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Subagência refere-se a uma relação específica de representação de cliente entre um corretor de listagem de imóveis ou agente imobiliário e outro corretor ou agente imobiliário que traz um comprador para comprar o imóvel.
Na subagência, o agente que traz o comprador está, na verdade, trabalhando para o vendedor como subagente do corretor da lista. Isto é importante, pois o agente que trabalha com o comprador deve, na verdade, deveres fiduciários ao vendedor, e não ao comprador.
Esta prática está praticamente morta na maioria dos estados, à medida que a agência do comprador está se tornando mais comum e porque os compradores precisam de um defensor para representar seus interesses na transação. Além disso, como os corretores de listagem e seus clientes-vendedores são responsabilizados pelas ações, erros e omissões do subagente, esta não é a situação desejada na maior parte do mercado imobiliário atual.
Atualização: O Estado Atual da Representação na Indústria
As leis imobiliárias são específicas de cada estado e existem bolsões com diferentes estatutos e práticas. Em algumas áreas, os advogados ainda fecham transações, por exemplo. No entanto, a maior parte do que se segue descreve a forma como a prática funciona atualmente em muitos estados.
A subagência simplesmente não faz mais muita coisa. O corretor da lista não atua como agente do vendedor e o comprador não é representado por alguém com obrigações para com o vendedor. A seguir estão algumas das variações de representação.
Quase todos os estados exigem alguma forma de divulgação ao cliente ou potencial cliente sobre como você, como agente, os representará em suas transações imobiliárias. Certifique-se de compreender as regras do seu estado e as várias maneiras pelas quais você pode ser o representante do cliente. Seus deveres e obrigações para com o cliente variarão significativamente com base no tipo de representação com a qual você concordou contratualmente.
Agente do Vendedor ou Agente do Comprador
Na verdade, você está agindo como um verdadeiro agente e, em muitos estados, isso deve ser estabelecido especificamente por escrito. Você tem deveres fiduciários para com seu cliente vendedor ou comprador:
- Lealdade: Você deve agir exclusivamente no melhor interesse do seu cliente. Nenhum outro interesse pode ter precedência, incluindo quaisquer interesses do corretor ou agente.
- Confidencialidade: Todas as comunicações confidenciais entre você e seu cliente e informações confidenciais devem ser mantidas confidenciais para sempre. Existem exceções para ordens judiciais.
- Divulgação: Você tem o dever de divulgar ao seu comprador qualquer coisa de natureza material sobre a transação ou a propriedade.
- Obediência: Você não pode fazer nada ilegal, mas se for legal e você for instruído pelo cliente a fazer algo, você deve fazê-lo.
- Cuidado razoável: Adote uma abordagem profissional em todo o trabalho para o cliente e espera-se que você tenha cuidado razoável para desempenhar suas funções de maneira altamente profissional.
- Contabilidade: contabilidade adequada de todo o dinheiro ou outras coisas de valor que lhe são confiadas pelo seu cliente.
Corretor ou Facilitador de Transações
Como os relacionamentos de agência são raros hoje em dia, a maioria dos corretores e agentes atuam como corretores ou facilitadores de transações. Você não está atuando como agente e não são exigidos deveres fiduciários. Na verdade, você estará entregando a mesma lealdade, cuidado razoável, divulgação e contabilidade de qualquer maneira. Você simplesmente não segue um padrão tão alto quanto quando é um agente.
Responsabilidade Vicária
Quando os advogados são compradores no mercado, eles NUNCA querem que você atue como seu agente. Veja, o agente e o cliente são considerados um só em alguns aspectos. É um relacionamento superior e o cliente pode ter problemas jurídicos com o agente errado.
Responsabilidade vicária é o cliente sendo responsabilizado pelas ações do agente. Supondo que nada seja fraudulento, mas se um erro grave for cometido pelo agente, o cliente será igualmente responsabilizado. Você pode ver por que qualquer advogado não gostaria de ser responsável pelos erros que um corretor de imóveis possa cometer.
