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Um fiduciário é uma pessoa em quem você pode confiar, e uma relação fiduciária é formada entre duas partes que confiam uma na outra. Essa confiança normalmente tem a ver com ativos, dinheiro ou propriedades. A Sexta Edição do Black’s Law Dictionary define desta forma:
“Uma relação que subsiste entre duas pessoas em relação a um negócio, contrato ou propriedade, ou em relação aos negócios ou bens gerais de uma delas, de tal caráter que cada uma deve depositar confiança e segurança na outra e deve exercer um grau correspondente de justiça e boa fé. Dessa relação, a lei cria a regra de que nenhuma das partes pode exercer influência ou pressão sobre a outra, tirar vantagem egoísta de sua confiança ou lidar com o objeto da confiança de forma a beneficiar a si mesmo ou prejudicar o outro…”
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis indica que os deveres fiduciários cobrem seis áreas distintas: lealdade, confidencialidade, divulgação, obediência, cuidado e diligência razoáveis e contabilidade. Alguns desses deveres – mas não todos – são autoexplicativos.
Confidencialidade significa que as informações que você compartilha com seu agente permanecem com ele. Não pode ser divulgado a ninguém – e certamente não à parte do outro lado da transação – sem a sua permissão expressa.
A obediência indica que seu agente deve fazer ou agir conforme você solicita, mesmo que não concorde necessariamente com suas decisões.
A disposição contábil refere-se não apenas à salvaguarda do seu dinheiro, mas também a todas as escrituras e documentos relacionados.
A relação fiduciária no setor imobiliário
Uma relação fiduciária é criada no setor imobiliário entre um agente, conhecido como fiduciário, e um comprador ou vendedor, denominado principal.
O agente do comprador trabalha em nome do comprador e deve manter os interesses desse comprador acima dos interesses do agente ou do vendedor. Essa confiança exige o mais alto padrão de cuidado e tratamento leal ao comprador.
O agente de um vendedor pode ser colocado em um relacionamento fiduciário com o vendedor por meio de um contrato de listagem exclusiva, juntamente com uma divulgação de agência em alguns estados. O agente do vendedor não pode dizer ao comprador se o vendedor aceitará menos ou divulgar qualquer outra informação pessoal sobre o vendedor ao comprador sem a permissão expressa por escrito do vendedor.
Exemplo de agente vendedor
Quando um comprador ou seu corretor liga para o corretor para perguntar se o vendedor aceitará uma oferta mais baixa, o corretor não tem permissão para divulgar essa informação, mesmo que saiba a resposta. Seria considerado uma violação estrita da lei fiduciária se o agente dissesse: “Acho que a casa está superfaturada e o vendedor está sonhando” sem a permissão expressa por escrito do vendedor.
Se um comprador perguntar a um agente de listagem até que ponto um vendedor irá, algumas respostas corretas podem ser:
- “Escreva uma oferta e eu a apresentarei.”
- “O vendedor espera receber o preço de tabela.”
- “Não tenho permissão para discutir um preço mais baixo com você.”
Exemplo de corretor de comprador
O contrato de corretor comprador é um documento legal entre o comprador e o corretor/agente do comprador. Ele especifica os deveres fiduciários de cada parte.
Um comprador não confiaria mais no agente e a relação fiduciária seria considerada rompida quando fosse violada. O agente do comprador pode estar em posição de autoridade para cancelar o contrato, ou o comprador pode cancelá-lo.
O agente do comprador violaria a responsabilidade fiduciária se enviasse a oferta do comprador ao agente da lista e pedisse desculpas pelos termos da oferta. Alguns agentes jogam seus compradores sob o ônibus, e isso é uma violação direta do dever fiduciário.
Observação
O agente do comprador nunca deve sugerir maneiras de minar a oferta do comprador a um agente de listagem.
Abuso Fiduciário
O agente de um comprador pode divulgar algo como,“Pedimos que 10 itens fossem consertados em nossa Solicitação de Reparo, mas o comprador está realmente preocupado apenas com o trabalho contra pragas. Podemos fazer um acordo se você contra-atacar com o vendedor concordando em pagar pelo trabalho anti-praga.”
O comprador provavelmente ficaria furioso nesta situação e poderia ficar tentado a demitir o agente imediatamente. Um juiz diria que o representante do comprador apenas disse ao corretor para praticamente desconsiderar o pedido de reparos do comprador. O agente divulgou informações pessoais sobre o comprador ao agente de listagem e, por extensão, ao vendedor.
Outros exemplos óbvios incluem:
- Aceitar propinas ou dinheiro de terceiros para garantir um determinado resultado do negócio
- Representação dupla, que envolve representar ambos os lados em uma transação sem o conhecimento um do outro
- Não informar os vendedores sobre ofertas adicionais feitas após uma delas ter sido aceita
- Tomar qualquer ação sem a aprovação expressa do cliente
O resultado final
O abuso fiduciário é contra a lei e pode deixar o agente aberto a uma ação judicial, além de destruir a posição profissional e ética do agente imobiliário.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
