na parte inferior, subtraindo suas dívidas de sua renda.
Observação
Torne muito fácil para o negociador do banco entender claramente sua situação financeira.
Reenvie sua solicitação
A probabilidade é que sua venda a descoberto acabe sendo aprovada. Os bancos querem fazer vendas a descoberto. O National Mortgage Settlement oferece incentivos financeiros para os bancos realizarem vendas a descoberto, assim como o programa de vendas a descoberto HAFA.
Na verdade, a maioria dos bancos prefere fazer uma venda a descoberto em vez de uma modificação do empréstimo, na qual o credor concorda em reestruturar a sua hipoteca, talvez ajustando a sua taxa de juro ou alargando o prazo para transferir a sua obrigação hipotecária para cerca de 31% do seu rendimento mensal bruto. Este é o padrão pelo qual o governo federal considera o seu empréstimo “acessível”.
Observação
As chances de que sua venda a descoberto seja aprovada aumentam drasticamente se você estiver atualmente em uma modificação do empréstimo.
Considere uma escritura em vez de execução hipotecária
Você também pode considerar pedir ao seu credor que aceite uma escritura em vez da execução hipotecária se você simplesmente não puder se qualificar para uma venda a descoberto. Isso envolve a entrega do imóvel ao banco em troca do cancelamento da hipoteca. Isto também permite ao credor evitar o longo e dispendioso processo de execução hipotecária.
