Seu guia para despesas pré-pagas e garantia no processo de compra de uma casa

Uma das maiores fontes de confusão para compradores de casas e refinanciadores é como um depósito – também conhecido como “conta apreendida” – é calculado e como isso afeta os resultados financeiros no fechamento. Essa falta de conhecimento pode aumentar o nível de estresse de muitos compradores de imóveis.

As contas de garantia são comuns em transações imobiliárias, mas você também pode encontrar esse tipo de conta usada em comércio internacional e fusões de empresas.

Terminologia

Primeiro, vamos esclarecer a terminologia utilizada. As diferenças de idioma são principalmente geográficas. Alguns estados usam a palavra “escrow”, enquanto outros usam o termo “apreensão”. São exatamente a mesma coisa que uma pessoa chama um refrigerante de “refrigerante” e outra porção o chama de “pop”.

A primeira coisa a observar e enfatizar é que o dinheiro que vai para uma conta apreendida não é um custo para contrair um empréstimo. Ainda é o dinheiro do comprador. Esses recursos ficam em poder do banco ou de terceiros até que a transação imobiliária seja concluída. São como uma conta de garantia ou contingência de que o comprador conseguirá cumprir a transação e suas obrigações. Freqüentemente, esses fundos são usados ​​​​para pagar impostos sobre a propriedade e seguros residenciais.

Contas de garantia imobiliária

Quando um banco ou outra instituição financeira subscreve um empréstimo para um bem caro – como uma casa – pretende ter alguma garantia de que a propriedade para a qual está a emprestar dinheiro está protegida. Ele quer garantir que os impostos sobre a propriedade sejam pagos todos os anos para que não haja reclamações externas. Ele também quer ter certeza de que está segurado caso a casa enfrente um incêndio ou outro perigo.

Embora a conta apreendida seja projetada para proteger o credor, ela também pode ser benéfica para o mutuário. A cada mês, um valor igual a uma parcela do imposto predial anual e da cobertura de seguro é adicionado ao valor do reembolso do empréstimo. Dessa forma, o comprador pode pagar essas grandes despesas gradativamente ao longo do ano. Dependendo da localização, tamanho e outros detalhes da casa, os impostos e seguros podem custar milhares de dólares por ano. Os mutuários evitam o choque de pagar contas grandes uma ou duas vezes por ano e têm a certeza de que o dinheiro para pagar essas contas estará disponível quando precisarem.

Inicialmente, a conta precisará ser financiada. O valor necessário para pré-financiar a conta é determinado por quantos meses o novo proprietário será proprietário da casa no ano em curso. Na maioria das vezes, o valor pode ser adicionado ao valor total do empréstimo.

Para mutuários com pagamentos iniciais baixos, uma conta de garantia geralmente não é opcional. Uma vez que os mutuários com baixos pagamentos iniciais são considerados de maior risco devido à sua menor participação pessoal na propriedade, os credores querem algum nível de garantia de que o estado não irá confiscar a propriedade devido ao não pagamento de impostos sobre a propriedade, e que os mutuários não ficarão sem seguro residencial no caso de a propriedade ser danificada.

Em outras palavras, se você estiver investindo menos de 20%, poderá esperar ser obrigatóriopelo seu credor hipotecário para ter uma conta de garantia.

Na conclusão do processo de empréstimo – quer você tenha pago a casa por meio de refinanciamento ou vendido a propriedade – você receberá de volta todo o dinheiro restante na conta. O credor é obrigado a enviar-lhe o cheque no prazo de 60 dias após o pagamento do empréstimo.

O que são despesas pré-pagas?

Pré-pagos são despesas ou itens que o comprador paga no fechamento, antes do vencimento técnico. Eles são necessários para criar – ou “pré-financiar” – uma conta de garantia ou para ajustar a conta de garantia existente do vendedor. Os pré-pagos podem incluir impostos, seguro contra riscos, seguro hipotecário privado e avaliações especiais.

Uma conta apreendida (também chamada de “conta de garantia”, dependendo de onde você mora) é simplesmente uma conta mantida pela companhia hipotecária para coletar seguros e pagamentos de impostos necessários para você manter sua casa, mas que não são tecnicamente parte da hipoteca. Conforme mencionado anteriormente, o credor divide o custo anual de cada tipo de seguro em um valor mensal e o adiciona ao pagamento da hipoteca.

A cada ano, seu credor recalculará o valor necessário para ser mantido em sua conta de garantia – apreensão. Os impostos sobre a propriedade mudam a cada ano – como acontece com todos os impostos, geralmente aumentam – assim como o custo do seguro da sua casa. O credor estimará uma parcela mensal do que será devido no próximo ano. Se, por algum motivo, calcular mal, talvez seja necessário compensar a diferença em impostos e fundos de seguro.

Como seus compromissos afetam o fechamento do dinheiro?

Seu depósito caução irá variar de acordo com a época do ano em que você fecha seu empréstimo em comparação com o mês em que seus impostos sobre a propriedade são devidos.

Se você fechasse um empréstimo em fevereiro, não faria o primeiro pagamento desse empréstimo até abril. Se seus impostos sobre a propriedade vencerem em janeiro, eles acabaram de ser pagos. Isso significa que seu depósito inicial será pequeno. Seu credor tem bastante tempo para cobrar as garantias antes do próximo desembolso.

Por exemplo, em uma propriedade de $ 500 mil, isso equivale a cerca de $ 2.000 para impostos sobre a propriedade, mesmo em uma zona tributária básica, e se o seu seguro for de $ 1.200 por ano, você teria que desembolsar outros $ 400 para esses $ 2.400 na conta de apreensão.

O seguro residencial é sempre pago integralmente, mais dois meses se você estiver comprando uma casa.

Usando o mesmo valor do empréstimo de $ 500.000, suponha que você estivesse fechando um refinanciamento em outubro. Você comprou originalmente em fevereiro. Você só fará dois pagamentos (dezembro e janeiro) antes do vencimento do seguro, portanto, o total apreendido somente para o seguro será de $ 1.000.

Você terá que arranjar $ 3.000 para pagar a primeira metade de seus impostos sobre a propriedade, além de ter apenas dois pagamentos antes do vencimento da segunda metade, outros $ 3.000. Total devido: $ 7.000.

O montante em dinheiro que os mutuários de taxa fixa consideram como o seu pagamento mensal ainda está sujeito a alterações – esse é um dos maiores problemas com contas apreendidas. Como o seguro residencial e os impostos sobre a propriedade estão sujeitos a alterações, os valores dos pagamentos mensais podem variar.

Para muitos proprietários, a cobrança de hipotecas é um mal necessário. Sem eles, os credores poderiam não estar dispostos a conceder hipotecas a mutuários com pagamentos iniciais baixos.