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Se uma casa não for vendida em um mercado em constante mudança, pode haver algo errado com ela – ou pode apenas estar superfaturada. Os compradores muitas vezes ignoram as oportunidades de fazer ofertas de casas superfaturadas, mas se você fizer isso, poderá estar perdendo a oportunidade de comprar a casa dos seus sonhos por uma pechincha. Existem joias superfaturadas escondidas entre o estoque de casas à venda todos os dias. Se você souber como identificá-los e se as circunstâncias forem adequadas, poderá haver muito espaço para negociação.
Falsas suposições
Um dos principais motivos pelos quais os compradores não fazem ofertas de casas superfaturadas é porque não querem ofender os vendedores. É contra a natureza humana oferecer substancialmente menos do que o preço pedido. Pode ser um insulto para o vendedor e constrangedor para o comprador. Os compradores também acreditam erroneamente que os vendedores sabem quando suas casas estão superfaturadas e, se estivessem dispostos a vender por menos, simplesmente baixariam seus preços.
Além disso, os compradores muitas vezes erram ao presumir que os vendedores devem ter recusado ofertas baixas de outros compradores porque certamente alguém, em algum momento, ofereceu um preço razoável.
A realidade é que muitas casas superfaturadas nunca tiveram uma oferta séria. É por isso que, por mais contra-intuitivo que possa parecer, uma casa superfaturada pode ser um indicador de uma potencial pechincha.
Encontrando uma listagem superfaturada
Para tal barganha, porém, primeiro você precisa identificar as casas superfaturadas onde está procurando. A maneira mais fácil é perguntar ao seu corretor de imóveis sobre a média de dias de mercado (DOM) da sua região. Vários sistemas de listagem são projetados, portanto é bastante fácil calcular o DOM. Em seguida, peça ao seu agente para lhe fornecer uma lista de todas as casas que estão no mercado há mais tempo do que o DOM médio.
Se a sua corretora for uma especialista em bairros, ela provavelmente já visitou essas casas e tem conhecimento profundo de suas condições e outros detalhes e pode compartilhar essas informações com você. Ela também pode lhe dar sua opinião profissional sobre quais casas ela acha que estão superfaturadas. Os corretores nem sempre informam aos corretores se acham que as casas estão superfaturadas, pelos mesmos motivos pelos quais os compradores não fazem ofertas nessas listagens. Às vezes, os agentes de listagem cometem erros ao estimar os preços de valor de mercado para um vendedor, mas é sempre responsabilidade do vendedor selecionar o preço de venda.
Por que um vendedor pode baixar um preço
Por exemplo, considere uma casa no mercado com um preço inicial de quase US$ 950.000 por três meses. Num mercado de vendedores aquecido, provavelmente poderia ser vendido por cerca de US$ 800.000, mas o mercado pode estar abrandando e a demanda pode estar diminuindo. Além disso, os vendedores mudaram-se da área, deixando a casa vaga, e o corretor não sabe que a casa está superfaturada. Os vendedores, por sua vez, estão cada vez mais motivados.
São condições perfeitas para compradores que sabem negociar com tato e convicção. Com base no tempo de permanência da casa no mercado e na visão de seu corretor, os compradores podem ter certeza de que a oferta será a única que os vendedores terão na mesa.
Eles podem tornar sua oferta mais atraente para os vendedores se não incluírem a venda de sua casa existente como uma contingência e oferecerem um grande depósito em dinheiro para mostrar que estão falando sério. Podem reforçar ainda mais a sua posição apontando as condições do mercado aos vendedores, incluindo uma lista de casas na vizinhança que foram vendidas a preços mais razoáveis.
Os compradores capazes de apoiar tal oferta têm uma boa chance de conseguir uma casa assim por ainda menos do que o valor de mercado de US$ 800.000, sem falar do preço inflacionado pedido. É possível que tal oferta seja rejeitada tão rapidamente quanto a maioria dos compradores esperaria, mas apenas os compradores que tentam conseguem descobrir – e talvez encontrar uma pechincha.
