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A venda a descoberto de uma casa pode ser uma opção para os proprietários que tentam vender as suas casas cujos valores caíram ou quando têm dificuldades para efetuar os pagamentos; entretanto, nem todo proprietário nessas situações se qualifica para uma venda a descoberto. Uma venda a descoberto ocorre quando uma casa é vendida por menos do que o valor ainda devido sobre quaisquer gravames contra a propriedade. Esta opção é geralmente usada em vez da execução hipotecária.
Uma venda a descoberto deve ser aprovada por todos os credores que tenham participação na propriedade que está sendo vendida, e o vendedor e a propriedade devem atender a certos requisitos para se qualificarem.
Principais conclusões
- Uma venda a descoberto é uma venda de casa em que o proprietário deve mais do que o valor da casa.
- Um vendedor geralmente deve atender a vários outros requisitos para se qualificar para uma venda a descoberto, além de estar submerso em seu empréstimo.
- As vendas a descoberto podem ter implicações fiscais inesperadas e um impacto no relatório de crédito do vendedor.
Definição de venda a descoberto
Uma venda a descoberto ocorre quando o credor está vendido a descoberto em uma hipoteca, o que significa que o credor aceita menos do que o valor total devido. Se a sua hipoteca for de $ 100.000, mas o valor da sua casa caiu para $ 90.000, você está com falta de $ 10.000 mais os custos para fechar a venda. Pode ser possível vender sua casa a descoberto se o saldo da hipoteca corresponder ao preço de venda, porque ainda há custos de fechamento que colocarão a casa na categoria de venda a descoberto.
Nota
Muitas entidades lucram com vendas a descoberto, mas não há lucro para o vendedor em uma venda a descoberto.
Qualificações para uma venda a descoberto
Antes de decidir fazer uma venda a descoberto, considere o seguinte para determinar se você pode se qualificar para uma. Se você não atender a todos os quatro requisitos, poderá não se qualificar para vender sua casa dessa maneira.
- O valor de mercado da casa caiu: As vendas comparáveis devem comprovar que a casa está avaliada em menos do que o saldo não pago devido ao credor. Este saldo não pago pode incluir uma penalidade de pré-pagamento.
- A hipoteca está em situação de inadimplência ou próxima dela: No passado, os credores não considerariam uma venda a descoberto se os pagamentos estivessem em dia. Atualmente, os credores estão ansiosos para evitar quaisquer problemas futuros de financiamento, independentemente da situação do pagamento. Um alto risco de inadimplência geralmente fará com que o credor aceite uma venda a descoberto.
- O vendedor passou por tempos difíceis: O vendedor deve apresentar uma carta de dificuldade explicando por que não pode pagar a diferença devida no momento da venda, incluindo por que o vendedor parou ou deixará de fazer os pagamentos mensais.
- O vendedor não possui bens: O credor provavelmente desejará ver uma cópia das declarações fiscais e/ou demonstrações financeiras do vendedor. Se o credor descobrir ativos suficientes, ele poderá não conceder a venda a descoberto porque o credor sentirá que o vendedor pode pagar a diferença a descoberto. Os vendedores com ativos ainda podem receber uma venda a descoberto, mas podem ser obrigados a reembolsar o défice.
Nota
Alguns exemplos de dificuldades são o desemprego, a falência, o divórcio com perda de rendimentos ou uma emergência médica com perda de rendimentos. Os ativos podem ser IRAs, contas poupança ou outros bens imóveis.
Etapas em uma venda a descoberto
Às vezes, para evitar o custo da execução hipotecária, um credor sancionará uma venda a descoberto, permitindo que um comprador compre a casa por menos do que o saldo da hipoteca enquanto a casa está na fase de pré-execução hipotecária, uma das três fases da execução hipotecária. Alguns exemplos de etapas de uma venda a descoberto são:
- O vendedor assina um contrato de listagem com um agente imobiliário sujeito à aprovação do banco como uma venda a descoberto.
- O agente encontra um comprador que faz uma oferta com base no valor de mercado, que muitas vezes é inferior ao valor da hipoteca.
- O vendedor aceita a oferta de compra do comprador.
- O credor do vendedor aceita a oferta de compra do comprador.
- A transação é encerrada quando o comprador entrega os fundos, o credor libera a garantia e o vendedor entrega a escritura.
Consequências da venda a descoberto
Uma venda a descoberto depende de um comprador fazer uma oferta de compra. Se você não receber uma oferta, não se qualificará para uma venda a descoberto. Portanto, mesmo que você atenda a todos os outros critérios, é possível que ninguém compre na venda a descoberto. Também depende da aceitação da oferta do comprador pelo credor. Se o credor rejeitar a oferta, a venda a descoberto não ocorrerá.
Se o credor concordar com a venda a descoberto, poderá ter o direito de emitir um 1099-C ao comprador pela diferença (onde a diferença é vista como rendimento para o vendedor), devido a uma disposição no código do IRS que trata do perdão da dívida.Muitas situações estão isentas de perdão de dívidas, de acordo com a Lei de Perdão de Dívida de Hipoteca de 2007.
Você deve falar com um advogado imobiliário e um contador fiscal para determinar o valor das consequências fiscais das vendas a descoberto e se você pode pagar esses impostos.
Embora uma venda a descoberto não apareça em seu relatório de crédito, o status do empréstimo aparecerá. Para aqueles que estão inadimplentes, é uma pré-execução hipotecária que foi resgatada, que muitas vezes é relatada como “Pago integralmente por menos do que o acordado”.
As vendas a descoberto afetam as classificações de crédito. Embora os danos ao seu relatório de crédito possam não parecer tão graves quanto uma execução hipotecária, os credores podem não distinguir entre os dois.
